CONTESTACION A ROMA
¿Qué es la VPP y cómo afecta a la promotora?
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Roma dixit: “LA VPP (O DE PRECIO TASADO) tiene una característica especial que no favorece mucho a la promotora: el precio REAL de la obra es determinado por una entidad ajena a ellos, una especie de comisón de obra, es decir, tienen que demostrar hasta la última peseta de lo que les ha costado.”
La VPP ni favorece ni deja de favorecer a la promotora, su característica principal es que tiene un precio máximo de venta, módulo, que varía en función de la ubicación del terreno, por encima del cual no se pueden vender las viviendas. El precio real de la obra, tanto en vivienda protegida como libre, no viene determinado por ninguna entidad, comisión, ni nada por el estilo, se fija en una negociación entre promotora y constructora y viene reflejado partida por partida en el llamado contrato de obra. Respecto a lo que comentas de demostrar las cantidades invertidas en la obra, la promotora no tiene que justificar a nadie el coste total de la obra. En algún caso, depende de la entidad financiera, pueden exigir a la promotora que justifique documentalmente con facturas o certificaciones de obra u otros de análoga naturaleza la realidad del pago a efectuar previo a la disposición de fondos con cargo al préstamo hipotecario en el tramo destinado al pago de obra y nunca por la parte pendiente a subrogación que se dispone libremente.
Roma dixit: “Ellos pidieron una hipoteca a Cajamadrid para construir y si ésta excedió del coste real de la obra, tendrán que devolver a Cajamadrid la diferencia. ¿Qué intentan hacer?, incrementar todo lo posible el precio REAL de la obra. Y la única manera que tienen es incrementar el precio del suelo actualizando el módulo al 2002.”
Tanto en promociones de vivienda protegida como de vivienda libre el importe del préstamo hipotecario no depende del coste de la obra si no que viene fijado por el valor de tasación del conjunto de la promoción. Sobre ese valor de tasación, que en caso de la vivienda protegida viene limitado por el módulo con que ha sido calificada, el banco concede una hipoteca por un importe máximo que se determina aplicando un coeficiente, normalmente del 80 por ciento para primera residencia y entre el 60 y el 70 por ciento en segunda, a ese valor de tasación. Es decir que por mucho que DAE subiera el coste de la obra Cajamadrid no les concedería ni un euro más. Sin embargo si se consiguiera aplicar el módulo del año 2002 el valor de tasación y por tanto el importe máximo de financiación subiría en una cuantía igual al 80 por ciento, al tratarse de primera vivienda, de ese incremento de módulo o precio máximo de venta a través de una segunda hipoteca ya que al tratarse de un préstamo protegido no es posible realizar modificaciones en ese aspecto.
Roma dixit:”¿En qué nos perjudica eso a nosotros?. En que nosotros tenemos una hipoteca fija con Cajamadrid, la cual se regularizará en un +-10% dependiendo del coste "real" de la obra. Si ellos "demuestran" que la obra les ha costado más debido al incremento del suelo, se lo quedarán ellos como gastos, en lugar de devolvérnoslo a nostros para que lo devolvamos a Cajamadrid a través de nuestra hipoteca. “
A nosotros, habiendo insistido en el tema hasta la saciedad, no nos perjudica en nada ya que nunca podrían subirnos el precio por que en la propia autorización lo reflejamos como condicion sin equa non para dicha actualización de módulo. La hipoteca actual de nuestras viviendas cuyo importe viene estipulado en el cuadro de reparto de responsabilidad hipotecaria que se adjunta a la escritura de división horizontal no puede variar nunca y menos por vicisitudes como el coste real de la obra, gastos en que pudiera incurrir DAE u otros análogos. La variación del +/- 10% que refleja el contrato se refiere a la diferencia entre ese importe de hipoteca que figura en contrato como pago final a la promotora y el préstamo finalmente obtenido por ésta para nuestra vivienda. Diferencia ésta que en el momento de escriturar la vivienda se debe liquidar bien por parte de la promotora si fuera un préstamo mayor o por nuestra parte si resultase menor.
Roma dixit: “Algunos han dicho por ahí que la obra les puede haber costado más dinero de lo que tenemos de hipoteca y podríamos tener que pagarles nosotros la diferencia (hasta el 10%). Si se diera ese caso, ¿tendría algún sentido que intenten incrementar el coste de la obra para que así tuviéramos que darles aún más dinero?... IMPOSIBLE, puesto que como máximo se podrían llevar el 10%, perdiendo el resto, puesto que lo tenemos fijado por contrato. “
Al haber firmado un contrato de compraventa con precio cerrado, el precio es independiente del coste final de la obra y no puede variar por ningún concepto. Por otro lado ningún promotor en su sano juicio querría aumentar el coste de una obra ya que, insisto, nunca lo podría repercutir a los clientes si hubiera vendido con precio cerrado por lo que iría contra su cuenta de resultados. Otra cosa es algunos contratos de compraventa en régimen de cooperativa en los que en el propio contrato se deja la puerta abierta a una subida de precios por si variara el coste presupuestado de la obra, cosa que tiene mucho sentido ya que en una promoción en régimen de cooperativa son los propietarios los verdaderos promotores de sus viviendas, el precio de sus pisos debe coincidir con el coste total de los factores y lógicamente cualquier variación al alza de éstos deben asumirla los cooperativistas, pero éste no es el caso. Respecto a lo que tenemos fijado en contrato del +/- 10 por ciento no es en ningún caso sobre el precio si no sobre la hipoteca.
Roma dixit: “La única explicación es que sean ellos los que tienen que devolver dinero y por eso intentan incrementar el coste real de la obra, con la intención de NO DEVOLVERNOS hasta ese 10% para la hipoteca de Cajamadrid. “
El único motivo por el que ellos nos tuvieran que devolver dinero es porque la hipoteca final que hubieran obtenido sobre nuestra vivienda fuera superior al estipulado en contrato. En nuestra promoción esto se ha producido en algún caso, es decir, que hay vecinos que incluso sin actualizar el módulo tienen mas hipoteca en su vivienda que la estipulada en contrato y se lo van a devolver como han hecho en fases anteriores, pero a la gran mayoría, entre los que me incluyo, nos sucede lo contrario, que la hipoteca es inferior a la reflejada en contrato por lo que en el mes de marzo deberíamos pagarles la diferencia. E insisto la hipoteca no tiene nada que ver con el coste real de la obra.
Roma dixit: “Añadir también que la NOTA SIMPLE que solicité, solo sirve para comprobar que tu vivienda la tiene PPP en propiedad y tiene un cargo hipotecario de Cajamadrid que, coincide exactamente con el importe de la hipoteca que figura en el contrato, menos los intereses devengados hasta la fecha de concesión de la misma (de ahí la diferencia económica que podáis ver).”
En la nota simple figura el importe de la hipoteca que Cajamadrid ha asignado a cada vivienda en el mencionado cuadro de distribución de responsabilidad hipotecaria que se adjunta a la escritura de división horizontal y que por tanto al inscribirse dicha escritura de división horizontal en la que de una unidad hipotecaria, el terreno, surgen muchas unidades hipotecarias, viviendas, y se inscribe la carga correspondiente a cada una de ellas. Si no existiese es +/- 10 por ciento esa carga hipotecaria que figura en el registro debería coincidir exactamente con lo que figura en nuestro contrato. Con lo que sí coincide siempre esa carga hipotecaria es con la hipoteca que tiene nuestra vivienda en Cajamadrid. Respecto a los intereses, estos se devengan mes a mes y se liquidan al final de cada periodo y no tienen nada que ver ni remotamente con las diferencias existentes entre la hipoteca que figura en contrato y la concedida finalmente por Cajamadrid e inscrita en el registro. Los intereses devengados hasta la firma de la escritura los paga DAE en la siguiente liquidación de intereses y a partir de esa fecha se comienzan a devengar a tu cargo.
Roma dixit: “Bueno, para terminar tengo que decir también que, hablando con el abogado sobre las consecuencias que podamos tener, éstas pueden ser impredecibles. Legalmente, si no firma el 100% de la gente, no incrementan el módulo y por tanto no se quedan con un duro nuestro de más. Pero me ha dicho que ñapas inmobiliarias las hay de todos los colores ; y que no nos extrañemos que de una forma o de otra, consigan actualizar el módulo o bien aplicar la subida solo a los vecinos que han firmado o cualquier otro chanchullo que puedan hacer. La única seguridad que podemos tener es estar unidos y confiar en que no haya resquicios legales por donde puedan darnos un palo. “
Creo que ha quedado claro que el cambio de módulo no se puede realizar si no firma el 100 por 100 de los propietarios de las viviendas y si no ahí esta la ley que ha colgado alguien del foro o el servicio jurídico de la CAM para corroborarlo. Por lo tanto nunca se podría actualizar el módulo a uno vecinos sí y a otros no ya que la calificación es igual para toda la promoción. E insisto nunca podrían cobrarnos de más ya que lo ponemos como condicionante para la actualización de módulo y tenemos un precio cerrado por contrato.
Roma dixit: “Espero que las conclusiones os sirvan aunque, como siempre, habrá algunos que no acepten y den vueltas por todas partes, pero vuelvo a repetir que estoy dispuesto a dialogar en persona con quien quiera hacerlo. “
De datos erróneos solo pueden extraerse conclusiones erróneas y por lo tanto no sirven.
De todas formas te invito a que imprimas este mensaje y te vayas con el a un abogado, uno de verdad me refiero, después te pases por la Comunidad de Madrid e incluso por el Ayuntamiento y después escribas en el foro si hay alguna inexacitud en lo que yo he escrito.