artículo publicado en ´El País´

¿Cuándo saldrán al mercado las viviendas protegidas en Madrid?

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Este es el artículo publicado en el diario El País, hoy, 28 de Mayo de 2004.


Todas las administraciones públicas buscan viviendas protegidas que sacar al mercado. En la estrategia del Sureste hay proyectadas al menos unas 55.000, en parte ya comprometidas, esperando que se acabe la tramitación y empiecen las obras. Están en los futuros barrios situados, fundamentalmente, en el distrito de Vicálvaro. Son los Cerros, El Cañaveral, Los Ahijones y Los Berrocales, con capacidad para unas 64.000 viviendas, y Valdecarros, con más de 47.000.

Aunque antes que a estos barrios les toca el turno a otros desarrollos mucho más avanzados, pero no concluidos: los PAU del Norte, y los ensanches de Carabanchel y Vallecas. El retraso en la tramitación ha hecho que sus expedientes coincidan en los despachos de Gerencia de Urbanismo con los del Sureste.

¿Cuándo saldrán al mercado esas 110.000 casas, de las que más del 50% serán protegidas?. Con los pies en la tierra, los plazos no son los que anunciaron algunas gestoras de cooperativas que llevan captando demandantes y fondos desde finales de los noventa y que ha dado lugar a un sinnúmero de dramas personales. Porque en los plazos en que los propietarios debían recibir las llaves ni siquiera están trazadas las calles.

Los más optimistas hablan de 2008 para El Cañaveral que es, con diferencia, el más avanzado de todos. En este caso –con el plan parcial aprobado definitivamente y los estatutos y bases a punto de serlo en estos días- podría empezarse a poner ladrillos, según miembros de la comisión gestora, en 2008 si todo va bien y no como hasta ahora. Hasta el momento, han tenido que readecuar sus proyectos en sucesivas ocasiones: el Plan de Infraestructuras, la nueva Ley del Suelo autonómica, etcétera.

Actualmente, Gerencia está revisando el proyecto de urbanización de El Cañaveral. A partir de ahí, estos son los trámites pendientes: a la aprobación inicial le tiene que seguir la definitiva ; momento en el que tendrá que solicitar la autorización de inicio de obras. Sólo entonces podría empezar el movimiento de tierras, que nunca se produciría antes de mayo o junio de 2005, según miembros de la comisión gestora.

El siguiente paso es conseguir la licencia de simultaneidad que les permita empezar a edificar viviendas. Será necesario, como mínimo, un año más, y conseguirla no depende sólo de la voluntad de la junta gestora: es preciso que el Ayuntamiento cumpla con su parte, por ejemplo, el caso de saneamiento.

Simultáneamente, la comisión gestora tendrá que elaborar el proyecto de reparcelación, que puede tardar unos dos años en ser aprobado inicialmente ; hay que sumar otro año y medio para conseguir que sea aprobado definitivamente y registradas las nuevas parcelas resultantes. Una vez aprobado, tendrán que proceder a la expropiación de los que no se adhieren a la junta de compensación.

A parte hay que sumar unos 18 meses para que se concluyan las viviendas desde que se comiencen. Por otra parte, ciñéndonos a El Cañaveral, estamos hablando de 14.000 viviendas (unas 7.000 protegidas), que lógicamente no se comenzarán a la vez, sino por fases ; con lo cual las últimas viviendas pueden ser empezadas hasta varios años después. Aunque primero se harán las protegidas, 7.000 viviendas no se pueden hacer materialmente a la vez.


Ritmos de desarrollo

Todo esto, siendo optimistas y descartando algo no improbable, que es que el Ayuntamiento decida coordinar los ritmos de desarrollo entre los diferentes ámbitos que comparten infraestructuras comunes e interconectadas. Y los demás van más retrasados que El Cañaveral. Así, aunque en Los Ahijones se han aprobado inicialmente bases y estatutos y el plan parcial ; en Los Berrocales sólo se han aprobado estatutos y bases, y Los Cerros y Valdecarros únicamente se ha aprobado la iniciativa para acometer su desarrollo por el procedimiento de compensación.

Por una parte, el Ayuntamiento parece tener capacidades limitadas para tramitar tal volumen de documentación y, por otra, no en todas las comisiones gestoras y agrupaciones de propietarios hay sintonía. En algunos casos hay disensiones por problemas de titularidad de suelo que dificultarán la buena marcha de la tramitación.

Habría que descartar una hipótesis que barajan algunas empresas y gestoras de cooperativas que, aunque tienen Madrid como mercado natural, no apuestan ni han apostado por ésta que es la última reserva de suelo protegido. Parten de la idea que no se desarrollará la estrategia del Sureste hasta que el mercado –desde la industria auxiliar de la construcción a los compradores, pasando por las constructoras y bancos- no hayan digerido el resto de los PAU y, sobre todo el vecino Ensanche de Vallecas, que proyecta su alargada sombra con 26.000 viviendas previstas y 7,36 millones de metros.

Es posible también que, simplemente, la falta de presencia de las grandes promotoras se deba a que no han encontrado todavía el mercado y la oportunidad para adquirir suelo, dado que en estos ámbitos hay ya grandes paquetes concentrados en pocas manos, caso, por ejemplo, del Grupo Reyal y Nozar en Los Berrocales y porque las familias dueñas de suelo han descubierto que es mejor promover que vender.

Mientras tanto, uno de los propietarios que han tomado posiciones hace tiempo registra un aumento de precios que ha pasado de 78 euros a más de 120 euros el metro cuadrado en Los Cerros, precisamente el más atrasado y ha tenido que rehacer su plan parcial varias veces ; por el paso de la M45, el del AVE, y ahora están a la espera del trazado definitivo de la M50.


Encarecimiento
Y si en El Cañaveral la cuenta empieza a partir de 2008, en Los Berrocales, Gesplavi descarta que se produzca antes de 2009-2010. Y no dejan de ser cálculos partiendo de una situación favorable.

Se trata de una carrera de obstáculos y de fondo porque sólo los que tengan suficientes medios económicos resisten. En el caso de El Cañaveral, se estima en 28.000 millones de pesetas el importe de las obras de urbanización. Pero también hay que afrontar los gastos de redacción de planteamiento y gestión y los avales. Por ejemplo, para iniciar las obras de urbanización ha de depositarse el 10% del importe y, si se solicita la ejecución simultánea hay que depositar otro aval por el 90% del importe de las obras que queden pendientes en esa unidad. Demasiado caro para los pequeños, que en ámbitos con menos prisa que El Cañaveral, van cediendo el testigo por falta de fondos para afrontar las obras de urbanización, y conexiones, con lo que la propiedad se va concentrando, con lo que se agiliza la gestión y se facilita el control del mercado y de los precios.

Por otra parte, en el cuadro adjunto puede verse la relación de cooperativas propietarias de suelo en El Cañaveral actualmente. Es necesario que el socio cooperativista identifique claramente la parcela de la que es copropietario -si es que ha adquirido ya el suelo- y cómo aparece ésta inscrita en el Registro, así como que conozca claramente la cuantía y situación del dinero que siendo suyo está siendo administrado por la gestora para evitar que puedan producirse movimientos especulativos con el suelo o el dinero aportado por el cooperativista.

Los fondos deben estar en una cuenta cerrada que sólo se puede emplear para esa promoción en concreto. La Federación de Cooperativistas de Vivienda aconseja que el dinero ahorrado por el cooperativista esté en una cuenta vivienda a su nombre hasta el momento en que sea necesario, por ejemplo, para comprar suelo y que, en todo caso, el control de la cuenta corriente no esté en manos de la gestora, sino de representantes de la confianza de los cooperativistas.