INSISTIENDO A NEINOR, NOTARÍA Y REGISTRO PARA CONSEGUIR UNA REDACCIÓN CORRECTA Y CLARA SOBRE LA NO INUNDABILIDAD
Email enviado en las primeras horas del 15 de diciembre de 2021:
Buenos días a todos (Neinor, notaría y registro):
En primer lugar, agradecer que hayáis reconsiderado este asunto y hayáis modificado la nota simple.
En segundo lugar, solicitar que se corrija la nueva nota simple porque en la misma frase se dice una cosa y la contraria. Copio a continuación la nueva redacción en la nota simple:
“ZONA INUNDABLE
Por proceder de la finca 1.386/B: La finca de este número se encuentra afectada por inundabilidad, con una cota +26, conseguida mediante la urbanización de la parcela, y que en base al proyecto de autorización las viviendas, así como sus accesos a garajes, se encuentran por encima de la lámina de agua del período de retorno de 500 años. Así resulta del Acta de Fin de Obra, autorizada el día 19 de Noviembre de 2.021 por el Notario de Bilbao, Don Manuel Garcés Pérez, que motivó la inscripción 14ª de la finca 1386/B, obrante al folio 198 vuelto del libro 1972 de Begoña.”
Esta nueva redacción es un copia y pega de:
En rojo: lo copiado de la nota simple anterior.
En verde: lo copiado del acta final de obra (AFO).
Los motivos por los que solicito que se corrija la nueva nota simple son los siguientes:
1) No tiene sentido porque es totalmente contradictorio. Por una parte, se mantiene que “se encuentra afectada por inundabilidad” (en rojo, copiado de la nota simple anterior) y, por otra parte, se explica a continuación que “se encuentran por encima de la lámina de agua del período de retorno de 500 años” (en verde, copiado del acta final de obra).
Si se encuentra por encima de la lámina de agua del período de retorno de 500 años no está afectada por inundabilidad porque el agua no llega a esa cota. No hay una inundabilidad con un período de retorno superior a 500 años, como se puede ver en la imagen inferior del visor de la Agencia Vasca del Agua (URA):
2) La cota de inundabilidad no es +26. Este valor de +26 corresponde a la cota de construcción, que es superior a la cota de inundabilidad de 500 años (y, evidentemente, a la de 100 años y a la de 10 años).
3) Es rotundamente falso que en el acta final de obra (AFO) se indique que “La finca de este número se encuentra afectada por inundabilidad”, porque se dice precisamente lo contrario, que no hay inundabilidad porque “se encuentran por encima de la lámina de agua del período de retorno de 500 años”. En consecuencia, lo siguiente indicado en la nota simple es falso: “Así resulta del Acta de Fin de Obra, autorizada el día 19 de Noviembre de 2.021 por el Notario de Bilbao, Don Manuel Garcés Pérez, que motivó la inscripción 14ª de la finca 1386/B, obrante al folio 198 vuelto del libro 1972 de Begoña.”.
Copio a continuación un fragmento del acta final de obra (AFO), en el que he subrayado lo que aplica a este punto.
“IX.- CUMPLIMIENTO DE RESOLUCION DE LA CONFEDERACION HIDROGRÁFICA DEL CANTABRICO SOBRE INUNDABILIDAD.- En relación a la afectación por inundabilidad de la parcela sobre la que se levantas los edificios cuya obra nueva se declara finalizada en la presente, me entregan, y dejo unidos a esta matriz en testimonio por fotocopia, Resolución de fecha 16 de Marzo de 2.018, del Presidente de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico, recaída a solicitud de NEINOR NORTE, S.L.U., en el expediente A/48/10036, "DE AUTORIZACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN DE DOS BLOQUES DE VIVIENDAS EN LA PARCELA RE-2 DEL ÁMBITO DE BOLUETA, EN ZONA DE POLICIA DE LA MARGEN DERECHA DEL RIO NERVIÓN, EN EL TÉRMINO MUNICIPAL DE BILBAO-BIZKAIA", en la que se autoriza la construcción de dichos bloques, en las condiciones que figuran en dicha resolución, y de la que se deduce que las dos edificaciones se sitúan a la cota + 26, conseguida mediante la urbanización de la parcela, y que en base al proyecto de autorización las viviendas, así como sus accesos a garajes, se encuentran por encima de la lámina de agua del periodo de retorno de 500 años.”
Sin duda las prisas han podido jugar una mala pasada, pero es fundamental que la redacción sea correcta y clara, dada la relevancia de este punto relativo a inundabilidad.
Muchas gracias nuevamente.
Atentamente,
Email enviado el fin de semana previo:
Buenos días:
El pasado viernes, 10 de diciembre de 2021, pedí nota simple de la vivienda que estoy comprando (finca de Begoña nº: ---- y C.R.U.: ----) y pude ver que ha desaparecido la carga de servidumbre de uso público sobre rasante (al haberse presentado en el registro la licencia de primera ocupación), pero que se mantiene como estaba la carga de inundabilidad. Así mismo, el mismo viernes llamé al registro al teléfono que aparece en las notas simples (944 764 245) y una persona del registro me explicó amablemente que así era y que no estaban previstos cambios en la carga de inundabilidad. Copio a continuación la redacción que aparece en la nota simple:
“ZONA INUNDABLE
Por proceder de la finca 1.386/B: La finca de este número se encuentra afectada por inundabilidad, con una cota de 23,27 para una avenida de 500 años de periodo de retorno según estudio de inundabilidad realizado por IDOM (año 2014) quedando con una margen de seguridad sobre la cota de rasante y en relación al artículo 14 bis. 3 del Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, declarando Neinor Norte S.L.U, conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados, con independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su protección. Tal afección resulta de escritura de declaración de obra en construcción que motivó la inscripción 5ª de la finca 1386/B, al folio 199 vuelto del libro 1773 de Begoña.”
Desde mi desconocimiento de los procedimientos del registro y de la información aportada por Neinor al registro, sí que me gustaría expresar que encuentro la redacción de esa carga de inundabilidad errónea por los siguientes motivos:
1) La cota de 23,27 no es la cota actual de la construcción terminada. La cota de las edificaciones y de los accesos a garajes es de 26, según el Plan Especial de Bolueta que consta en la página web del Ayuntamiento de Bilbao (Ayuntamiento / Áreas Municipales / Obras, Planificación Urbana y Proyectos Estratégicos / Planes de Ordenación Urbanística / Planes Especiales / Planes Especiales): https://www.bilbao.eus/cs/Satellite?c=Page&cid=3003601931&pagename=Bilbaonet%2FPage%2FBIO_ListadoCategorizado.
Adjunto algunos planos de dicho Plan Especial de Bolueta descargados de la página web del Ayuntamiento de Bilbao, en los que se puede ver que la cota es de 26.
2) En la nota simple se dice: “Tal afección resulta de escritura de declaración de obra en construcción que motivó la inscripción 5ª de la finca 1386/B, al folio 199 vuelto del libro 1773 de Begoña.”. Es decir, dicha carga corresponde a una “obra en construcción”, no a la obra terminada.
Además, también se dice “declarando Neinor Norte S.L.U, conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados, con independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su protección”. Esto tiene sentido durante la construcción ya que Neinor puede ser el responsable de prevención de riesgos laborales y demás riesgos o de asegurarse de que un tercero se encargue de estas funciones, pero no tiene sentido una vez que la obra ha terminado y Neinor ha vendido los inmuebles.
3) El pasado 24 de noviembre de 2021 y el pasado 10 de diciembre de 2021 diferentes ríos se han desbordado en sendos episodios de inundaciones que no se producían desde hacía varios años y en Bolueta Homes el río no ha llegado ni al paseo del río, que está 3 metros por debajo del nivel de los portales y accesos a garajes.
4) La documentación aportada por Neinor en el acta final de obra.
Por todo lo anterior, entiendo que no es correcto que conste en las notas simples que estas fincas se encuentren afectadas por inundabilidad y solicito por tanto que se levante dicha carga modificando su redacción o como se considere oportuno.
Estoy convencido de que Neinor, en copia de este email, tiene total disposición a colaborar en aclarar este asunto. Por ejemplo, aportando en caso necesario algún documento adicional a los ya presentados.
Que una finca fuera inundable en el pasado no significa que no se pueda solucionar realizando obras. En este caso de Bolueta Homes de Neinor se ha producido tanto un retranqueo para ensanchar el cauce del río Nervión como una elevación de la cota de construcción. Estoy seguro de que existe la forma de reflejar correctamente en las notas simples que la construcción en el mundo real se ha hecho bien para evitar la inundabilidad. Ahora bien, desconozco los trámites necesarios y la información a aportar, pero ruego que se reconsidere y la colaboración de todas las partes.
Atentamente,