Posibles medidas frente a un vecino moroso
Gracias a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999 resulta más sencillo exigir a un deudor el abono de las cuotas de la comunidad de propietarios
Por norma general, los vecinos de un inmueble están obligados al pago de las cuotas y las derramas correspondientes al edificio en el que residen en la forma que haya sido determinada por la Junta de Propietarios. Aun así, en ocasiones, en algunas comunidades surgen problemas por causa de propietarios que se demoran en el pago de sus cuotas durante meses o incluso se niegan a abonar los gastos de la comunidad.
Este problema de morosidad tiene fácil solución si aplicamos la Ley. No obstante, antes de tomar medidas drásticas es conveniente intentar llegar a un acuerdo con el deudor. Así, la primera medida consiste en convocar una Junta Extraordinaria en la que se acuerde la liquidación de la deuda, es decir, indicar de dónde procede la deuda, su cuantía, así como las Juntas donde se aprobaron las derramas. Seguidamente la comunidad de vecinos ha de remitir la notificación al deudor comunicándole su situación e instándole a que ponga fin a su mora. La forma más habitual de notificar la deuda suele ser el burofax, ya que deja constancia de su recepción.
En caso de que el vecino moroso haga caso omiso a la notificación, la comunidad de propietarios puede reclamar la deuda judicialmente presentando una demanda. Esta medida puede ser llevada a cabo gracias a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en la que se incluye el denominado proceso monitorio. Este proceso legal favorece el cobro de cantidades adeudadas a la comunidad de vecinos cuando se trata de deudas inferiores a 30.050 euros.
El procedimiento judicial comienza al presentar la demanda, en un plazo no superior a tres meses respecto a la Junta de Propietarios anteriormente citada, en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad en la que se ubique el edificio. La presentación de la demanda debe hacerla el presidente o el administrador, sin necesidad de abogado o procurador.
A pesar de que no es obligatorio contratar un abogado o procurador resulta muy recomendable, puesto que la materia es compleja. Sin la presencia de un profesional jurídico la comunidad se expone a que por cualquier defecto de forma, error, un plazo que se agote o incluso un escrito mal planteado no se defiendan adecuadamente sus aspiraciones y perder el pleito. Además, las costas u honorarios de estos profesionales pueden cargarse al deudor en el caso de que prospere la demanda, aunque inicialmente los financie la comunidad.
Una vez puesta la demanda, el juez debe presentarla a trámite y requerir al deudor para que, en el plazo máximo de 20 días, salde la deuda o bien se oponga a su pago mediante un escrito de oposición alegando las razones por las que considera que no debe abonar las cantidades reclamadas.
Si el deudor no responde o decide no comparecer en el juicio, el juez puede dictar un acto de ejecución contra los bienes del moroso por la cantidad reclamada más los intereses. En el caso de que sí se presente en el juicio pero se oponga al pago, el juez podrá dictaminar el embargo preventivo del piso o local hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses y las costas. Es más, si el moroso decide apelar la decisión del juez, antes deberá satisfacer la deuda o consignarla, es decir, depositarla en una cuenta del juzgado.
Normalmente, el hecho de que la reclamación la realice un juez provoca que los deudores paguen inmediatamente. Como dato tenemos que un año después de imponerse la ley de las comunidades de propietarios la deuda que soportaban las mismas debido a los vecinos morosos se redujo en un 70%.
Por otra parte, la ley también especifica que los vecinos que no estén al corriente de sus pagos tienen el privilegio de asistir a las reuniones y recibir notificaciones de acuerdos pactados. Sin embargo, pierden el poder de votar en las juntas de propietarios y tampoco podrán impugnar los acuerdos que en ella se adopten. Igualmente la ley contempla la posibilidad de dar publicidad al nombre del vecino moroso en las circulares y notificaciones de la comunidad incluido el tablón de anuncios.