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ACTUACIÓN CONTRA UN MOROSO


FASE INICIAL: ‘’andar el camino necesario’’
En el supuesto de que un propietario NO PAGE todos y cada uno de los recibos pendientes de la Comunidad, se puede actuar contra dicha persona, y de la siguiente forma (la establecida en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal)

1. La Junta de Propietarios deberá:

• Acordar por mayoría reclamar judicialmente las cuotas debidas a través de un proceso judicial.
• Dar facultades al Presidente, o al Administrador para presentar tal reclamación al Juzgado.
• Aprobar la deuda que se debe, y por tanto, que se va a reclamar. También se puede acordar reclamar las cantidades que se han gastado con anterioridad para requerir al propietario moroso que pagase la deuda (es decir, cartas con acuse de recibo, fotocopias, etc, etc).

En tal sentido, es IMPORTANTE acordar la reclamación CONTRA el propietario que resulte de un bien en concreto, es decir, detallar con exactitud la vivienda / local / garaje / anexo CONCRETO, puesto que la vivienda puede haber sido vendida, y entonces, la reclamación se haría no solo contra una persona, sino contra varias, en función de si la deuda es del presente año, o el anterior, o si se remonta incluso a años precedentes a los indicados.

Así mismo, es importante que en la Junta de Propietarios se dé facultades al Presidente, o al Administrador, para que contraten los servicios de un abogado, para que le tramite la reclamación. No obstante, cabe decir que NO ES OBLIGATORIO, es decir, que la reclamación la puede hacer la propia Comunidad en sí, sin recurrir a un abogado.

2. Notificar a TODOS los propietarios el Acuerdo de la Junta, es decir, tal y como se hace en una reunión cualquiera.

3. El presidente o el administrador, presentarán en el Juzgado tal reclamación, con las siguientes características:
• Aportando el certificado del acuerdo de la Junta de Propietarios donde se faculte para tal reclamación (dicho certificado lo debe firmar el Secretario, o si no existe ese cargo, el Presidente).
• Reclamando (si se ha acordado en la Junta y hay justificantes) los gastos que se han tenido para reclamar al propietario la deuda, se deberá aportar facturas o justificantes de dichos gastos.
• Reclamando los intereses que se puedan producir, y las costas del Juicio.
• Si se utilizan los servicios jurídicos de un letrado y Procurador, Reclamando los gastos que estos originen.
• Solicitando el embargo preventivo de los vienes para hacer frente a las deudas contraídas con la Comunidad.

En este sentido, cabe decir que la DEUDA se puede exigir:
o Al actual titular del bien, para deudas que tengan su origen en el año en curso, o bien, en el inmediatamente anterior.
o Al titular anterior, en el supuesto de que las deudas sean originadas con anterioridad al año anterior al que se presente la reclamación.

Es decir, que la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente. Luego será el Juez quién decida a quién le corresponde la deuda.
Así mismo, en la presentación de reclamación, se puede solicitar al Juez el embargo preventivo de bienes suficientes del propietario deudor, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas del juicio.

FASE FINAL: ‘’en manos del Juez’’

Una vez presentada la reclamación tal y como se ha indicado anteriormente, el Juez será el encargado de dictar la sentencia correspondiente.

Y en dicha sentencia dictaminará si el MOROSO debe o no pagar, cuánto debe pagar, si se tiene que hacer cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.
 

¿Dónde puedo colocar el aparato de aire acondicionado?
La instalación de aparatos de aire acondicionado en los edificios residenciales es foco de conflicto en bastantes comunidades de propietarios. En ocasiones, bien por desidia o falta de información, el propietario acomete la obra sin tener en consideración el régimen de acuerdos dispuestos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta semana damos respuesta a una consulta que nos ha formulado Carlos: “¿Dónde se puede colocar el aparato de aire acondicionado y qué mayoría es necesaria?”.
Por la amplitud de la respuesta vamos a distinguir tres supuestos que generalmente suelen plantearse:
1) Instalación con apertura de hueco en fachada exterior o interior.
La apertura de huecos para proceder a la instalación de un aparato de aire acondicionado requiere una previa autorización de la junta de propietarios, que deberá otorgarse mediante la unanimidad, ya que se trata de la alteración de un elemento común.
2) Instalación en cubiertas o azoteas de uso común del inmueble.
Se requiere al igual que en el apartado anterior la autorización de la junta de propietarios que debe otorgarse por unanimidad por constituir la alteración substancial de elemento común. Supone también la utilización de un elemento común para un fin privativo, y es evidente que nadie puede disponer de elementos comunes sin la previa autorización de la junta.
3) Instalación con palomillas, escuadras o tirantes en fachadas exteriores o interiores.
El sistema más común o habitual de aparatos de aire acondicionado es el formado por dos componentes, la consola que se instala en el interior de la vivienda y el compresor en el exterior. Es este último componente el que se sujeta con palomillas o tirantes a la fachada, con una pequeña perforación del muro para pasar los tubos y cables.
Aunque la instalación supone una modificación de la constitución originaria de la finca y según la LPH requeriría para ello el acuerdo unánime, este tipo de instalaciones viene considerándose últimamente por los tribunales como obras menores que no precisan del consentimiento de la comunidad, pues aun cuando pueda romper la estética de la fachada, prima en el conflicto de intereses el confort individual de cada propietario, sin que constituya una instalación arbitraria.
Lo indicado anteriormente se deberá entender a salvo de lo que al efecto disponga la normativa urbanística en donde radique la finca.
 

Posibles medidas frente a un vecino moroso
Gracias a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999 resulta más sencillo exigir a un deudor el abono de las cuotas de la comunidad de propietarios
Por norma general, los vecinos de un inmueble están obligados al pago de las cuotas y las derramas correspondientes al edificio en el que residen en la forma que haya sido determinada por la Junta de Propietarios. Aun así, en ocasiones, en algunas comunidades surgen problemas por causa de propietarios que se demoran en el pago de sus cuotas durante meses o incluso se niegan a abonar los gastos de la comunidad.
Este problema de morosidad tiene fácil solución si aplicamos la Ley. No obstante, antes de tomar medidas drásticas es conveniente intentar llegar a un acuerdo con el deudor. Así, la primera medida consiste en convocar una Junta Extraordinaria en la que se acuerde la liquidación de la deuda, es decir, indicar de dónde procede la deuda, su cuantía, así como las Juntas donde se aprobaron las derramas. Seguidamente la comunidad de vecinos ha de remitir la notificación al deudor comunicándole su situación e instándole a que ponga fin a su mora. La forma más habitual de notificar la deuda suele ser el burofax, ya que deja constancia de su recepción.
En caso de que el vecino moroso haga caso omiso a la notificación, la comunidad de propietarios puede reclamar la deuda judicialmente presentando una demanda. Esta medida puede ser llevada a cabo gracias a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en la que se incluye el denominado proceso monitorio. Este proceso legal favorece el cobro de cantidades adeudadas a la comunidad de vecinos cuando se trata de deudas inferiores a 30.050 euros.
El procedimiento judicial comienza al presentar la demanda, en un plazo no superior a tres meses respecto a la Junta de Propietarios anteriormente citada, en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad en la que se ubique el edificio. La presentación de la demanda debe hacerla el presidente o el administrador, sin necesidad de abogado o procurador.
A pesar de que no es obligatorio contratar un abogado o procurador resulta muy recomendable, puesto que la materia es compleja. Sin la presencia de un profesional jurídico la comunidad se expone a que por cualquier defecto de forma, error, un plazo que se agote o incluso un escrito mal planteado no se defiendan adecuadamente sus aspiraciones y perder el pleito. Además, las costas u honorarios de estos profesionales pueden cargarse al deudor en el caso de que prospere la demanda, aunque inicialmente los financie la comunidad.
Una vez puesta la demanda, el juez debe presentarla a trámite y requerir al deudor para que, en el plazo máximo de 20 días, salde la deuda o bien se oponga a su pago mediante un escrito de oposición alegando las razones por las que considera que no debe abonar las cantidades reclamadas.
Si el deudor no responde o decide no comparecer en el juicio, el juez puede dictar un acto de ejecución contra los bienes del moroso por la cantidad reclamada más los intereses. En el caso de que sí se presente en el juicio pero se oponga al pago, el juez podrá dictaminar el embargo preventivo del piso o local hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses y las costas. Es más, si el moroso decide apelar la decisión del juez, antes deberá satisfacer la deuda o consignarla, es decir, depositarla en una cuenta del juzgado.
Normalmente, el hecho de que la reclamación la realice un juez provoca que los deudores paguen inmediatamente. Como dato tenemos que un año después de imponerse la ley de las comunidades de propietarios la deuda que soportaban las mismas debido a los vecinos morosos se redujo en un 70%.
Por otra parte, la ley también especifica que los vecinos que no estén al corriente de sus pagos tienen el privilegio de asistir a las reuniones y recibir notificaciones de acuerdos pactados. Sin embargo, pierden el poder de votar en las juntas de propietarios y tampoco podrán impugnar los acuerdos que en ella se adopten. Igualmente la ley contempla la posibilidad de dar publicidad al nombre del vecino moroso en las circulares y notificaciones de la comunidad incluido el tablón de anuncios.
 

Publicar un listado de vecinos morosos en el tablón de la comunidad de propietarios
Las listas de morosos aparecen en todos los ámbitos. No sólo por adeudar cantidades al banco o a las compañías podemos vernos incluidos en una de ellas. A un nivel más cercano, como puede ser la comunidad de vecinos, el hecho de no pagar los gastos comunes puede implicar no sólo que se nos incluya en una lista de morosos, sino que esta sea publicada en el propio tablón de anuncios del edificio.
Imaginemos que el propietario de un inmueble no reside en el mismo, y desconoce que adeuda gastos a la comunidad. ¿Pueden ser publicados sus datos personales junto con la condición de deudor?
La Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD), en su artículo 10 recoge el deber de secreto de quien está encargado de un fichero. Implica la prohibición de comunicar a terceros datos personales incluidos en ficheros. Esta norma puede limitarse en algunos supuestos:
• Contando con el consentimiento del titular se pueden ceder sus datos personales a terceros, siempre que se haga para el cumplimiento de fines relacionados con las funciones legítimas de cedente y cesionario.
• Sin el consentimiento del afectado, es posible la cesión de los datos personales a terceros en varios supuestos tipificados en el artículo 11.2 LOPD, entre los que se halla, en lo que aquí intersesa, el que una Ley Orgánica lo permita. El ejemplo más claro es el de aparecer en una lista de morosos de las que elaboran las entidades que prestan servicios de información de la solvencia patrimonial, por no haber pagado una deuda vencida y exigible, permitido legalmente.
En virtud de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es posible la publicación de los datos personales de los vecinos deudores de la comunidad en dos supuestos:
- En la convocatoria de la Junta de vecinos (artículo 16.2 LPH)
- En la publicación del acta aprobado en Junta (artículo 19.3 LPH)
Ahora bien, antes de llegar a la publicación en el tablón de anuncios, se ha de seguir el siguiente procedimiento:
- Notificar al afectado en su domicilio conocido la convocatoria de la Junta o el Acta donde se contiene su condición de deudor.
- En su defecto, se notificará en el inmueble del que es propietario en la comunidad de que se trate.
- En caso de total imposibilidad para notificar personalmente, se procederá a publicar la convocatoria de Junta o el Acta en el tablón de anuncios del edificio o lugar visible.
La finalidad de colgar la lista en el tablón es informar a los propietarios deudores que se hallan en tal situación, y no poner en conocimiento de terceros tal hecho, aunque ello sea una consecuencia inevitable. Por ello, se ha de intentar por otros medios notificar personalmente a los afectados, quedando la publicacion en el tablón de anuncios como última posibilidad.
Además, no cabe la publicación de forma autónoma de un listado de vecinos deudores, pues la LPH se refiere a la publicación de la convocatioria de Junta y la del Acta aprobada por los propietarios.
 

¿Puedo instalar un toldo sin el consentimiento de la comunidad de vecinos?
Si el anterior post lo dedicamos a la problemática que siempre plantea la instalación de los aparatos de aire acondicionado, en esta ocasión despejaremos las dudas sobre la colocación de otro elemento típicamente veraniego: el toldo.
Samuel nos pregunta lo siguiente: ¿Puedo instalar un toldo sin pedir permiso al resto de vecinos?
La instalación de toldos requiere el consentimiento unánime de la comunidad, dado que supone una alteración de la configuración originaria del edificio (art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Sin embargo, no es el único acuerdo que la comunidad de propietarios debe tomar referente a este elemento. También el color y formato del toldo necesitan de un acuerdo, esta vez por mayoría.
Es por ello recomendable que en el propio acuerdo que requiere la unanimidad se fijen desde el principio las condiciones estéticas del toldo para evitar que entre un acuerdo y otro se instalen toldos de forma arbitraria.
Además, si Samuel instala el toldo sin autorización, la comunidad puede obligarle a retirarlo para devolver la fachada a su estado originario.
 

¿Se puede instalar una piscina portátil en la zona ajardinada de la comunidad?
Se avecina la temporada de verano y el calor no dará tregua. Los más afortunados podrán refrescarse en la piscina de la comunidad, pero la gran mayoría tendrá que buscar otra opción para combatir el calor.
Hasta nuestro consultorio ha llegado la pregunta de Rosa María, vecina de una urbanización cerrada que tiene varias instalaciones deportivas (pista de pádel, campo de baloncesto, etc.) pero no piscina comunitaria. Nos pregunta lo siguiente: “La comunidad está discutiendo poner una piscina portátil de grandes dimensiones en la zona ajardinada de la urbanización, ¿qué mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo?”.
Cuando el calor aprieta, cualquier remedio es bueno. Ahora bien, con respecto a la instalación de piscinas debemos tener en cuenta una serie de aspectos legales. Si dicha instalación dura únicamente la temporada de verano y, finalizada la misma, se desmonta, el acuerdo podrá ser adoptado por mayoría simple. En este caso, al ser considerada como una instalación no necesaria, los propietarios disidentes no estarán obligados a su pago si el importe supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes tal y como establece el artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Sin embargo, si la instalación no se desmonta al final de la temporada y queda fija durante todo el año, en virtud de los artículos 12 y 17.1 de la citada Ley, el acuerdo deberá ser adoptado por unanimidad por considerarse una alteración de elemento común.
También puede darse el caso de un propietario que, dada la ubicación de su vivienda, tiene atribuido el uso y disfrute de la terraza comunitaria. En este supuesto, no tendrá impedimento para colocar una piscina pequeña siempre y cuando no cause molestias a otros vecinos y adopte las medidas de precaución necesarias respecto al peso así como a las fugas de agua.
 

Vecinos de Torrejón de Ardoz vetan a los morosos el acceso a las piscinas comunitarias
• Las comunidades de propietarios están tomando medidas contra los morosos.
• Les impiden acceder a las zonas comunes hasta que paguen.
• Susana Gozalo. 20.07.2012
Cristina vigila atentamente la piscina donde desde el 16 de junio trabaja como socorrista. Esta joven de 24 años jamás imaginó que llegaría el día en el que a su vocación de asistente de primeros auxilios sumaría la tarea de controlar el acceso al recinto.
"Tengo órdenes estrictas de no dejar entrar a bañarse a los que no estén al corriente de pago", explica mientras muestra un pormenorizado listado con los nombres de todos los propietarios de una urbanización ubicada en un barrio nuevo de Torrejón y el estado de sus cuentas.
Las órdenes a las que se refiere Cristina le han llegado directamente del presidente de la comunidad y del administrador de la finca después de que los vecinos aprobaran en Junta una medida tan drástica como desesperada: prohibir la entrada a la piscina de la urbanización de los vecinos que no pagan las cuotas y de sus familias.
El mal momento económico lo estamos sufriendo todos
El objetivo: reducir la deuda de hasta 10.000 euros que soporta la caja común por el impago reiterado de algunos propietarios.En el listado que maneja Cristina, el nombre de seis vecinos y sus viviendas aparecen en rojo. Son los que no pueden entrar.
Impagos de su casero
"Llegó una pareja joven y fue un corte, porque ellos no lo sabían. Están de alquiler y es el propietario el que no paga ni está al día. No les pude dejar pasar. Al día siguiente la deuda estaba saldada y al lado de su nombre en rojo ponía‘pagado’", cuenta la socorrista.
Esta medida disuasoria ha convencido a uno, pero todavía quedan cinco vecinos que no están al corriente en sus pagos. "No han pasado por aquí, porque saben lo que hay", explica Cristina. "De todas formas, el presidente me ha dicho que si aparecen y se empeñan en bañarse, que yo no me enfrente a ellos. Que los deje pasar y después le avisa", aclara.
Uno de los vecinos que ha apoyado la medida de veto que aplica esta comunidad reconoce que "es un jaleo" y no genera buen ambiente, pero lo justifica porque hay deudas muy abultadas y el mal momento económico "lo estamos sufriendo todos", dice.
Medidas ilegales
Impedir a los morosos entrar en la piscina común mediante un listado con su nombre y apellido es una medida que sortea la legalidad, aunque pueda resultar eficaz, tal y como señalan desde el Colegio Oficial de Administradores de Fincas. "La única vía para reclamar las cantidades impagadas es la judicial. El propietario moroso no puede ser privado por esta causa del uso y disfrute de los elementos comunes, como la piscina", recalcan.
Pero algunos vecindarios prefieren correr el riesgo acuciados por las deudas y no solo se limitan a la lista. "Hay bloques en los que no se entrega la tarjeta de acceso a la piscina a quienes no están al corriente de pago", explican desde la empresa Communitas.es, especializada en gestión de fincas.
Por eso, para evitarse ilegalidades y posibles disgustos, otras comunidades "están renegociando los contratos de mantenimiento de piscinas para que les salga algo más barato",reconocen. E incluso hay quien ha optado por cerrar y evitarse este gasto. Es el caso de 600 de las 31.000 piscinas de urbanizaciones que hay dispersas por todas la región (el 2%) y donde este año está prohibido bañarse.
 

COMO DICE VOY PRIMERO A VER SI ES MI CONEXION SI NO LE LLAMO ES QUE ES DE MI CONEXION GRACIAS Y PERDONE LAS MOLESTIAS SALUDOS.

Hola yo soy del portal 1 y efectivamente se ven fatal muchos canales de television, con pixelados de imagen casi continuos...

Un saludo