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ToniMartir
ToniMartir
28/04/2024 23:28

Reclamacion sobre el balance imputacion erronea

¿Es adecuada la respuesta del administrador sobre la imputación incorrecta de gastos al coeficiente general?

296 lecturas | 12 respuestas
Hola, en mi comunidad hay subcomunidad parking en los estatutos.

El administrador a imputado incorrectamente al coeficiente general, un gasto plurianual del parking. poderes y factura del abogado que reclama a la promotora 2 facturas de adaptacion del parking a la legalidad.

Reclamo al administrador la correccion el dia despues de la junta. El administrador me contesta que el balance esta aprobado por unanimidad (por la.via rapida), asi que no se puede tocar ya. Que el año que viene ya veremos.

No se ha votado de forma explicita la imputacion de estas facturas al coeficiente general. Pero efectivamente se aprobo en l balance en el punto 1.

¿Es esta contestacion adecuada por parte del administrador?
 
carolinevega
carolinevega
30/04/2024 17:12
La solución pasa por hacer correctamente las cosas.
La solucion de poner un contador privado, primero que tiene un coste mensual, que correría a su cargo, y saldría más caro el ajo que el pollo. Y además tendría que decirlo toda la comunidad por unanimidad.
El administrador no esta haciendo nada mal, quien lo hace mal es la comunidad.
Soluccion. No apruebe los gastos e impugnelos
 
B
borromero
30/04/2024 16:58

Ya se le ha dicho que no es correcta, también se le ha dicho que Ud. voto lo que no debía, del mimo modo se le ha dicho que Udes aprueban no procede, en definitiva que su comunidad es un desastre, pero de todos Uds. no solo port parte del administrador, ahora si no saben como arreglarlo, contraten un letrado. 

 
carolinevega
carolinevega
30/04/2024 15:17
Si en una factura viene facturados los gastos de la electricidad de servicios del edificio y electricidad escalera, es que por desconocimiento de quien sea, sólo existe un contador y no dos.
Y el adminustrador, es imosible que pueda desglosar esos dos consumos.
La factura de la escalera se podria desglosar, y eso se tuvo que tener en cuenta cuando se contrato dicho servicio
 
A
aramelsios
30/04/2024 15:05

El compañero celasius el 29/04/2024 21:52 le ha aportado la respuesta que a priori, conociendo los datos que aporta, parece la más acertada, para que estén constituidas como sub comunidades, el título les hablaría de n.º de cargos en la junta rectora y sus cometidos, si solo les habla de un administrador, no hay sub comunidades si les habla de varios administradores (aunque puede ser el mismo), entonces sí.

 
ToniMartir
ToniMartir
30/04/2024 14:46
Intentando aclarar:
Son unos estatutos donde se definen cada una de las fincas, y al final las reglas lógicas de reparto que ya he comentado, en ellos no se habla de subcomunidades. Cada finca define unos coeficientes de participación:
- Todas las fincas (vivienda/parking/trastero) definen un coeficiente general.
- Las fincas dentro del parking además definen un coeficiente de parking
- Las fincas que tienen acceso a la escalera (todas menos una) tienen también un coeficiente de escalera.
- Una de las viviendas solamente define el coeficiente general (pues no tiene acceso a la escalera), aunque el propietario de dicha finca ha adquirido además un parking y un trastero (con su coeficiente general y de parking).
- Yo no dispongo de ninguna finca en el parking por disponer de un garaje particular integrado dentro de la vivienda, y tengo coeficiente general y de escalera, mis coeficientes general y de escalera son más elevados que el resto porque mi vivienda incluye unos metros más (el garaje).

Aunque realmente mi pregunta va encaminada a saber qué pasa cuando se mezclan gastos de diferentes coeficientes en una factura , por ejemplo una factura que engloba la electricidad de servicios del edificio y electricidad escalera que se imputa únicamente a la escalera, y una factura de limpieza semanal donde también se limpia el tramo de escalera exclusiva del parking, pero se imputa exclusivamente al coeficiente escalera. ¿Qué debería hacer el administrador para imputar correctamente esos importes?

Saludos
 
carolinevega
carolinevega
30/04/2024 13:42
Ahora esta todo un poco más claro
En su comunidad, no existen tres subcomunidades. Existiran dos comunidades, una las 13 viviendas, y el parking, si en el título constitutivo así consta, y figura un coeficiente total de las plazas de aparcamiento.
Y existirá una sóla comunidad, si así mismo figura en el título constitutivo.
Como no lo indica, es un poco arriesgado opinar.
Lo que indica que parking, escalera y coeficiente general edificio, són tres subcomunidades, no es correcto. Denominarlo así.
Existirán tres tipos de coeficientes y una sola comunidad (edificio y garaje) o dos subcomunidades independientes, una de la otra (garaje y edificio), y que forman una mancomunidad.

Si nos puede aclarar la duda?
 
ToniMartir
ToniMartir
30/04/2024 10:25
Mi pregunta realmente es: Si llega una factura con los gastos de diferentes subcomunidades mezclados, ¿qué debe hacer el administrador? ¿Repartir proporcionalmente? ¿Imputar todo al coeficiente general por estar mezclados los gastos?

De todas formas concreto más, en relación a los consumos eléctricos de los servicios del edificio.
Llega una factura de electricidad escalera y una factura de electricidad de parking, puesto que hay 2 contadores, uno etiquetado como escalera y otro etiquetado como parking.
Al ser un edificio nuevo cuenta con ciertos servicios funcionando 24 horas para garantizar la eficiencia energética, cada vecino tiene su propia instalación (depósito y caldera) de agua sanitaria pero las placas solares y el circuito de agua es común, la bomba de agua está en la cubierta, en el cuadro eléctrico de la escalera hay un térmico etiquetado como Servicios Generales del Edificio, que está conectado al contador de la escalera, que tiene un consumo continuo 24 horas medido por el electricista de aprox 33% del consumo anual de la factura escalera.

En cuanto a los estatutos:
Hay 3 tipos de coeficientes (subcomunidades). Parking, Escalera y Coeficiente general del edificio.
Hay 12 viviendas que tienen acceso a la escalera y una vivienda que no, un bajo que está en el mismo edificio, con entrada propia. El parking tiene su propia escalera que conecta directamente a la calle, todos los vecinos menos yo tienen alguna finca de parking. Yo tengo otro bajo y tengo acceso a la escalera y un garaje incluido dentro de mi vivienda. Los estatutos están redactados con cierta lógica y se corresponden con los coeficientes asignados a cada vivienda/parking/trastero, los gastos de escalera serán asumidos por las viviendas que tengan acceso a ella, los gastos de parking se reparten según coeficiente..., tendría que pegar una imagen de ellos puesto que no los tengo en modo texto.

Mi pregunta también es aplicable a la limpieza, puesto que llega una única factura para la limpieza semanal que incluye la limpieza del tramo exclusivo del parking. Llega una única factura que el administrador imputa a la escalera, es decir el parking no paga limpieza (excepto la limpieza anual de las plazas de parking).

Gracias y saludos

 
carolinevega
carolinevega
29/04/2024 23:32
Su edificio será nuevo y El garaje tiene su contador individual
Los ventiladores que son, los extractores del garaje?
La bomba está situada en el garaje?
Los gastos del garaje, se incluyen en los mismos gastos del edificio,, o tienen su apartado?
usted es un propietario que no tiene acceso por la escalera a su vivienda, y su plaza de garaje está en su propiedad?
Está exento de contribuir a gastos de escalera?
Es dificil entender que en el presupuesto anual no conste un gasto de luz
Donde estima usted que debía figurar el gasto de luz del edificio?


 
C
celasius
29/04/2024 21:52

Tal y como describe el título, no tienen sub comunidad, opera como tal, pero no constituye sub comunidad, por eso les convocan a todos y todos votan, pero el fallo de UD es votar cuando no le concierne, lo que procede en su caso es la abstención cuando se trate de contribuciones dinerarias para el parking, y la abstención en su caso, es no participar en las decisiones de la junta en los puntos del orden del día que no le incumben.

El administrador debe reflejar en los balances grupos de gastos, y a cada grupo imputar lo que corresponda, pero lo mezcla todo y Uds. en junta se lo aprueban y si no le aprobarían las cuentas, otro canto cantaría.

 
ToniMartir
ToniMartir
29/04/2024 20:03
Seguramente no me he explicado bien del todo.
Asistí, pero no me di cuenta en ese mismo momento así que cuando el administrador dijo "algún voto en contra del balance" no dije nada. Fallo mío. Envié un mail al día siguiente al administrador. Por lo que decís, mi voto positivo imposibilita la reclamación, de todas formas no iba a impugnar el acuerdo del balance por 180 euros que me toca pagar de más que posiblemente recupere en 2 años, pues, en la demanda, es muy probable que el promotor le toque pagar las costas del abogado (que es lo que se está imputando), las 2 facturas de legalización del parking fueron imputadas correctamente al parking el año pasado una de ellas bastante gorda.
Pero me pasa algo parecido con el consumo eléctrico de los servicios del edificio (ventiladores generales, bomba de agua del sistema de agua sanitaria obligatorio con placas solares del edificio), que el electricista confirmó delante del administrador representan aprox. un 33% del consumo del contador con etiqueta "escalera", la subcomunidad escalera la formamos 12 vecinos de un total de 13 que tiene el total del edificio.
Cada año vengo diciendo al administrador que impute adecuadamente este gasto que viene mezclado con en la factura eléctrica de la escalera, en el último mail ya me dice claramente que no lo va a hacer. Esto son unos 25 euros anuales que me imputa incorrectamente y que no creo que valga la pena impugnar judicialmente.
Lo que desconozco es la forma de actuar cuando en una factura vienen mezclados los gastos, el administrador dice que como ni siquiera hay un presupuesto para ello (gastos de electricidad del edificio) sólo lo puede imputar a la comunidad escalera.

Sobre los estatutos:
Básicamente dicen que que los gastos de escalera se repartirán entre los propietarios que tengan acceso a ella (12 de 13), cada uno con su coeficiente (uno de los propietarios no tiene coeficiente de escalera). Y los gastos del parking se repartirán entre los propietarios de las fincas del parking, cada parking y trastero tiene su coeficiente, yo no tengo ni parking ni trastero (porque tengo garaje incluido en mi propia vivienda).

Gracias por vuestras respuestas y saludos.
 
D
D.Celio
29/04/2024 17:37

Lo que no se entiende es como han votado algo que no les concierne, si es cierto que es una sub comunidad de garajes, que es posible que no lo sea. Si lo fuere y Uds. lo han, votado, sería un acuerdo anulable, pero lo tendría que impugnar que lo pueden hacer los que hayan votado en contra.

Nos tendría que indicar lo que les dice al respecto la escritura de división horizontal, para orientarle con más propiedad.

 
carolinevega
carolinevega
29/04/2024 15:15
No se entiene que no lo hiciese en la junta,
Si no estuvo usted en ella, no procede mostrar su disconformidad, si aún no había recibido el,acta decía convocatoria..
La unanimidad a la que se referiere el administrador, unicamente se puede referir, a la de los presentes a la junta.
Ahora bien. Según usted ese gasto pertenece exclusivamente al garaje, dado que es una subcomunidad .
Es muy raro, casi imposible que un gasto de una subcomunidad, se trate y se apruebe su cargo en el ejercicio de una comunidad.
Si esto es así, usted podrá impugnar dicha aprobación de gastos de la comunidad, cuando reciba el acta, dado que según queda reflejado, usted no acudió a la junta
 

Fin del hilo
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