Buenos días,os adjunto esta información por si fuera de interés.
He recibido bastantes preguntas acerca de cómo actuar en caso de que aparezcan defectos constructivos o daños en un inmueble recién adquirido. En el foro hay mucha información, pero quizás un poco dispersa, por lo que creo que será de utilidad una Guía donde exponer de manera ordenada los supuestos típicos y cómo actuar ante los mismos.
Claro está, intentaré responder a las preguntas que pueda suscitar la guía o cualquier otro caso concreto.
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Estas pautas de comportamiento son muy generales, y dependiendo del caso concreto deberán tomarse unas u otras acciones, ya sean judiciales o extrajudiciales, pues la solución final dependerá de múltiples factores.
Por ello, no se pretende con esta guía de actuación crear un manual de comportamiento “definitivo” que el propietario de una vivienda o edificio deba seguir al pié de la letra; simplemente se trata de una serie de consejos prácticos que cada usuario deberá interpretar y utilizar, adaptándolos a su situación o problema particular, pero sin olvidar que, si el problema o patología detectada tiene cierta entidad o si los responsables de la construcción niegan su responsabilidad, el afectado deberá ponerse en manos de un profesional antes de dar pasos erróneos que puedan perjudicar futuras reclamaciones.
ÍNDICE:
1.- Lista de repasos y defectos de acabado.
2.- Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad.
3.- Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio.
4.- Otras cuestiones a tener en cuenta.
a) Prescripción de acciones.
b) ¿Qué pasa si ha transcurrido el plazo para reclamar?
c) ¿Qué pasa si el promotor o constructor realiza reparaciones y estas no resultan efectivas?
d) ¿Cómo actuar si hay varios vecinos afectados?
e) ¿Qué pasa si los defectos atañen a elementos o zonas comunes del edificio?
f) ¿Qué pasa si además de defectos se aprecian incumplimientos respecto a las calidades ofertadas?
1.- Lista de repasos y defectos de acabado:
Una vez entregada la vivienda o local el usuario deberá examinar la construcción, realizando una detallada inspección del inmueble. No debemos alarmarnos si advertimos pequeños defectos de remate o acabado, ya que, éstos suelen ser más o menos comunes en todas las edificaciones. El usuario deberá realizar un listado concretando todas las anomalías detectadas en un primer momento, o con aquellas otras que vayan surgiendo con el uso.
Este listado deberá comunicare de forma fehaciente a la promotora y constructora de la edificación. Es muy importante que la comunicación sea fehaciente, por ello recomendamos el envío mediante burofax solicitando la certificación del contenido y el acuse de recibo. En esta comunicación deben constar una serie de datos identificativos básicos (promoción de que se trate, identificación exacta del piso o local, propietario, listado de defectos observados) y estar fechada.
Estos defectos de remate o acabado suelen ser reparados por el promotor o constructor. Son vicios constructivos de fácil solución técnica y, por lo general, bajo coste de reparación. No obstante, en caso contrario, cuando el promotor o constructor ni siquiera se digne a reparar estos daños, debemos tener en cuenta que estos vicios constructivos tienen un plazo de garantía de un año. Dentro de este plazo anual pueden hacerse las reclamaciones que se consideren oportunas, sin que el envío de una primera reclamación o el haber rellenado y entregado la lista para repasos que suele facilitar el promotor suponga renunciar a la reparación de defectos que pudieran pasar inadvertidos o que surjan a posteriori.
2.- Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad.
Mucho más grave y decepcionante será cuando el adquirente una vez recibida la obra y realizada la primera inspección de su nueva vivienda o local descubra vicios constructivos que afecten a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad del edificio.
Normalmente estos vicios constructivos son descubiertos por el usuario con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra (ejemplo típico son las filtraciones tras una época de lluvias) o no son apreciables para una persona inexperta en construcción. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio etc. suelen ser por desgracia muy comunes ya que no siempre se respeta las normas básicas de la edificación, (hoy Código Técnico de Edificación), a pesar de ser de obligado cumplimiento.
En muchas edificaciones prima el ahorro de costes en determinados elementos constructivos, a sabiendas de que son incumplimientos difícilmente detectables por el usuario (por ejemplo, la falta de aislamiento térmico) y de complicada acreditación dentro de los plazos legales de garantía.
Si el adquirente descubre en su edificación daños o defectos relativos a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad, al igual que en el caso anterior debe comunicarlo fehacientemente (burofax) al promotor y constructor, pero también al arquitecto director de obra y al aparejador director de ejecución, ya que ante los defectos que no consistan en simples fallos de acabado, alguno de estos agentes será, con toda probabilidad, también responsable. Recordemos que en esta comunicación habrá de identificarse la vivienda, propietario, daños, etc. El plazo de garantía para reclamar defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad es de 3 años.
Al contrario que en el caso de los defectos de terminación, los daños referentes a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la construcción suelen conllevar una costosa reparación. Por ello es probable que los responsables de la edificación intenten disuadir al cliente de la reclamación, bien minimizando los fallos, achacándolos a un incorrecto uso o mantenimiento o directamente negando su existencia amparándose en que la edificación ha pasado la inspección municipal y cuenta con Licencia de Primera Ocupación. En otros muchos casos se comunica al cliente que el plazo para reclamar ha concluido, interpretando de forma interesada la normativa de aplicación o, directamente, haciendo caso omiso de las reclamaciones, esperando que el perjudicado se resigne a costear por sí mismo la reparación.
Ante estas situaciones, la única vía de solución pasará por acudir a los tribunales. Será necesario el asesoramiento de especialistas en Derecho de la Construcción, que actuarán apoyados en un informe pericial emitido por un técnico especialista que acredite el daño material, sus causas, soluciones y coste de reparación. Este informe pericial es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea de forma negociada o ante los Tribunales. Una vez probado el daño mediante informe pericial y siempre que se respeten los plazos de garantía y reclamación, las posibilidades de éxito en el pleito serán muy altas.
3.- Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio.
Aunque este tipo de defectos son afortunadamente poco comunes, en ocasiones las edificaciones sufren deficiencias estructurales, muchas veces debidas a deficiencias en compactación o estudio del terreno que provocan ligeros hundimientos, grietas, fisuras etc. En otras ocasiones, deficientes cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga pueden comprometer la estabilidad del edificio.
Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación para que exista defecto “decenal” el daño material debe residir o afectar a un elemento estructural y comprometer la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. En estos casos, si una vez comunicados los hechos a los intervinientes en la edificación estos no ofrecen soluciones, debe ponerse de inmediato el caso en manos de un técnico especialista que evalúe el estado real del inmueble. Al igual que en el caso anterior, será necesario un informe pericial que evalúe los daños. A partir de ese informe se interpondrá la correspondiente demanda en caso de no lograr un acuerdo en vía negociada.
Es importante señalar en este punto que a día de hoy el único seguro obligatorio para el promotor es el conocido como “decenal” que cubre los daños estructurales durante el plazo de 10 años.
4.- Otras cuestiones a tener en cuenta.
a) Prescripción de las acciones.
Una vez producido o detectado el daño de remate, de habitabilidad o estructural, el usuario tendrá dos años para interponer las correspondientes acciones contra los agentes responsables de la construcción del edificio. Este plazo de prescripción admite interrupción con reclamaciones extrajudiciales, por ello, nuestra primera recomendación es remitir burofax al promotor, constructor, arquitecto (Director de Obra) y aparejador (Director de Ejecución) detallando los daños o defectos del inmueble. Obviamente, si los responsables han realizado algún tipo de reparación sin conseguir solucionar definitivamente el defecto, recomendamos remitir un nuevo burofax cada comunicar esta circunstancia.
En cualquier caso, si no se tomaran acciones judiciales de inmediato, es muy recomendable enviar un burofax cada año para comunicar los defectos persistentes, la evolución de los mismos y nuevos daños que puedan aparecer. Esta cautela evita perjudicar, quizás, de forma irremediable, futuras acciones judiciales. Esta alerta debe extremarse en Comunidades de Propietarios donde es común delegar en terceros la responsabilidad de comunicar las deficiencias o, simplemente, es algo más complejo articular los trámites de reclamación. Debe tenerse en cuenta que para efectuar reclamaciones extrajudiciales no será necesaria la aprobación en Junta de Propietarios (sí será necesario el acuerdo en Junta previo a la interposición de demanda), siendo suficiente una reclamación efectuada por el Presidente, o el Administrador en nombre de la Comunidad
b) ¿Qué pasa si ha transcurrido el plazo para reclamar?
Como antes se apuntaba, dependiendo de la relevancia del defecto, los plazos de garantía varían entre el año para reclamar defectos de acabado, los tres años para defectos de habitabilidad o funcionalidad y los diez años en caso de defectos relativos a la estructura del edifico. Debe tenerse en cuenta que estos plazos comienzan a contar desde la recepción de la obra por el promotor y estos supone un problema en caso de aquellas viviendas que por las circunstancias del mercado han tardado más tiempo del previsto en venderse.
Pues bien, en caso de que por alguna circunstancia nos encontremos fuera de estos plazos que establece la Ley de Ordenación de la Edificación no todo está perdido, pues aunque no podamos reclamar al constructor, arquitecto o aparejador, siempre quedará vigente la responsabilidad contractual del promotor/vendedor, que se extiende durante los 15 años posteriores a la venta.
No obstante, esta reclamación por responsabilidad contractual del vendedor siempre tendrá un resultado más incierto, por lo que en todo caso se recomienda al afectado reclamar en los plazos anteriormente expuestos siempre que ello sea posible.
c) ¿Qué pasa si el promotor o constructor realiza reparaciones y estas no resultan efectivas?
En caso de que el promotor atienda a las reclamaciones y se realizasen reparaciones es importante que estas queden documentadas por medio de un parte de trabajo o similar que recoja la intervención realizada y en que fecha se realiza. Esto es importante, porque en muchas ocasiones estás reparaciones se limitan a parchear o disimular las consecuencias del defecto, pero no las causas y con el paso del tiempo la patología se reproducirá. Pues bien, si el defecto se reproduce debe tenerse en cuenta que los plazos de garantía se contarán desde la fecha en la que se hicieron reparaciones, hecho este relevante a la hora de plantear futuras reclamaciones.
d) ¿Cómo actuar si hay varios vecinos afectados?
En la mayoría de los casos los defectos constructivos afectan a varias viviendas y en estas situaciones lo más recomendable será plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. Además de hacer mayor fuerza frente a los responsables de los defectos, supondrá un ahorro en costes, tanto en lo que se refiere al informe pericial que acredite los daños como a los gastos de defensa jurídica.
e)¿Qué pasa si los defectos atañen a elementos o zonas comunes del edificio?
También será muy común que en caso de que el edificio se vea afectado por patologías constructivas, estas afecten en gran medida a elementos o espacios comunes tales como la cubierta, núcleos de escaleras, piscina etc. En muchos de estos casos el defecto que tiene causa en un elemento común llegará a afectar a zonas privativas (ej.: los defectos de impermeabilización en cubierta se manifestarán, por lo general, en los áticos).
En estos casos, como regla general, será la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, quien tendrá legitimación para reclamar o iniciar procedimientos judiciales. Como antes decíamos, en un momento inicial, para realizar las primeras reclamaciones a los intervinientes en la construcción, bastará con que estas sean remitidas por el Presidente o el Administrador en nombre de la comunidad, no así si se decide ejercitar acciones judiciales, en cuyo caso será necesaria la aprobación de tal medida en Junta de Propietarios.
No debe olvidarse que cabe la posibilidad de acumular en una misma demanda defectos de zonas comunes y de viviendas y locales privativos, ya que jurisprudencialmente se ha reconocido la legitimación del Presidente de la Comunidad para actuar en nombre de los propietarios en determinados supuestos. Como es lógico, esta acumulación supondrá un reparto de costes y un gran ahorro para los propietarios.
f) ¿Qué pasa si además de defectos se aprecian incumplimientos respecto a las calidades ofertadas?
Es también relativamente habitual que a los defectos constructivos se sume una merma en las calidades ofertadas. En este aspecto debe recordar el adquirente que la memoria de calidades que se suele adjuntar al contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales.Independientemente de que esta merma de calidades pueda dar lugar a una reclamación autónoma solo por este hecho (responsabilidad contractual del vendedor), cabe también la posibilidad de acumular dicha reclamación a la demanda por defectos constructivos