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.- El realojo de los ocupantes ilegales del ámbito, entendiendo por tales los no incluidos en la población actualmente censada (estipulación 10).
El Ayuntamiento percibirá la adjudicación de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita, correspondientes a las dotaciones de uso y servicio publico previstas en el Plan Parcial, así como la cesión del 10% del aprovechamiento lucrativo legalmente exigible, que se concreta, en el Convenio, en una edificabilidad de 125.477 m2 (estipulación 5ª). Y, como titular del suelo correspondiente al Sistema General de la Autovía M-40 en caso de aquellos expropiados que no opten por incorporarse a la junta de Compensación, el Ayuntamiento percibirá suelo resultante del PAU, que se destinará a hacer frente a los compromisos adquiridos en relación con las expropiaciones de la M-40.
No sólo se obvia -como denunció el Interventor en su informe preceptivo- la normativa legal aplicable (Art. 58 y ss. del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de Agosto y art. 72 de la ley 9/1995 de la Comunidad de Madrid, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo, que establecen la obligación de los propietarios de terrenos afectados por una actuación urbanística a sufragar los gastos que en el Convenio se adjudican al Ayuntamiento), sino que, a nuestro juicio, como se pondrá de manifiesto en el periodo de diligencias, se dan todos los elementos de hecho y de Derecho para tipificar la conducta de prevaricadora con resultado de malversación de caudales públicos.
El Interventor hizo esta denuncia de ilegalidad en un primer informe ; en un segundo, con un intervalo de un día, dijo que la ilegalidad sobrevendría en el momento en el que se hicieran efectivos los pagos por el Ayuntamiento ; en fin, en un tercer informe, cuando hubo llegado ese momento, el Interventor dijo que se “tendrá que considerar como subvención el pago municipal de los soterramientos de líneas eléctricas en el PAU de Las Tablas.
Como prueba de los hechos alegados no hay más que examinar los expedientes de tramitación del Convenio y pedir informe al Departamento de Programación Económica del Área de Urbanismo acerca de la ejecución presupuestaria de tal Convenio. Asimismo, es oportuno requerir al mismo departamento de la Empresa Municipal de la Vivienda un informe sobre el Convenio o Convenios con la Junta de Compensación de realojo de los residentes en el citado PAU, ya que el Convenio firmado obliga a la EMV al realojo de los ocupantes legales e ilegales, excediéndose de lo comprometido en el propio Convenio. Las diligencias deberían de investigar también sobre los Convenios de pago de expropiaciones de la M-40 con cargo al suelo de éste y otros PAUS, ya que nunca salieron a información pública y alguno de los afectados ha denunciado ante esa Fiscalía, a la que nos dirigimos, la arbitrariedad de las valoraciones efectuadas (tales convenios deben de obrar en el Registro de Convenios Urbanísticos de la GMU).
Mediante este Convenio el Ayuntamiento está asumiendo obligaciones que legalmente no le corresponden, sin que en el mismo queden suficientemente especificadas las contrapartidas que obtendría a cambio. Asimismo, el necesario y preceptivo análisis económico-financiero del Convenio queda imposibilitado por la falta de concreción de las obligaciones derivadas del mismo, ya que dichas obligaciones no sólo no están valoradas, sino que, en ocasiones, quedan indeterminadas en cuanto a su alcance, produciéndose la circunstancia de que el Ayuntamiento puede estar obligándose a compromisos de contenido abierto, que podrían prolongarse en el tiempo, con repercusión en los Presupuestos de la Gerencia Municipal de Urbanismo. Así lo puso de manifiesto el Interventor municipal en el Informe que figura en el expediente del Convenio, a quien, a nuestro juicio se debía tomar declaración en las diligencias previas.
En el segundo informe el Interventor aplazó, como decíamos, su reserva de legalidad al momento en que el Ayuntamiento formalizase los pagos y cumpliese con las obligaciones dinerarias Dicho momento se ha producido en el presente ejercicio presupuestario, donde el Ayuntamiento - en el Pleno de 25 de Julio- ratificó el Convenio (firmado por el Ayuntamiento de Madrid y las Juntas de Compensación de los PAUS de Las Tablas y Montecarmelo) para el enterramiento de las líneas eléctricas, propiedad de la compañía Iberdrola, que discurren por dichos ámbitos y por zonas exteriores a estos nuevos barrios a través del tramo Mirasierra - Tres Olivos - El Toboso. Para llevar a cabo este acuerdo, se ha elaborado un proyecto cuyo coste será de 19.904.992 euros, que será financiado por el Ayuntamiento. En el expediente de aprobación del gasto el Interventor, haciendo referencia expresa a los informes anteriores, considera que el pago por el Ayuntamiento del citado soterramiento de líneas eléctricas sólo puede justificarse si se considera una subvención municipal a la compañía Iberdrola. ¿Cómo debemos entender los ciudadanos madrileños este pago?
Por si no fuera bastante una subvención fraudulenta, la Comunidad Autónoma también ha subvencionado la adquisición de suelo y la construcción de viviendas de protección oficial en dicho ámbito de Las Tablas, sin que al día de hoy se haya solicitado licencia para su construcción. Entendemos, pues, que el Ministerio Fiscal debería investigar la concesión de subvenciones a actuaciones protegidas en este PAU, solicitando el expediente correspondiente en la Dirección de Arquitectura y Vivienda de la Conserjería de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.
¿Estamos sólo ante irregularidades administrativas? ¿No hay una clara malversación de caudales públicos y conductas prevaricadoras?
SEGUNDO.- CONVENIO DE GESTIÓN RELATIVO A LA AGILIZACIÓN DE LA URBANIZACIÓN Y MONETARIZACIÓN DE LAS CESIONES LEGALES DEL PAU P.P. II-3 “LAS TABLAS”: un Convenio por el que el Ayuntamiento vende suelo a Telefónica S.A. por precio bastante inferior al mercado y en el que no se establecen garantías para el cumplimiento de las obligaciones por parte de Telefónica .
En el año 97 Telefónica S.A. mostró su interés en localizar su sede, centralizando sus servicios, en los suelos terciarios localizados en el PAU “Las Tablas”. El Ayuntamiento, considerando dicho emplazamiento como una operación de carácter singular y de gran importancia, y en virtud del empleo que generaría la implantación de la sede central, manifiesta su voluntad de colaborar, aportando al proceso de agilización de la urbanización los suelos relativos a la cesión legal del 10 por cien, según convenio de 12/9/97, y facilitando la posible disposición de dichos suelos por Telefónica S.A.
Los propietarios que integran la Comisión Gestora de la “futura” Junta de Compensación y el Ayuntamiento se comprometen a monetarizar la cesión del 10 por cien correspondiente al Ayuntamiento, que se realizará aplicando un valor de repercusión de 50.000 pesetas/m2 , lo que supone la cantidad de 6.273.850.000 pesetas y que debe ser abonado de la siguiente forma: 1º. Un tercio de la cantidad total en el momento de la inscripción registral del proyecto de Compensación ; 2º. Un tercio de la cantidad total cuando se cumpla un año a partir de la inscripción registral del Proyecto de Compensación ; 3º. El último tercio de la cantidad total cuando se cumplan 2 años a partir de la inscripción registral del proyecto de Compensación. Con respecto a los dos tercios aplazados, se constituirá aval bancario a primer requerimiento en el momento de la aprobación definitiva del Proyecto de Compensación y correspondiente inscripción registral, que garantice el pago de las cantidades comprometidas.
Telefónica S.A. por su parte, se comprometía a adquirir los suelos correspondientes a los aprovechamientos destinados a terciarios, entre los que se incluyen los correspondientes al Ayuntamiento, y a iniciar la edificación simultáneamente a la urbanización del ámbito donde se ubican las parcelas objeto del convenio. Los propietarios y urbanizadores se comprometen a adelantar la urbanización de la fase IV del PAU “Las Tablas”, iniciándose simultáneamente con la fase I, así como a transmitir y facilitar, en su caso, a Telefónica S.A., las parcelas destinadas a terciario hasta un máximo de edificabilidad prevista en el convenio, por el mismo valor de repercusión utilizado en la monetarización de la cesión del 10 por cien.
En la publicación editada por Telefónica con motivo de su 75 aniversario, el conjunto inmobiliario de las Tablas se presentaba como ´barrio de la cultura´, al formar parte del proyecto un centro de formación, que podría ser utilizado para usos públicos fuera del horario laboral. Su ubicación en el PAU de las Tablas (lindante con el parque empresarial de La Moraleja, una de las zonas de mayor ´caché´ de la capital de España, por su estratégica situación, próxima al Aeropuerto de Barajas y entre la M-40, la Nacional I y la M-30) fue, sin duda, la razón más determinante para que fuera considerada como la mejor opción disponible en toda la ciudad para llevar a cabo el proyecto de Telefónica.
El proyecto fue adjudicado en octubre de 1999 al estudio Lamela por un jurado del que formaban parte los arquitectos Sverre Fehn y Peter Zumthor ; Amalia Castro-Rial, directora general de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad de Madrid ; Sara de la Mata, directora de Servicios de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid ; Luis Armada, gerente municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid ; Fernando Nasarre, director general de Arquitectura del MOPUT ; junto a un grupo de directivos de Telefónica presididos por el anterior presidente, Juan Villalonga. Al concurso se presentaron numerosos proyectos de prestigiosos estudios de arquitectura. El proyecto seleccionado en segundo lugar fue el del estudio del arquitecto Alberto Campo Baeza. El tercer lugar fue para el proyecto del estudio de Rafael de la Hoz. La superficie neta de la parcela de la actuación es de 170.000 metros cuadrados ; la edificabilidad total, 191.000 metros cuadrados construidos, además de 20.000 metros cuadrados de servicios y 60.000 bajo rasante. En total, albergaría 2.900 plazas de aparcamiento, una zona de ocio, un hotel residencial con 25 habitaciones, una clínica, un polideportivo, un auditorio con capacidad para mil personas y otros dos para 500 personas cada uno.
A día de hoy, el nuevo equipo gestor presidido por César Alierta ha decidido posponer la construcción del gran complejo inmobiliario situado en el norte de Madrid y valorado en 50.000 millones de pesetas a una fecha sin determinar. La ´ciudad telefónica´ más moderna de Europa tendrá que esperar algún tiempo. Por el contrario, Telefónica ha anunciado la venta de su importante patrimonio inmobiliario, entre el que está incluido el suelo de las Tablas. El motivo de este cambio en la política de inversiones de la compañía (que también ha sido seguido por British Telecom, una de las principales competidoras de Telefónica en todo el mundo) responde a la finalidad de reducir el fuerte endeudamiento provocado por las licencias de móviles en Europa. Otra deuda que se va a enjugar con patrimonio Municipal.
Por lo demás, al día de hoy en la contabilidad presupuestaria de la Gerencia Municipal de Urbanismo no figura ningún ingreso con cargo a este Convenio. ¿Ha pagado Telefónica? Si la razón por la que se le vendieron los aprovechamientos urbanísticos a bajo precio residía en la hipotética generación de empleo que supondría ubicar allí la sede de la empresa, una vez fracasado tal proyecto ¿no debía el Ayuntamiento resolver el contrato en defensa del patrimonio municipal? ¿Por qué no se incluyeron en el contrato cláusulas que garantizaran los derechos municipales? ¿Es sólo una irregularidad administrativa? Recordamos lo dicho con anterioridad: “lo verdaderamente determinante del ilícito penal es que nos encontremos ante un ataque de cierta intensidad a la legalidad administrativa”... y “este grado de intensidad es necesario para situar en su debido plano la intervención última del derecho penal...” El evidente carácter perjudicial del Convenio para los intereses municipales, el desprecio a los reparos del Interventor, la ausencia de reacción municipal ante el incumplimiento de Telefónica … ¿es un ataque a la legalidad administrativa en grado suficiente como para provocar la intervención penal? .
TERCERO.- LA ALARMANTE GESTIÓN DE LOS PAUS DE MONTECARMELO Y LAS TABLAS: suelo retenido, concentración monopolista del suelo en las constructoras, venta fraudulenta de viviendas, inscripciones registrales de suelo imposibles, escandaloso aumento del precio de la vivienda, viviendas de protección oficial que se venden por encima del precio permitido. Inactividad de las Administraciones municipal y autonómica.
“Viviendas de tres y cuatro dormitorios, garaje y trastero desde diez millones”. La publicidad es el gancho de las cooperativas y gestoras que desde hace 8 años ofrecen viviendas sociales en los ensanches de la capital, particularmente en los PAUS (Planes de Actuación Urbanística) de Montecarmelo y Las Tablas, con más de seis millones de metros cuadrados por los que la ciudad de Madrid crecerá hacia el norte. Pero bajo la alegría publicitaria se esconde, a nuestro juicio y al de muchos cooperativistas, un gran escándalo urbanístico.
El propio Concejal de vivienda, Sigfrido Herráez, ha confesado públicamente (Interviú, 23 de julio 2000) que ha dejado de hablar diplomáticamente de este tema, ya que cree que al olor del negocio ha acudido gente sin escrúpulos: “Pueden ser muchos o pocos ; pero lo que no cabe duda es de que van a hacer daño”. Los temores se han extendido a través de Internet por foros de cooperativistas, en los que se respira preocupación. En esas fechas la Asociación de Promotores Inmobiliarios (ASPRIMA), con apoyo del concejal Herráez, denunciaba ante los medios un posible fraude de 100.000 millones de pesetas: al vender viviendas de protección oficial, promotoras y cooperativas que actúan en los PAU están cobrando a sus clientes entre seis y nueve millones de más, bajo la excusa de mejoras, como plazas de garaje, piscina, puertas blindadas... inexistentes.
Pero el caso puede ir más lejos: muchos de los casi 20.000 compradores que quieren vivienda en los PAU han entregado a cuenta entre dos y cuatro millones por sus futuras viviendas, pese a que las cooperativas y gestoras que reciben ese dinero no tienen suelo legal donde construir. No figura aún en el registro quién es propietario (particular, constructora o cooperativa) de las parcelas, ni cuántos metros cuadrados corresponde a cada una.
La Comunidad de Madrid gobernada por el PSOE era partidaria de la expropiación convenida de los terrenos, pero el Ayuntamiento optó por otro sistema: los dueños de terrenos en Montecarmelo y Las Tablas aportarían sus fincas rústicas a una Junta de Compensación. Las constructoras Fomento y ACS se hicieron con parte de los terrenos y, a cambio, sin poner un euro, urbanizan, pagando el Ayuntamiento (como acabamos de señalar) gastos de urbanización que la ley atribuye a los propietarios de suelo.
La confusión comenzó cuando numerosas pequeñas constructoras y cooperativas llegaron a acuerdos verbales con propietarios particulares, Fomento y ACS para la promoción de futuras viviendas. Pero, según Francisco Crespo , presidente de la Junta de Compensación de Las Tablas y Montecarmelo, “legalmente nadie puede hacer uso de suelo por no estar aprobado el proyecto por el Ayuntamiento”. Todavía en Las Tablas y Montecarmelo no están registradas todas las parcelas. Titulares de prensa anunciando las viviendas “para el año que viene” avivan las esperanzas, pero en diez años no se ha puesto un ladrillo.
Fernando Martín, Consejero delegado de la constructora Martinsa y propietario de miles de metros cuadrados de suelo en Montecarmelo y en Las Tablas, ha hecho declaraciones en prensa escandalizado: “Se ven en los periódicos proyectos de pisos con piscina sin que quien los vende sepa cuál es su parcela ; y planos que ofrecen ocho plantas cuando sólo se pueden hacer seis”.
En Montecarmelo se van a construir 4.665 viviendas de protección oficial, y en Las Tablas, 7.251. Pero “por cada vivienda protegida hay 15 demandantes”, explica Orencio Osuna, presidente de la Asociación Nacional de Gestoras de Cooperativas.
Promotoras, cooperativas y gestoras de cooperativas reciben a sus clientes o socios y les enseñan los planos. Los clientes dan una entrada y firman letras que pagan, a veces, desde hace años. Pero los planos, al no haber suelo registrado, no cuentan con la visa del colegio de Arquitectos. Algunas cooperativas dicen a sus socios que el dinero es como “una hucha” para comprar los terrenos. Francisco Naranjo, vicepresidente de Vitra –cooperativa de CC.OO.- insiste en que “hay que ahorrar en una cuenta vivienda, y no en la hucha del promotor o la cooperativa”. A cooperativas, como Geviso XXXII y Area Norte, sus socios les han entregado ya varios millones, pero, según la Junta de Compensación, el suelo sobre el que planean construir es de Fomento y ACS. Portavoces de Atalaya –gestora de Geviso- aseguran: “Si no nos dan las parcelas, disolvemos la cooperativa o buscamos terreno en otro sitio”. En Geviso sus consejeros declaran que “está pendiente la adjudicación de las parcelas” y que “es nuestro empeño e interés ser adjudicatarios de, al menos, una de esas parcelas”.
Y más casos: una cláusula de contrato de adhesión a la cooperativa Area Norte fija que, si no construyen, el socio podrá darse de baja pero “sin que las cantidades devenguen interés alguno”. Un decreto de 1968 sobre cooperativas considera “irrenunciable” el derecho a los intereses que el dinero dado a cuenta haya generado. En Area Norte explican que “la cooperativa también tiene gastos”.
No es la única curiosidad. En el contrato que firma la gestora Atalaya con cada cooperativista de Geviso XXXII, una cláusula dice: “El socio(...) autoriza a que Atalaya(...) pueda ser sustituida(...) a favor de cualquier otra sociedad en la que Atalaya(...) o sus actuales socios(...) fueran socios mayoritarios”. La Ley impone en contratos como ése “la prohibición del demandante de que el mandatario nombre sustituto”. Según los portavoces de Atalaya, “es sólo un contrato privado entre un cooperativista y una gestora, y la ley se refiere al contrato que suscribe la cooperativa con la gestora. Ahí somos estrictamente rigurosos”. Los consejeros de Geviso XXXII aseguran que la gestión de Atalaya “se ha realizado siempre bajo los principios de la legalidad vigente”.
Mucha gente necesita vivienda, “pero no hay que lanzarse sin paracaídas. Si alguien da dinero, que le garanticen un seguro”, dice Francisco Crespo. Fernando Martín, gran propietario de suelo en los PAUS del Norte , cuenta que “muchos vienen a mi empresa y se enfadan por que no les admito dinero. Claro, la costumbre de otros es que firmen cualquier papel y les aseguren la casa”. José Canovas, director general de Marketing e Inversiones Inmobiliarias, constructora que opera en la zona, advierte qué “sólo sabiendo la parcela y el número de viviendas que se pueden construir se puede pedir al socio un 20 por ciento del importe”.
D. Antonio Pérez de la Blanca, entregó a la cooperativa España 2000 un millón de pesetas bajo garantía de que quedaría en una cuenta bloqueada, pero el dinero voló: “Hemos denunciado a Caja Madrid por haber dejado sacar ese dinero”, cuenta. Pero hay diversas interpretaciones: los abogados de CPV ( Comercializadora Peninsular de Viviendas) afirman que “como son tierras rústicas no tenemos por qué avalar esas cantidades: la ley sólo habla de solares”. El concejal Herráez, sin embargo, insiste en que “todo el dinero entregado tiene que estar asegurado. Lo dice la Ley”.
Por su interés transcribimos articulo aparecido en la Revista Metros 2, de Rafael de la Cuadra, analista financiero del Grupo I, que en el año 99 ya avisaba del escándalo de los PAUS.
“La subida de los precios de la vivienda está inquietando a los madrileños. Mientras muchos esperaban que la salida de los Paus paliara de alguna manera esta situación, el retraso en la salida de los mismos nos hace ingenuamente preguntarnos si fueron ciertas las razones que hace ya más de cuatro años dejaron en mano de la iniciativa privada su gestión, con la excusa de acelerarlos. Por lo pronto, al resto de los madrileños nos ha costado hacerles el metro, ya que el primer proyecto preveía que era un gasto de urbanización más. En este momento, una fuerte campaña de publicidad ha hecho que todo el mundo conozca y hable de los Paus (cosa que nunca había pasado antes en suelo sin desarrollar) y, sin embargo, aún no hay casetas ni precios definitivos. Se trata de una inteligente operación que permitirá salir al mercado a precios mucho más altos de lo que podía preverse hace un par de años. Desde luego, muchísimo más altos de los objetivos que fijó el Ayuntamiento.
En su momento se manejaban precios en torno a los 20 y 25 millones de pesetas, pero algunos ya hablan de precios sobre las 340.000 Pts/m² es decir pisos entre 30 y 40 millones.
Pero puede que no sea así. O que más de uno se estrelle. Todavía no sabemos muy bien como afectará a las viviendas libres la dura competencia que tendrán con un 50% de protegidas que, aunque hagan todas las trampas que quieran, tendrán que vender los pisos entre 15 y 20 millones de pesetas. Las actuales viviendas de VPP tienen una calidad tan alta como las libres y las nuevas generaciones de madrileños ya saben que vivir en Las Rosas o en Valdebernardo no es lo mismo que vivir en Orcasitas o Santa Eugenia. Y además son muchas viviendas las que van a salir de golpe. Demasiada competencia. Será un asunto difícil para las personas que decidan el precio de las primeras promociones de los Paus.
Serán héroes o ineptos, en función de los resultados que obtengan, pero no podrán equivocarse.
Y será esta nueva situación de catástrofe o éxito la que haga que el mercado del suelo se estabilice o se siga disparando. Para ello, sólo hay un factor determinante: los compradores. Puede que las nuevas familias decidan que no se van a ir a vivir a barrios con un 50% de viviendas protegidas, sin colegios ni tiendas y prácticamente sin calles al mismo precio que las promociones de los barrios consolidados de los alrededores o de los municipios limítrofes. Entonces no comprarán la grandísima cantidad de pisos (casi 80.000 viviendas) que saldrán al mercado, aunque las primeras promociones se vendan rápido, o comprarán directamente las viviendas protegidas. Las campañas de marketing publicidad no habrán servido para nada, los promotores tendrán que rebajar sus optimistas previsiones iniciales y será el final del ciclo. Y todavía faltan las 100.000 viviendas de los UZPs. Ya hemos vivido situaciones semejantes y parece que nos veremos abocados a vivirlas próximamente”.
¿Se trata de simples irregularidades administrativas? ¿No ha llegado el momento de velar por los intereses de los ciudadanos afectados?.
CUARTO.- LA OPERACIÓN CHAMARTÍN: UN CRECIMIENTO INSOSTENIBLE PARA MADRID, EN DONDE LA EDIFICABILIDAD ASIGNADA LO HA SIDO EN BASE A UN SOLO PARÁMETRO, LA RENTABILIDAD DE LOS APROVECHAMIENTOS URBANISTICOS DE LOS PRIVADOS
Construir la ciudad conforme a las presiones de los Lobbies.
Los ciudadanos seguimos pendientes de definiciones acerca del modelo de ciudad que se pretende y de que el gobierno municipal proceda a explicar, por ejemplo, qué entiende por hacer ciudad, si es que se han planteado esa reflexión en lugar de continuar la yuxtaposición de edificios conforme a las presiones de los Lobbies inmobiliarios.
Esto viene a cuento sobre todo en el gran asunto en el que Madrid se juega su futuro: el de la Operación Chamartín. La cuestión es si, a pesar de la ubicación en la meseta, tendremos playa para sustituir las vías del ferrocarril y qué se hará en la prolongación de la Castellana a partir del contrato paralizado entre DUCH y la RENFE, después de tantas recalificaciones para incrementar los volúmenes autorizados. El hecho es que sigue sin producirse la desafectación de los terrenos expropiados para uso público y tampoco se han resuelto las reclamaciones de los reversionistas, que se llaman a la parte. Es verdad que la piedad del alcalde saliente impulsó una solución limitada a la Compañía de Jesús, mediante un acuerdo secreto suscrito con el padre Villamandos por importe de miles de millones, pero todos los demás implicados, que también son hijos de Dios y “ciudadanos amparados por la misma Constitución, fueron dejados al margen”.
Entre tanto, el Consejo de Administración de RENFE, el Ministro de Fomento, el Presidente de la Comunidad y el Alcalde recibieron información escrita donde se adelantaban las consecuencias derivadas de la Sentencia del Tribunal Supremo del 25 de abril de este mismo año 2002, referente a los terrenos de la estación de Zaragoza, así como del precedente sentado por la decisión de devolver a sus anteriores propietarios parte del suelo correspondiente al área de Abandoibarra en Bilbao, ´aplicando criterios exclusivamente legales´.
Un sencillo cálculo aritmético permite adelantar que la aplicación de los mismos criterios (a razón de 216 euros por metro cuadrado) a los casi 2.000.000 de metros cuadrados de la Operación Chamartín supondría la condena a RENFE al abono de más de 360 millones de euros en concepto de ´indemnización sustituto ría´ a los titulares expropiados en su día que ahora tienen reclamaciones pendientes.
A la vista de la Sentencia sobre la estación de Zaragoza y de la decisión adoptada a propósito de Abandoibarra, la lógica de preservar el erario público de los anteriores perjuicios dinerarios debería llevar al más estricto cumplimiento de la legislación vigente ; y exigir a DUCH el afianzamiento de las cantidades a las que en su día RENFE pudiera ser condenada a abonar en concepto de indemnización sustituto ría a los reclamantes hasta ahora ignorados. Nada de eso se ha hecho. ¿Cómo calificar la negligencia municipal y autonómica?
Una modificación del planeamiento de la ciudad concebida exclusivamente en base a la rentabilidad de la operación para los propietarios. Se aprueba un planeamiento descontextualizado, con prisas, con la única finalidad de consolidar los aprovechamientos urbanísticos definitivamente.
El Proyecto “Operación Chamartín”, o “Prolongación de la Castellana”, integra más de 300 hectáreas de suelo, con 20.000 viviendas, 900.000 m2 de suelo para oficinas y 400.000 m2 para dotaciones y zonas verdes. Puede considerarse como una de las actuaciones de mayor envergadura, en cuanto a superficie afectada y en cuanto a inversión prevista, que se están realizando o se han realizado en Europa.
El tratamiento dado al diseño y concepción adolece de todas las carencias que hemos denunciado en las alegaciones al planeamiento ; en conclusión, es un proyecto de definición ambigua y contradictoria, socialmente injusto e insostenible desde el tratamiento integral, viene a fomentar la desigualdad y dualidad social creciente de la ciudad y a consolidar el uso del vehículo privado, en definitiva, a profundizar aún más en los problemas de Madrid.
La modificación Puntual del Plan General en el ámbito del APR 08.03 “Prolongación de la Castellana” constituye una escandalosa operación urbanística, tanto por el carácter descaradamente especulativo, como por la magnitud e incidencia de sus determinaciones sobre la ciudad en forma claramente contraria a los criterios de eficacia (en materias tales como movilidad, medioambiente, políticas de alojamiento, equipamiento, etc.) y, en definitiva, de sostenibilidad.
Sus contenidos, así como los criterios para su gestión, se alejan totalmente de lo que la técnica urbanística, la estrategia de gestión y la política establecen en operaciones análogas (normalmente de tamaño muy inferior, pero de incidencia global en la ciudad y de desarrollo prolongado en el tiempo), tanto en otras ciudades españolas (Bilbao, Valencia, Barcelona, Sevilla), como en el resto del mundo.
Que esto suceda además en un ámbito donde el suelo es mayoritariamente de dominio público (82,13%), cuyo tamaño (más de 3 millones de m2) lo configura como la mayor operación urbana de Europa y quizás del mundo. Si a todas estas características se añade el hecho de que las administraciones, en sus tres niveles (estatal, autonómico y local), han tenido que instrumentar decisiones concretas excepcionales de la legalidad, parece obvio que la implementación de este importantísimo proyecto no puede seguir desarrollándose, ni en el fondo ni en la forma, tal y como se viene pretendiendo hacer: desde la óptica del beneficio y del interés de un operador privado, esto es, sin la adecuada relación de beneficios y cargas entre lo público y lo privado, sin los necesarios estudios de impacto tanto a nivel local como regional y sin los imprescindibles sistemas de control y seguimiento para su adecuación a lo largo del tiempo estimado (más de 15 años) de su gestión.
El desarrollo histórico de la recalificación urbanística .
En abril de 1997 se aprueba definitivamente el PGOUM. En él se contiene el APR 08.03 “Prolongación de la Castellana”, con una superficie de 3.056.700 m2 y un aprovechamiento tipo de 06, m2/m2
El 24 de junio de 1997 se firma un convenio entre las tres administraciones (Ministerio de Fomento, Comunidad de Madrid y Ayuntamiento de Madrid), constituyéndose el 30 de julio el Consorcio Urbanístico “Prolongación de la Castellana”, a cuyo Consejo Rector se incorporan, el 17 de noviembre de 1997, RENFE Y DUCH S.A., la primera en su condición de titular de la mayor parte de los terrenos comprendidos dentro del ámbito del APR y la segunda como concesionaria y titular registral de los aprovechamientos sobre aquellos.
Hay que señalar que DUCH S.A. obtiene la concesión administrativa en su momento para un ámbito más de tres veces inferior (900.000 m2). El que RENFE y el Ministerio de Fomento mantengan la concesión para otras características de ámbito y de plazos no contemplados en el pliego de condiciones es una cuestión sobre la que no nos compete manifestarnos, pero de la que dejamos constancia para recalcar las numerosas actuaciones concretas de las administraciones para consolidar y optimizar los intereses del operador privado de la operación.
Tanto DUCH S.A., por encargo del Consejo Rector del Consorcio, como la Comisión Técnica de Seguimiento de Infraestructuras (formada por técnicos cualificados de las tres administraciones) avanzan en la definición del proyecto y de las infraestructuras. Una vez alcanzado un nivel determinado de definición se procede a su valoración económica. El resultado es entendido no aceptable por DUCH S.A., al no permitir la Tasa Interna de Retorno (T.I.R.) que tenía prevista.
En tal sentido se plantean dos líneas concretas para mejorar los planteamientos económicos.
La primera es la posibilidad de que se contabilicen los suelos calificados como Sistemas Generales dentro de los suelos que son susceptibles de generar aprovechamiento. La Ley del Suelo lo imposibilitaba expresamente. Esta cuestión fue considerada “de vida o muerte” por los responsables de la operación.
Dicho y hecho. En tan sólo 5 meses (Anteproyecto de Ley en febrero de 2001, Ley 9/2001, de 17 de julio) se aprueba una nueva Ley del Suelo de la CAM en la que se contempla expresamente la cuestión, modificando la legislación anterior, que siempre mantuvo criterios distintos, y posibilitando la generación de un incremento de 735.000 m2 construidos.
La segunda es el aumento sustancial de la edificabilidad, que constituye elemento fundamental de la modificación ultima. Consensuada en 1993, durante el Avance del PGOUM, en 0,6 m2/m2, y pese a las reiteradas manifestaciones públicas de los responsables municipales (Álvarez del Manzano e Ignacio del Río) en contra de su incremento, la última modificación de planeamiento aprobada definitivamente el 27 de Julio de 2002, la eleva a 1,05 m2/m2 (lo que supone un aumento del 75% en términos relativos, subiendo a un 78% en el caso de la edificabilidad total, dado el ligero aumento de la superficie del ámbito). Dicho cambio copernicano carece de fundamento o apoyo técnico y de explicación política alguna en la documentación que plantea su aprobación. Se alega como motivación la rentabilidad de la operación. Así como suena.
Con ambos planteamientos conseguidos (en el primer caso ya de forma efectiva, en el segundo caso sólo acordado a nivel de Consorcio) se aprueba el “Documento de Parámetros Urbanísticos, Bases de Planeamiento y Principios para el Desarrollo de la Gestión del APR 08.03” por el Consejo Rector en diciembre de 2001, que, instrumentado como Modificación Puntual del PGOUM, se aprueba inicialmente por el Ayuntamiento Pleno el 21 de febrero de 2002, con los votos favorables del Partido Popular y el voto en contra de PSOE e IU.
La Ley nueva del suelo de la CAM 17/7/ 2001 y la propuesta están íntimamente interrelacionadas de forma que, por activa y por pasiva, la Ley tiene parte de su origen, se modifica inmediata y oportunamente y se amolda a la propuesta de forma concreta.
En efecto, dicha Ley recoge -de forma “novedosa”- la generación de aprovechamientos por los suelos destinados a Sistemas Generales (es el caso de los trazados ocupados por las vías del ferrocarril), cumpliendo así la exigencia clave de DUCH S.A. y del Consorcio Pero, más aún, ante la posible incidencia de la Ley en cuestión de cesiones que minorarían las expectativas económicas del gestor privado de la operación, la Ley 14/2001, de 26 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid (BOCM de 28.12.2001) en su Capítulo XI modificará parcialmente la Ley del Suelo 9/2001 (apenas 6 meses después de su aprobación) especialmente en lo referido a sus Disposiciones Transitorias (DT), destacando la correspondiente a la DT Cuarta 1.c que se refiere a las cesiones para redes generales ´no exigibles en suelo urbano hasta la revisión o primera formulación del planeamiento general”.
De acuerdo con esta curiosa Disposición, ni en el caso que nos ocupa ni en el de la recalificación de la adyacente Ciudad Deportiva del Real Madrid “bajo ningún concepto las cesiones de suelo para redes generales que prevé la LS 9/2001 serán exigibles pues ambas modificaciones puntuales se enmarcan en las coordenadas de una adaptación incompleta de carácter anticipado”.
Esta circunstancia, además de incomprensible en un ámbito de tal amplitud y relevancia, contrasta directamente con lo contenido en el acuerdo de aprobación definitiva del Plan General del 97, en el que se establecía que el Convenio entre las tres Administraciones debería solventar en el APR 08.03, entre otras cosas, los espacios dotacionales de rango metropolitano y nacional y un posible alojamiento y equipamiento olímpico (desaparecido por modificación de planeamiento y en base a que se ha comprado la Ciudad Deportiva del Real Madrid Club de Fútbol)), afectando claramente la definición de las cesiones para redes públicas (art. 36 de la LS).
Existe otra línea “legal” que beneficia ampliamente los planteamientos lucrativos de la operación. Aunque de gran tamaño (más de 3.000.000 m2), de tratarse mayoritariamente (82,13%) de suelo de dominio público, de precisar de obras de urbanización equiparables a la de otros Planes Parciales de Suelo Urbanizable e incluso con una mayor carga de infraestructuras que éstos, el suelo se clasifica como urbano, por lo que no se le aplican las “determinaciones sobre los usos del suelo” (art. 38 de la LS 9/2001) que permiten, en suelo urbanizable, destinar el 10% de la superficie del área de reparto a la tipología de vivienda que libremente determine el Ayuntamiento, y destinar en el 90% del área de reparto restante, como mínimo, el 50% de las viviendas edificables a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública y de éstas, como máximo, sólo un 25% a viviendas VPT
La operación elude esto al ser determinado el suelo como “urbano”, a pesar de su bajo nivel de urbanización en gran parte del ámbito, pero en todo caso se trata de suelo urbano no consolidado de dominio público y asimilable, por tanto, al suelo de los patrimonios públicos, uno de cuyos destinos (artículo 176 de la LS 9/2001) es la “construcción, rehabilitación y mejora de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de integración social”, por lo que sigue siendo inadmisible la exención al cumplimiento del requisito de dedicar a vivienda protegida el 50% de las viviendas edificables.
Si, tal como se ha indicado, la MPG elimina los espacios dotacionales de rango metropolitano (red supramunicipal) mediante los artilugios citados en la aplicación de la LS 9/2001, a pesar de figurar explícitamente en la ficha del PG 97, respecto a las cesiones para redes locales sí cumple con los mínimos (1.000.000 m2 frente a los 983.010 m2 exigibles), pero, como se puede apreciar, con un raquitismo impropio del tamaño y de la importancia de la operación y del carácter público de la mayoría del suelo del ámbito.
En definitiva, la Ley del Suelo 9/2001, además de permitirle un fundamental incremento de la edificabilidad al considerar generadora de edificabilidad la gran superficie de Sistemas Generales del ámbito, le salvaguarda de limitaciones respecto a la necesidad de establecer mínimos de vivienda protegida y le exonera de las cesiones para redes supramunicipales, pese a lo cual la propuesta de MPG se acoge a estándares dotacionales públicos mínimos. ¿Estamos en Marbella o Madrid?
Por si esto fuera poco, en el apartado “Régimen de los aprovechamientos en el APR 08.03”, especificación 3ª, se señala que “no computará como edificabilidad lucrativa la de aquellas superficies dedicadas a las actividades actuales y futuras que sean necesarias o convenientes para cumplir la función de servicio público y que se integren en el área de la Estación de Chamartín y su entorno”.
Es decir, a RENFE se le asigna el aprovechamiento lucrativo de 1,05 m2/m2 sobre todo su suelo, y nada de lo que ésta edifique con el marchamo de servicio ferroviario, sea lo que sea, consumirá edificabilidad lucrativa. No computarán a tal efecto los edificios de oficinas (terciario-oficinas) adscritos a RENFE, pero se adivina que tampoco las galerías y centros comerciales (terciario-comercial), el terciario-recreativo, etc., vinculados a la nueva Estación Multimodal de Chamartín. Ya se nos ha comentado por los responsables de la operación que en ese elemento, previsto para 50 millones de viajeros/año, importante polo de atracción urbana, se ubicarían importantes instalaciones “convenientes” complementarias: cines, restaurantes, galerías comerciales, etc. Esta ausencia de computación ¿es una simple irregularidad administrativa?
En este apartado se materializa, ya de forma flagrante, el desequilibrio de la operación en beneficio de los operadores privados del ámbito. Si en un estado inicial se debería plantear que de una operación pública se primase el interés público, en un siguiente estadio, con las reglas del sistema de compensación, se debería estar en la justa distribución de cargas y beneficios. No es así, como se puede apreciar fácilmente, ya que el sector público asume una proporción superior en la asunción de cargas que la que le corresponde por su porcentaje de suelo. Así, mientras RENFE/DUCH, con el 62,9% del suelo sólo sufraga el 48% de las infraestructuras (la Estación Multimodal de Chamartín “no constituirá una carga del proyecto” y, por ello, no computa), las tres Administraciones públicas, con el 19,1% del suelo, sufragan el 38% de las infraestructuras.
En el examen queda patente el desequilibrio patrimonial en perjuicio de las Administraciones.. Si se observa la relación entre el Consorcio y los particulares, se ve que mientras que sus porcentajes de suelo son muy parecidos (19% y 18%) el Consorcio de las tres Administraciones asume casi el triple (38% frente a 13%) del coste de infraestructuras. ¿No estamos ante una clara malversación de patrimonio público?
Esta cuestión, junto a las anteriores mencionadas en materia de vivienda protegida y de exoneración de cesiones para redes supramunicipales y de raquitismo en las cesiones para redes locales - independientemente de otras consideraciones más generales e importantes sobre la idoneidad, el diseño, la sostenibilidad, el impacto y el planteamiento general de la gestión de la operación- nos parecieron suficientes para exigir la retirada del expediente, como así lo hicimos en el periodo de información pública, y la elaboración de una nueva propuesta que reconsidere la edificabilidad, los usos y lo mencionado en materia de vivienda protegida y régimen de cesiones para equipamiento de distintos niveles, así como el pilotaje y control público de la operación. Obviamente, nuestra propuesta fue rechazada considerándola una alegación política.
Ahora la traemos ante el Ministerio Fiscal en el convencimiento de que el proceso o los procesos a través de los cuales se ha llegado a las decisiones, que no han sido en nada transparentes (baste decir que el Plan de viabilidad económica de la operación no se ha hecho público), llegarán a ser investigados por la Fiscalía y que, asimismo, serán también diligenciadas otras denuncias y querellas que nos constan, como son las que a continuación indicamos.
¿Estamos solo ante una irregularidad administrativa? El ataque al ordenamiento jurídico administrativo es de la intensidad suficiente para que intervenga el derecho penal. Es la respuesta a estas preguntas lo que esperamos del amparo del Ministerio Fiscal. Sólo con la investigación de los hechos alegados y su comprobación por la Fiscalía es posible comprobar el alcance real de nuestra denuncia.
Las acciones ciudadanas de denuncia de la Operación.
El juzgado de instrucción número 19 de Madrid ha admitido a trámite una querella criminal contra responsables del Ministerio de Fomento, la Red Nacional de Ferrocarriles Españoles (Renfe) y Desarrollo Urbanístico Chamartín (DUCH) por la llamada operación Chamartín, el mayor desarrollo urbanístico de España que prolongará el paseo de la Castellana más de tres kilómetros. La entidad que interpuso la querella es la Asociación de Reversionistas Proyecto Chamartín.
La Asociación de Reversionistas Proyecto Chamartín representa a más de 1.000 familias de propietarios, cuyos terrenos fueron expropiados en su día para la construcción de los recintos ferroviarios de Chamartín y Fuencarral.
Los asociados pretenden recuperar la titularidad de sus terrenos después de la decisión adoptada por las tres administraciones (Ministerio de Fomento, Comunidad de Madrid y Ayuntamiento) de realizar en los terrenos de la llamada operación Chamartín el proyecto inmobiliario más importante de todo el Estado.
En la querella criminal admitida los denunciantes alegan que determinadas personas responsables de estas administraciones y de DUCH han incurrido en «graves conductas delictivas», por «la negativa reiterada por parte de estas administraciones (singularmente el Ministerio de Fomento y Renfe) de dar cauce legal a esta justa reivindicación», según una nota de la asociación.
La querella aduce, entre otros hechos, la ampliación a favor de DUCH de la concesión inicialmente otorgada sobre los terrenos del recinto ferroviario. Dicha ampliación la efectuó Renfe sin publicidad y sin convocar un nuevo concurso para la adjudicación, pese a la existencia de informes que lo exigían.
Falsas inscripciones registrales de suelo.
La fiscalía Anticorrupción está investigando irregularidades urbanísticas en el entorno de la nueva Castellana. Muchos de los suelos de la operación Chamartín cuya titularidad está investigando la fiscalía proceden de antiguas capellanías familiares: la madeja se sigue desenredando. La investigación abierta por la fiscalía Anticorrupción sobre los cambios de titularidad en diversas parcelas hoy incluidas dentro de la operación Chamartín, y que a su juicio ´revestían perfiles de evidente irregularidad´, podría haberse topado hasta la fecha sólo con la punta del iceberg. Así lo estiman fuentes próximas a este ámbito, que explicaron a ´La Vanguardia´ que algunas de las empresas implicadas en estas presuntas inscripciones fraudulentas -entre las que se encuentra la mercantil Winkel 5- se podrían estar ´cebando´ con las muchas capellanías familiares que existían en esta zona de los antiguos municipios de Chamartín de la Rosa y Fuencarral.
Estas capellanías son parcelas cuya administración fue cedida a la Iglesia una vez que fallecieron sus propietarios, a cambio de decir misas en su nombre y en el de su familia. Según las citadas fuentes, en esta atípica situación registral podrían encontrarse más de 60.000 metros cuadrados de suelo incluido en la actual operación Chamartín, que también incluye la prolongación del paseo de la Castellana. ´Pero, curiosamente, la Iglesia no ha ejercido sus derechos sobre estos suelos, de los que parece haberse desentendido – añadieron -. La Iglesia, en cambio, sí tiene reconocidos dentro de este ámbito otros casi 35.000 metros cuadrados.´
Las alrededor de 60 hectáreas que provienen de las capellanías, algunas con más de cien años de antigüedad, podrían tener actualmente un valor superior a los 6.000 millones de pesetas. ´Unas propiedades con las que ni siquiera pudo la desamortización de Mendizábal de 1835, ya que la Iglesia sólo las administraba, pero no eran suyas, parece que van a servir ahora para que algunas empresas sospechosas se lucren a su costa´, explican los reversionistas.