A la hora de comprar una vivienda, a veces, se incluye en el precio global e incluida en el mismo la adquisición de garajes y trasteros como anejos inseparables. Ello obedece, por regla general, a cuestiones fiscales dado que, por ejemplo, para vivienda libre nueva el IVA que hay que abonar es del 7% sobre la base imponible que incluye también el valor del trastero y garaje. Si optáramos por escriturar estos últimos de forma separada a la vivienda, el impuesto que habría que pagar sería del 16% sobre el valor atribuido a los mismos, mientras que por la vivienda tan sólo se pagaría el 7%. Es decir, el ahorro puede ser importante.
El problema radica en que, desde un punto de vista registral, si nos decidimos por la escrituración conjunta de la vivienda y sus anejos, causan todos ellos una única finca registral. O sea, un todo indivisible. Ahora bien, si optamos por la escrituración independiente de cada uno de los elementos, cada uno de ellos se considerará como una finca independiente e implicará la apertura de un folio registral distinto.
¿Qué consecuencias prácticas puede implicar el otorgar escritura pública de una u otra forma? Fundamentalmente la imposibilidad de vender, por ejemplo, una de las plazas de garaje adquiridas como anejo inseparable, si previamente no se realiza una operación denominada "segregación". De esta forma se dotará al garaje de la condición de finca registral independiente, segregándolo del conjunto indivisible de la vivienda y el trastero por el que había accedido al Registro de la Propiedad. La operación de las segregación conlleva como es obvio gastos notariales, registrales y fiscales.
Entonces, ¿qué fórmula de escrituración resulta más conveniente? Depende de las circunstancias concretas de la adquisición. Así, si el propósito es el de mantener la inversión durante un período importante de tiempo, lo lógico es que se escrituren los garajes y trasteros como anejos inseparables a la vivienda. Ahora bien, si la compra tiene como objeto el de una inversión a corto o medio plazo, en este caso, si incluso se ha adquirido más de una plaza de garaje, lo más fácil resulta escriturar de forma independiente cada uno de los elementos, ya que ello facilitará la venta individualizada.
No obstante, es esta una decisión que ha de tomarse con cierta precaución, y en atención a las circunstancias del mercado en el que se encuentra el inmueble adquirido. Imaginemos que nos desprendemos de las plazas de garaje porque por ellas nos han ofrecido un precio interesante. Si la zona sufre problemas de aparcamiento para vehículos, posiblemente estemos hipotecando la venta de la vivienda adquirida conjuntamente con las plazas de garaje. El potencial comprador podría objetar que, habida cuenta de la imposibilidad de aparcar en la calle, precisa de una vivienda con una o dos plazas de garaje como anejos.
Para finalizar, si la compra se ha realizado con la intención de ocupar la vivienda y sus anejos por un período de tiempo importante, convendrá la escrituración conjunta. En caso contrario habremos de sopesar las circunstancias concretas. Hay que tener en cuenta que, en muchas de nuestras ciudades, existe ya un claro problema tanto de aparcamiento libre en la calle como de necesidad de espacio para guardar objetos no ubicables en la viviendas: bicis, ropas, etc. Por ello, desprendernos individualmente de garajes o trasteros puede conllevar problemas a la hora de vender una vivienda principal que ha sido desposeída de parte de sus prestaciones.
(Por Gentileza de Fundación Eroski y el Diario del Consumidor)
SALUDOS....