No se entiende bien tu pregunta, una heladeria tiene que estar ubicada en un local aunque tambien haga uso de la terraza.
Si se trata de un arrendamiento de un elemento comun solo hace falta 3/5 partes para aprobarlo con mayoria cualificada, art, 17.
Si la heladeria la ha montado la propia comunidad, estariamos ante un caso de alteracion del elemento comun, y haria falta la unanimidad, pero en estos casos si la unanimidad no se consigue, el que no este de acuerdo tiene que impugnar y esto es muy complicado, mejor que intenteis llegar a un acuerdo por la via amistosa.
Es mi opinion.