EDIFICIO ALCOTAN I
C/ Gregal 6 – 03570 La Vila Joiosa
DEFICIENCIAS Y DESPERFECTOS DE CONSTRUCCION
EN LA FINCA Y EN LOS ELEMENTOS COMUNES
INFORMACION FACILITADA POR LOS PROPIETARIOS DE LAS VIVIENDAS DE LA FINCA ALCOTAN I
Villajoyosa, a 12 de diciembre de 2005
El formato de los mensajes del foro impide el formato en dos columnas que tiene el listado original. En Mayúscula tenéis los diferentes apartados en los que se han observado deficiencia o desperfectos o achacables en principio a la Promotora/Constructora o posibles mejoras y acciones a emprender la Comunidad de Propietarios por acuerdo de su Junta de Propietarios, en su caso.
Dentro de cada apartado, primero aparacen las deficiencias del edificio en relación con la Promotora/Constructora y a continuación (veréis que cambia la correlación de la numeración) se enuncian los aspectos a tratar por la Comunidad de Propietarios, a través de su Presidente, la Administradora y la Junta de Propietarios, en su caso.
CAPITULO A
DEFICIENCIAS Y DESPERFECTOS A SUBSANAR
POR LA PROMOTORA
CAPITULO B
SUGERENCIAS DE MEJORAS A LLEVAR A CABO YA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y/O A INCLUIR EN ORDEN DEL DIA DE PROXIMA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA SU DEBATE
ELEMENTOS O ASPECTOS
PLANOS TECNICOS DEL EDIFICIO Y DE LOS ELEMENTOS COMUNES
Solicitud de copia del Proyecto Arquitectónico original Visado Revisión a cabo de comisión de propietarios nombrada a tal efecto para comprobar diferentes aspectos.
PISCINA
1. Reconstruir plataforma alrededor de piscina.
2. Subsanación de los desperfectos en los muros de acceso a la piscina, corrección de grieta y mantenimiento y reparación uniforme de las características del paramento (material y color). Eliminación de las franjas de diferentes colores resultantes en muros y suelo de las piscinas. La reparación de algunos muros ha variado incluso el grosor de estos según tramos, incluso generando diferentes relieves. Debería procederse a igualar la monocapa de los mismos.
3. Restitución e instalación de nuevo de las duchas
4. Subsanación de las deficiencias de la piscina: teselas de mosaico sueltas, grietas y filtraciones. Necesidad de vaciado de la piscina y arreglo antes del verano 2006.
5. Tapas de desagües y conducciones en el suelo sin cierre, cualquiera las puede abrir. Peligro para niños.
6. Falta relleno de tierra en la zona por debajo del edificio, justo debajo de la terraza de la pta. 2. La parte inferior del edificio en este sector no tiene recubrimiento de monocopa.
7. Peligro cable toma tierra a través de los orificios de instalación de la escalera de la pisicina. Cable al aire y a la vista.
8. Vallas metálicas del muro parking-piscina en muy mal estado por montaje y desmontaje por la constructora. Están unidas sólo por hilo de alambre, están deformadas y desconchadas sin pintura u oxidadas completamente. Se requiere sustitución.
1. Colocación de valla-puerta a la entrada del parking
2. Identificación de los lugares relacionados con la maquinaria y depuradora de la piscina. Copia de llaves. Cartel en el interior con instrucciones para emergencias.
3. Tapas de desagües y conducciones en el suelo sin cierre, cualquiera las puede abrir. Peligro para niños.
PARKING
9. El muro donde se sitúa el cajetín de la llave lindante con el edificio de la calle de abajo está todo agrietado. Hay peligro de accidente. Requiere urgente subsanación por la promotora y, en su caso, substitución.
10. Revisión de la puerta: ruidos y problemas de cierre y apertura
11. Mejora del acceso al parking por la acera. Solicitud al Ayto. de modificación del peralte de la acera
12. Subsanación del mal estado original de la rampa de acceso interior del parking sótano -2 y -3 por falta de cementación o asfaltado. No está bien acabada, tiene también baches.
13. Problemas de filtraciones y goteras en el techo y tuberías sobre las plazas de parking siguientes: plaza parking nº 12 (gotera en tubería)
14. El rellano de la escalera de acceso al parking en el sótano -2, en lugar de tener baldosas/losetas ha sido cubierto con cemento.
15. Hay siempre charcos de agua en el parking especialmente en el sótano -3
4. Colocación de valla-puerta a la entrada del parking
5. Habilitación de sistema de cierre y apertura con mando a distancia
6. Regulación del cierre de la puerta: excesivo tiempo para cerrarse.
7. Colocación de espejos en la entrada y en la rampa
8. Colocación de sirena en la puerta o en la futura verja-puerta
9. Las luces del parking -2 se encienden se entre o se salga. Las luces del parking -3 no se enciende cuando se entra o se sale en coche. Instalación de célula. En todo caso, estudio y discusión de la regulación de la iluminación interior.
10. Colocación cartel con instrucciones de desbloqueo de la puerta en caso de no estar el portero
11. Estudio de la necesidad o no de solicitud de vado para el parking. Pintado de amarillo de la acera.
12. Solicitud por parte de algunos vecinos de la posibilidad de realizar cerramientos parciales en sus plazas de parking. Por otro lado, cabe tener en cuenta en paso de tuberías, cableado eléctrico y sistema de aireación comunitario coincidiendo con algunas de estas plazas de parking, por lo que por otro lado, otros vecinos desaconsejan esta medida.
13. El parking debe destinarse al aparcamiento de vehículos. Prohibición del almacenamiento de objetos muebles y similares en las plazas de parking ; son especialmente peligrosos los productos inflamables. El lugar destinado para ello son los trasteros.
14. Tapas de desagües y conducciones en el suelo sin cierre, cualquiera las puede abrir. Peligro para niños.
15. Puerta de la sala de máquinas de la piscina en parking -3: no tiene ningún sistema de cierre. El pestillo no llega al suelo. Cables al aire colgando del techo. Peligro de entrada de intrusos y niños. Urgente limpieza.
16. Los cuadros eléctricos de la finca en sótanos -1, -2, -3 y otros cualquiera que puedan existir a la vista en el resto de la finca, deberían protegidos con cerradura. Cualquiera puede abrirlos y desconectar elementos.
17. Identificación espacios comunes como trasteros de la Comunidad en los parkings y zonas de trasteros en los sótanos -1, -2 y -3. Por ejemplo, los que hay en rellanos de ascensores, el nº 42 en parking -1, etc.
ZONA PEATONAL INTERIOR LINDANTE CON C/ GARBI 16. La pasta/silicona colocada en las juntas en las paredes del edificio está saltando
18. Colocación de reja en hueco en el muro del edificio-planta -1 por parte de la Comunidad de Propietarios
SUMINISTRO ELECTRICO
17. Solicitud de informe por escrito de los antecedentes y situación actual del problema de imposibilidad de contratación de alta de línea de electricidad en Iberdrola. Estudio de recursos legales para la depuración de responsabilidades.
LIMPIEZA
EDIFICIO
Y
ZONAS COMUNES DE LA FINCA
18. La promotora debería haber corrido con los gastos de la limpieza del hueco de la escalera (fachada con esquina Garbí) puesto que eran escombros y restos de obra lo que se ha retirado. 19. Los vecinos continúan estando insatisfechos con el servicio de limpieza. Lista del calendario, horarios y tareas de trabajo a realizar por la empresa contratada.
20. La limpieza del hueco de la escalera (fachada con esquina Garbí) no sido satisfactoria en algunas plantas.
21. Entre otros espacios, no se limpia el pasillo de acceso a las viviendas del entresuelo, sótano -1.
22. La limpieza de un nido de pájaros frente al sensor de luz en la PTA. 39 no se ha realizado correctamente. La pared está sucia.
ILUMINACION
DEL EDIFICIO
Y DE LA ZONAS COMUNES
19. Revisión de las luces de emergencia del edificio
20. Revisión de los detectores de movimiento:
- Planta 3ª: en general y a la altura de la Pta. 30
- Pta. 39
- Planta 4ª: pasillo de acceso, Pta. 46
- Planta 8ª: pasillo de acceso a la Pta. 76, no funcionan luces ; regular altura de las células detectoras de movimiento. Están demasiado altas en algunos casos.
- Planta 9ª: funcionamiento irregular 23. Estudio e instauración de medidas de ahorro energético en el edificio. Revisión de la instalación de los sensores de movimiento, horarios de la iluminación general de la finca y de las zonas ajardinadas.
CARPINTERIA ELEMENTOS COMUNES DE LA FINCA
21. Revisar proyecto arquitectónico visado original: Revestimiento de material imitación de madera de las esquinas de los pasillos de las plantas 0, y 1 (esquina del edificio c/Gregal – c/Garbí) por la parte interior de color negro en lugar de tener tablas de imitación de madera en color madera.
22. Hay puertas de las escaleras de emergencia y acceso a los pasillos de viviendas que ni cierran ni abren bien. Por ejemplo, puerta de la escalera de la planta 1ª (a la dcha. de la Pta. 17.).
23. Las tablas de madera de la piscina y las tablas de imitación de la puerta principal están cayéndose, por estar pegadas sólo con silicona.
24. Las puertas de acceso a las viviendas del sótano -1 deberían ir forradas de la material imitación de madera.
24. Si estaba en proyecto original, comunicar a la promotora la obligación de forrar por la zona interior los pasillos afectados por el revestimiento de tablas de imitación de madera. Si no estaba en proyecto original, estudio y presupuesto de revestir también por el interior los lalerales de los citados pasillos con tablas de madera por motivos de estética.
25. Instalación de muelles en puertas pasillos de los sótanos: sótano -1, pasillo de acceso a viviendas en entresuelo.
SEGURO
DE LA
COMUNIDAD
26. Solicitud de informe sobre la posible contratación. A fecha de hoy, la Comunidad no sabe si se han pedido al menos 3 presupuestos y si se ha procedido a su contratación sin haber pasado por la Junta de Propietarios.
27. Escaleras metálicas de la piscina. Investigación, búsqueda de responsabilidades y repuesto.
TRASTEROS
25. Cierre de todos los trasteros particulares y comunitarios
26. En el pasillo de acceso a los trasteros hay un marco de puerta sin yeso. Se tropieza en algunos tramos del pasillo de acceso a las trasteros en el sótano por suelo mal acabado.
27. Indicación y copia de llaves para portero y representante/s de vecinos de los trasteros pertenecientes a la Comunidad de Propietarios para almacén de repuestos, productos de limpieza, herramientas, etc.
28. Identificación, señalización y copia de llaves de los trasteros pertenecientes a la Comunidad.
29. Instalación de muelles para cierre puertas de comunicación y de emergencia en pasillos de los trasteros-sótano -1 y sótanos -2 y -3.
30. Los cuadros eléctricos de la finca en sótanos -1, -2, -3 y otros cualquiera que puedan existir a la vista en el resto de la finca, deberían protegidos con cerradura. Cualquiera puede abrirlos y desconectar elementos.
ASCENSORES
28. Reparación de los desperfectos en rejillas/guías del suelo y/o paredes de los ascensores que fueron utilizados durante la obra como montacargas (especialmente el ascensor de la esquina con la c/ Garbí)31. Solicitud de copia de contrato y garantía con empresa de mantenimiento.
32. Manchas de pintura en las puertas de los ascensores de la 3ª planta. Identificación del posible responsable: propietario de la Pta. 34 por reformas de su vivienda o defecto de suelo instalado por constructora.
33. Regulación de los ascensores según nivel de ocupación de la finca. 4 ascensores en funcionamiento en la estación invernal pueden ser excesivos. Se propone el funcionamiento de 1 sólo ascensor de cada tipo (uno de los que baja al parking y otro de los que sólo sube desde el nivel 0), con su correspondiente señalización.
34. El pulsador del ascensor 1 esquina c/ Garbí posiblemente no funciona correctamente.
35. Debatir si los 2 ascensores de acceso al parking deberían ir con llave.
JARDINERIA
29. Relleno de tierra bajo terraza piso 2. Plantado de césped puesto que no existe por obras de reparación de la zona de piscina por la constructora.
36. Investigación y corte de cualquier suministro particular a partir de la red de riego comunitaria
37. Estudio de la plantación de setos, cipreses o vegetación similar por la parte interior de todo el vallado de la finca
38. Revisión sistema y horario de riego automático para ahorro de agua.
39. Regulación del sistema de irrigación por aspersión, está creando problemas de humedades en suelos y paredes (especialmente en el muro de la finca/recinto colindante con la c/ Garbí.
40. Replantado de césped en varias zonas de la finca.
CERRAMIENTOS
DE TERRAZAS
41. Solicitud de información rápida y detallada de los acuerdos tomados al respecto para evitar problemas. Existen dudas acerca del mismo. Se solicita plano explicativo según tipo de vivienda del modelo de cerramiento opcional aprobado por la Comunidad.
42. Solicitud de 3 presupuestos por la Administración a 3 proveedores independientes para cerramientos por posible conjunto de propietarios interesados en ellos.
43. Se solicita que se abra periodo de inscripción de los propietarios interesados en realizarlo
44. Puesta en marcha de los acuerdos tomados sobre la eliminación de cerramientos y otras obras realizadas sin permiso
45. Alteración de la fachada: Regulación y/o prohibición de la instalación de antenas parabólicas y aparatos de aire acondicionado de forma arbitraria y sin permiso de la Comunidad en fachadas de terrazas y de la finca.
46. Alteración de la fachada: instalación de tejadillos y otras estructuras metálicas. Debate y, en su caso, prohibición y orden de retirada.
PAREDES Y PINTURA
30. Revisar paredes de las escaleras y pasillos, mal acabadas. Reparación y pintado. Por ejemplo, marcos ascensores en sótanos.
SEGURIDAD DE LA FINCA
31. Comprobar proyecto arquitectónico original
32. Reparación de la 1ª puerta de acceso a la finca: nunca ha funcionado bien, se abre desde fuera, las tablas de imitación de madera están sueltas, la cerradura no va bien y además se puede abrir desde fuera. Reparación completa o sustitución total de la puerta por una en condiciones óptimas.
33. La 2ª puerta de acceso a la finca (la de vidrio) no cierra bien. La cerradura no funciona bien y la barra de aluminio vertical para abrir está siempre aflojada.
47. Negociación con la Comunidad de Propietarios del Alcotán 2 para la toma de acuerdos comunes en materia de seguridad de la finca. Si no se aseguran los recintos de ambas fincas, las dos están en peligro.
48. Eliminación de puntos débiles: muro/verja en lateral parking-piscina y/o instalación de 2ª puerta para parking en el límite con la acera de la c/ Garbí.
49. Se solicita para su discusión posible apertura de acceso peatonal a la finca por la zona de entrada al parking vía rampa o escalera para acceder a la misma desde la c/ Garbí.
50. Planos en cada planta de la ubicación de los extintores, escaleras y salidas de emergencia.
51. Regulación uso de la puerta de acceso a la piscina desde el zaguán de la finca. Debería abrirse sólo desde dentro hacia fuera, tipo puerta emergencia o, en su defecto, que desde fuera sea necesario abrir con llave para impedir acceso de personas ajenas. Debería instalarse un muelle para su cierre automático ¿Quién tiene llave de la misma, aparte del portero?
52. Regulación del uso, cierre y apertura de la puerta de los trasteros del sótano -1 que da a la zona ajardinada (debería ser tipo puerta de emergencia).
53. Regulación uso de las puertas de cristal de emergencia de los laterales del edificio (apertura exclusiva desde dentro del edificio, eliminación de cerradura).
54. Varios vecinos disponen de llave de la puerta de emergencia (de cristal) situada en el lateral del edificio, en la esquina colindante con la c/ Garbí, sin autorización de la Comunidad de Propietarios.
55. Instalación urgente de reja en el hueco existente en el muro lateral de la finca colindante con la acera del recinto interior, paralelo a la c/ Garbí. Se ha dado ya el caso de intrusos durmiendo en zona de trasteros.
ZONA DE ELEMENTOS COMUNES:
ESPACIOS DE PASEO Y ZONA DE JUEGOS INFANTILES
34. Comprobar proyecto arquitectónico original en cuanto a diseño, infraestructuras y mobiliario
35. Estudio de la accesibilidad a zonas comunes por gente con minusvalías físicas. Por ejemplo, pasarela de madera en lugar de rampa en las escaleras (frente a piso piloto). Sólo acceso a discapacitados con sillas de ruedas desde sótano -1.
36. Hundimiento de un sector cementado de la zona común en el rincón lateral colindante con la zona ajardinada con césped, que separa ambos edificios. Se ha levantado todo el suelo en bloque y se puede incluso meter la mano por debajo.
37. Zona de juegos infantiles: hundida/suelo irregular, se acumula agua, peligro cable a la vista, número de juegos ridículo.
56. Revisión de los elementos instalados y reclamar de los elementos pendientes de instalación a cargo de la promotora según proyecto original, en su caso, o a cargo de la Comunidad. Por ejemplo: papeleras, bancos, maceteros, espacios de sombra tipo pergola, etc.
57. Regulación coordinada con la Comunidad de Propietarios de la finca Alcotán 2
BUZONES Y SERVICIO DE RECEPCION DE CORRESPONDENCIA58.
58. Estado de la cuestión: renumeración y reasignación de buzones. Reparto de correspondencia por portero.
59. Identificación del responsable y solicitud de responsabilidades por parte de la Administradora en nombre de la Comunidad. Depuración de responsabilidades: la Administradora y la Promotora eran sabedoras del problema con el servicio de correo desde septiembre de 2005.
60. Colocación en el muro de la 1ª puerta, en la c/ Gregal de un recipiente para publicidad. Prohibición de entrada y entrega en los buzones de publicidad dentro de la finca.
IMPOSIBILIDAD DE CONTRATACION DE LA LINEA TELEFONICA
61. Informe detallado de los antecedentes y del estado de la cuestión.
62. Identificación del responsable del problema y solicitud de responsabilidades por parte de la Administradora en nombre de la Comunidad.
TELEVISION
63. TV: Reorientación de la antena comunitaria o en su caso instalación de amplificador para la visualización de las cadenas de TV locales y regionales gratuitas disponibles: PUNT2, C55, C7, TVL, LOCALIA, TV3.
64. Solicitud por parte de algunos propietarios de instalación de una Antena Parabólica en la zona común de la terraza del tejado para la visualización gratuita de canales de TV vía satélite por parte de quien lo desee.
65. Revisión de la instalación comunitaria para visualización de la televisión digital terrestre.
66. Las puertas de los cuartos que albergan los cuadros de la instalación y cableado de la TV en las escaleras debería estar siempre cerrados. Peligro de caída de personas. Llaves en Portería.
VIDEOPORTERO
67. Mal funcionamiento o no funcionamiento en determinadas viviendas: PTA. 44. PTA. 3
PORTERO-SERVICIO DE MANTENIMIENTO
68. Listado de funciones, horario y forma de contacto del Portero. Teléfono de incidencias y de emergencias.
69. Proporcionarle parte de incidencias de mantenimiento del edificio y sugerencias.
70. Presentación de partes de trabajo diarios/semanales para comprobación de trabajo.
71. Cartel indicador sobre a quién dirigirse en caso de emergencias en la finca, fuera del horario de trabajo del portero-conserje.
ADMINISTRADORA FINCA
72. Partes e informes de trabajos y gestiones realizadas, a supervisar por el Presidente y otros cargos de la Comunidad de Propietarios, cartel en vitrina zaguán.
ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD Y NORMAS DE CONVIVENCIA
73. Presentación de borrador de Estatutos de la Comunidad de Propietarios por parte del Presidente-Administración. Propuesta de organigrama.
74. Elaboración de borrador de normas cívicas de convivencia. Por ejemplo, prohibición de riego excesivo de las jardineras que genera goteo y molestias a terceros vecinos ; prohibición de tirar colillas desde terrazas y en cualquier sitio de la finca ; problemas animales domésticos (ladridos de perro, animales sueltos por zonas comunes, etc.), etc.
75. Regulación de zonas comunes (piscina, zona de juegos infantiles, etc.: tipo de uso, horarios, etc.
76. Establecimiento y regulación de las relaciones, servicios y zonas comunes con la Comunidad del Alcotán II. Estudio y discusión de separación de zonas comunes y servicios de mantenimiento.
INFORMACION Y COMUNICACIÓN DE LA ADMINISTRACION Y DE LOS PROPIETARIOS. PUBLICIDAD EXTERNA
38. La Promotora no cuenta con permiso de la Comunidad para mantener colocados la valla y los carteles del pasillo de “Piso Piloto”, como sí la tiene para la pancarta en fachada. Debería solicitar autorización formal y proponer otro tipo de indicación del piso piloto en pasillo interior de la finca y en las entradas. Los carteles afean la estética y van a dejar señal de adhesivo en las columnas y paredes. Propuesta de indicación del piso piloto alternativa (por ejemplo, cartel en pequeños postes con base (2 o 3 a partir de zaguán) que deberían estar sólo visibles en horario de visita del piso piloto. Indicación del horario de visita con un cartel digno del piso piloto en la primera puerta del edificio para evitar molestias a los vecinos y la entrada de personas ajenas a la finca sin control. Idem de los teléfonos del servicio postventa.
77. Obligación de colocar cartel informativo por la Administración de la Finca en relación con las Juntas de Propietarios y cualquier aspecto que afecte a la Comunidad aparte de la comunicación particular por escrito.
78. Solicitud de informe detallado de la propiedad de las viviendas y de las plazas de parking: datos de los propietarios y formas de contacto (teléfono, email, domicilio, etc.).
79. Existen ya carteles de venta colgados en elementos comunes (valla de tablas de imitación de madera exteriores en fachada principal). Debería regularse la colocación de éste u otro tipo de publicidad de los propietarios. Prohibición de colocación de pegatinas y carteles de publicidad de empresas externas.
80. A partir de la presente comunicación, la Administración debería colgar también en internet toda la información de interés para la Comunidad en el Foro
www.nuevosvecinos.com/alcotan1y2. Asimismo recoger el listado de direcciones de email de los vecinos para remitir copia de las cartas que envíe por correo ordinario.
CONTRATOS
81. Solicitud de informe detallado con listado de contrataciones hechas por el Presidente y/o la Administración. Copia pública para la Comunidad de los contratos, entre ellos los de:
- empresa de limpieza
- portero
- Administradora fincas
- Jardinería
- Seguro
- Otros…
- Confirmar que los gastos del guardia de seguridad/control corren a cargo de la promotora y no son a costa de la Comunidad
FINANZAS. ESTADO DE LAS CUENTAS
39. La Promotora debe proceder al pago de la provisión fondos (parte proporcional de los 480 € según coeficiente de participación) y del recibo de contribución a la Comunidad correspondiente a cada una de las viviendas de su propiedad, como el resto de propietarios. 82. Solicitud de informe detallado del estado actual de finanzas, debidamente desglosado (original firmado y copias).
83. Solicitud de informe detallado del cálculo de las cuotas según los coeficientes de participación. Transparencia en el cálculo de los cuotas y en el recálculo de la provisión inicial del fondos efectuada.
CONVOCATORIA DE JUNTA ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA, EN SU CASO
84. Convocatoria URGENTE a la mayor brevedad posible de una Junta Ordinaria en cuyo Orden del día se recojan aquellos puntos necesariamente a debatir entre los que se indican en el presente escrito.
85. Estudio, debate y toma de posibles medidas legales ante la promotora por la falta de resolución de las deficiencias a nivel de finca y, si procede, a nivel de viviendas particulares en conjunto.
OTROS
40. Entrega de cantidad mínima de material de repuesto para las zonas comunes
41. Repaso juntas de dilatación y unión del edificio, parking y zonas comunes
42. Las paredes del pasillo de acceso a las viviendas entresuelo del sótano -1 deberían tener revestimiento de monocapa hasta la zona de trasteros-ascensores. 86. Solicitud de material de repuesto para las zonas comunes: baldosas, mármol, etc.
87. Colocación de cartel indicando que tras su uso el carro de la compra se deje en los rellanos de los ascensores de los sótanos -1 o -2. Acuerdo de ubicación permanente.
88. Prohibición de la entrada de vehículos (tipo ciclomotor y motocicleta) dentro de la finca. Hay quien deja motocicleta en la terraza de su vivienda, debiendo pasar por las aceras interiores peatonales, pasillos y/o ascensor de la finca.
89. Picado en repisa de mármol junto a buzones desde la entrega de las viviendas.
90. Escalones de mármol de acceso a la piscina desde zaguán picados por utilización por obreros de la constructora, estaban así ya en el momento de la entrega de las viviendas.
91. Repaso de paredes de las escaleras con masilla o pintura