Pasos a seguir en una cooperativa (II)

¿Cómo se justifica la diferencia entre el precio de una vivienda de VPO y el precio establecido por ley?

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En la entrega pasada me quedaba a medias de explicar cómo las cooperativas solventan el poder hacer frente, con un ingreso de 160.000 pts/m2, a unos gastos que superan ampliamente esta cantidad.



Como decía, la cooperativa cobra a cada cooperativista un precio máximo por metro cuadrado UTIL. Ese precio, se denomina ´módulo´, y es fijado anualmente por la Comunidad Autónoma competente. En san Sebastián de los Reyes, y para 2003, este módulo está en torno a las 160.000 pts (922 Euros exactamente). Así, por una casa de 100 m2 útiles se podrá pedir, como máximo, 16 millones de pesetas.



Pero, entonces cómo es posible que yo vaya a pagar por mi vivienda de 85 m2 utiles casi 24 millones de pesetas, en vez de los 13,6 que corresponden por Ley?? Quien se queda con el resto y porqué??. Vayamos por partes.



Cuando usted compra una casa de VPO, no sólo está comprando los (en este caso) 85 m2 de la vivienda. Con ella van como anejos inseparables, un trastero y una plaza de garaje. Ambas se venden al 60% de valor del módulo oficial, esto es, 0,60*160.000 pts por cada metro de trastero o garaje. Generalmente una plaza de garaje comprende una superficie total (incluye comunes) en torno a los 25 m2, mientras que un trastero alcanza unos 6-8 m2. Con esto ya hemos sumado otros 3 millones largos (60% de 160.000pts x (25m2+8m2)).



Si a todo ello le añadimos el IVA (7%), obtenemos una cifra final de:

(13,6 Mpta + 3,1 Mpta)*1,07% = 18 Mpta.



Y sobre todo ello, aplicamos un recargo del 10% que por ley, es el máximo que se nos puede cobrar como gastos de contratación de la gestora, otros dos millones.



Al final nos hemos puesto en 20 Millones de pesetas (caray como sube), lo que nos deja 4 millones de hueco entre lo que pagamos y lo que deberíamos pagar. Entonces, cómo se justifica esa diferencia? Aquí me remitiré brevemente al final del mensaje anterior. Si nos ponemos por un momento en la piel de la cooperativa, en vez de la del cooperativista, vemos que de los 20 Millones que ingresamos por esa vivienda, 2 se nos van en impuestos y aranceles varios, otros 1,4 para Hacienda (el IVA), y con el resto a duras penas pagamos el suelo, la construcción y el arquitecto.Pero claro, aunque la cooperativa es una entidad sin ánimo de lucro, la gestora que la controla sí está en esto para hacer negocio, y a ser posible lo más rentable que pueda. Por ello, y dado que nadie se mete a un negocio de riesgo como es la promoción de viviendas a cambio de un beneficio menor del que podría dar ése dinero en renta fija, la gestora buscará la manera de sacar su 10% lo más limpio posible.



Para ello se utilizan gran cantidad de artimañas por todos conocidas. Las más habituales son añadir ´extras´, como piscina o jardines..., bien comprometerse a adquirir con la vivienda una segunda plaza de garaje que la ordenanza obliga a construir, pero que no somete a régimen alguno de protección, sino que son de venta libre, o bien incluir unos locales comerciales que son también de venta libre y cuya titularidad se divide entre todos los propietarios. La estrella sin embargo es incluir una ´mejora proporcional de zonas comunes´ o ´derrama´, cifrada en una cantidad indeterminada, que siempre aparece verbalmente, nunca escrita, y se refiere a una urbanización de las zonas comunes, cuyo coste es indeterminada hasta el momento mismo de la subrogación de la hipoteca.



Sea cual sea el caso, el truco reside en vender al cooperativista estos elementos (piscina, plaza extra o local), a un precio superior al que cuestan, sacando un beneficio cierto que será el que permita sufragar la operación empresarial. Como todos deseamos tener nuestra vivienda lo antes posible, y sabemos que por mucho que nos cobren de más seguirá siendo razonablemente barata, tragamos y seguimos adelante, siendo los ayuntamientos los primeros en cerrar los ojos. Realmente, al precio al que está el módulo de VPO, o las Cooperativas usan estas artimañas o nadie haría VPO, pues no sería rentable.



Así pues, si a usted le han comentado algo acerca de las zonas comunes, del ajardinamiento, o de una posible piscina, acéptelo sin dudar, ya que el ´extra´ lo tendrá que pagar de todos modos, pero al menos a cambio obtendrá una mejora en su vivienda.







El próximo día seguiré con los pasos a seguir, quedando a disposición de tod@s los que deseen hacer puntualizaciones, correcciones o comentarios acerca del tema.





un Saludo.