y con el que estoy bastante de acuerdo. Es largo pero merece la pena leerlo.
Un saludo.
"Inversiones inmobiliarias
Se habla mucho sobre la burbuja inmobiliaria en España en los últimos días, con diversidad de opiniones. Los hay que piensan que no existe y otros que sí. Personalmente, me mantengo en una especie de equilibrio difícil.
Se habla mucho sobre la burbuja inmobiliaria en España en los últimos días, con diversidad de opiniones. Los hay que piensan que no existe y otros que sí. Personalmente me mantengo en una especie de equilibrio difícil, ya que estoy de acuerdo con los que dicen que sí hay burbuja, pero también estoy de acuerdo con los que creen que tampoco deberíamos abrigar excesivos temores.
Yo no tendría demasiado temor al pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España. Y digo burbuja porque las cosas hay que llamarlas por su nombre y dejarse de historias. Si un piso, pongamos en el centro de una ciudad turística y de servicios como por ejemplo Alicante, valía en la zona más cara de la ciudad, cerca del Corte Inglés, unos 4 millones de pesetas en el año 1987 y ahora vale casi 50 millones, no veo otra palabra que pueda definir este proceso que burbuja. Al pan, pan y al vino, vino. Pero otra cosa es que sea una burbuja que pueda tener funestas consecuencias. Sigo pensando que por la filosofía tan peculiar del inversor español (en Suiza apenas el 30 por ciento de los habitantes de un piso son propietarios, en España lo son más del 80 por ciento) y por la afición, que no va a pasar así como así, a meter dinero más negro que las maracas de Machín en pisos, así como la preferencia española de la inversión en inmuebles frente a otros activos como la bolsa, más ya en menor cuantía las compras de emigrantes que últimamente están empezando a ser dignas de tener en cuenta en algunas zonas, muy difícilmente asistiremos a un brutal desplome de precios que pueda poner en peligro nuestra economía.
De momento este año estoy convencido de que los precios seguirán subiendo aunque más moderadamente y, claro está, tarde o temprano llegará el pinchazo, pero creo que será mucho más leve de lo que se pueda pensar. Seguramente en pisos en el centro de ciudades y cuanto mayor la ciudad mejor los precios se limitarán a estancarse o bajar muy moderadamente durante un par o tres de años y después volverán a subir lentamente. Otro caso será, y ahí si que aconsejaría prudencia, la segunda residencia en costa y apartamentos turísticos. En los pinchazos este tipo de inmuebles sí que lo pasan mal -no recordemos lo que pasó en la década de los 90- y sí pueden registrar bajadas temporales más severas, por lo que hay que andarse con cuidado con ellos, aunque si se aguanta también estoy convencido de que al cabo de unos pocos años volverán a alcanzar el mismo precio actual.
Algunos lectores al hacer este razonamiento, que en otras ocasiones he hecho de forma más extensa y argumentada, me comentaban que podría tener razón, pero que hay un cabo suelto y es que cuando suban los tipos de interés muchas economías domésticas lo van a pasar fatal y se podría provocar entonces la crisis. La solución a este cabo suelto la tenemos en lo que acaba de hacer muy acertadamente un banco español aplazando el 20 por ciento de amortización al final y que creo será un camino a seguir por las demás entidades que estoy seguro pronto lanzarán productos en la línea que voy a comentar.
En España la tradición hipotecaria es muy pequeña. En el año 1985 me pusieron en una determinada región española al frente de un banco de los grandes para que empezara a desarrollar el mercado hipotecario para ese banco, pues aunque ahora parezca imposible entonces era algo que la banca tocaba poco y eran principalmente las cajas las que hacían la mayoría de operaciones. No había demasiados productos a elegir y se seguían una serie de tradiciones financieras más o menos acertadas, pero bastante alejadas de la media europea. Sin embargo, si nos vamos a países donde estos productos están más desarrollados, y para mí Suiza es un modelo a seguir, nos encontramos con que ellos, que ya tenían los precios de los pisos de los pisos por las nubes (un apartamento de 70 metros en un barrio periférico de Ginebra puede costar tranquilamente 50 ó 60 millones, pero es que ya los costaba en 1990), utilizan dos formas de solucionar esto.
Por un lado, los plazos de amortización son mucho más largos -no es nada díficil conseguir en la zona a 50 años de plazo (en otros países como Reino Unido se llega a 100)- y, sobre todo, las amortizaciones son bajas. Por ejemplo, al hipotecado se le deja elegir entre no amortizar hasta al final o hacerlo el 1 ó el 2 por ciento anual, tomando la mayoría el 1 por ciento. Con estas medidas -lo he comprobado en la página web de un banco suizo- ahora mismo una hipoteca de unos 35 millones de pesetas de las antiguas puede salir por una cuota de algo más de 90.000 pesetas.
Esta creo que es la línea que van a tomar los bancos españoles y creo que lo del banco español antes citado va por ahí. De momento consiste en mayores amortizaciones aplazadas al final. Verán como no tardaremos mucho en ver plazos sensiblemente más largos de vencimiento. El resultado de todo ello será una profunda bajada de cuotas con el tiempo que compensará la posible subida de tipos que aunque ahora mismo sigue sin estar cercana en el tiempo (con la subida del euro el BCE podría hasta bajar de nuevo tipos para compensar) algún día llegará. Sería sensato pensar que si las cuotas empiezan a dispararse los bancos popularizaran este tipo de productos y evitaran un problema financiero mayor. A fin de cuentas otros países como Suiza lo han puesto en práctica con resultados buenos. Sinceramente en este caso estoy seguro de que algo de esto se haría y no llegaríamos al descalabro de ninguna manera. Desde luego que los precios están en una burbuja pero ya a estas alturas creo que debemos ser razonables y pensar que al margen de que se tomen medidas para no seguir fomentándola, como por ejemplo intentar abaratar a toda costa el suelo, lo que no se puede consentir es que estalle y se lleve la economía española tras ella, ese ajuste así ´a lo bruto´ sería muy poco razonable. Ya se han visto en otras economías, como la japonesa sin ir más lejos, los efectos devastadores que tuvo un pinchazo de burbuja inmobiliaria donde las cosas habían llegado realmente lejos, siendo mítica la cuestión de que la valoración de ese momento de las viviendas del centro de la zona metropolitana de Tokio valían más que las propiedades de todo el estado de California. Obviamente, en España aún dentro de un proceso de burbuja no se ha llegado a una situación tan irracional como esa.
Además hay mucho que trabajar en cuanto a los tipos de interés. En un ciclo de subida de tipos como el que nos espera quizá a partir del 2005, verán como poco a poco se van introduciendo los tipos fijos de manera más ingeniosa. Los suizos que estamos tomando como ejemplo, por ir más adelantados por décadas en este mercado, han conseguido, según me confirma un directivo de un banco regional helvético, pasar de un 90 por ciento de hipotecas a variable a un 35 a 40 por ciento de hipotecas a tipo fijo, utilizando productos como el de dividir el interés de la hipoteca (a fijo) en tres tramos. En el primer tramo se aplica los tipos a un año, en el segundo a tres años y en el tercero a cinco años. El primer tramo se renueva cada año, el segundo cada tres y el tercero cada cinco años. Ahora mismo daría la combinación el 1,65 para el primer tramo, el 2,78 por ciento el segundo y el 3,39 por ciento el tercero, total el 2,6 por cien medio. Pero lo más importante es que el cliente está en un producto híbrido entre el fijo y el variable pero mucho menos arriesgado contra los sustos con los tipos y la entidad bancaria no se ha puesto la soga al cuello.
En resumen, en nuestra cartera inmobiliaria no debemos ser especialmente lanzados a estas alturas con nuevas adquisiciones si no están a buen precio y en zonas de calidad, pero tampoco habría que ser demasiado temerosos y desprenderse de buenos activos o dejar pasar buenas oportunidades como viviendas en centro de ciudades que a primera vista no parece que en el medio-largo plazo, horizonte con el que siempre hay que observar este tipo de inversión, vayan a tener demasiados problemas. "