C

C0r0c0tta

26/05/2009 20:59

Varias dudas

¿Es necesario votar para demandar a un vecino que ha modificado ilegalmente una zona común de la comunidad?

4.265 lecturas | 8 respuestas

Hola a todos, este es mi primer mensaje en el foro, seré todo lo conciso que pueda.

En primer lugar quisiera decir que en mi comunidad, empezamos con muy mal pie, contratamos a una administradora que al principio funcionaba muy bien, pero poco a poco fue perdiendo desentendiendose hasta el punto de coger el telefono, no enviar ni redactar actas, etc...

1º Uno de los vecinos propietario de un bajo con jardin, pidió permiso para realizar una puertas peatonales en la parte del muro que separa el vial (lugar donde se aparcan coches de los vecinos, zona común) de su zona ajardinada. Se le permitió hacerlo, pero su idea de unas puertas peatonales es: puertas de corredera de 3 metros aproximadamente de ancho. La anterior administradora le conmino mientras estaba ejecutando las obras a que las cesara y en una reunion posterior también se le instó a ello a lo que él se negó. Se procedio entonces a una votación para ver si se le obligaba por la via judicial. La votación resulto faborable a demandarlo. Pero aqui empieza el verdadero problema la administradora no hizo acta de dicha reunion, no se ponia al telefono, posteriormente declaro que no se le habia denunciado todabía porque la gente después de la votación le habia llamado para retractarse de su votacion....
Hace un par de años que tenemos un nuevo administrador y todabía no ha cogido el toro por los cuernos a este problema. En la ultima reunión se hizo otra votación (de la anterior no queda constancia) para ver si se le demandaba. De esto hace mas de 3 meses y todabía no hemos recibido las actas ni ninguna otra comunicación del administrador aunque por telefono dice que esta ultimando las actas y que las tendremos en breve.

¿Es necesaria una votacion para demandar al vecino que ha modificado ilegalmente y sin consentimiento una zona común de la comunidad? O por el contrario ¿se puede conminar al administrador a demandarlo directamente y sin votacion en caso de que no quiera restituir la zona comun como estaba?
¿Cuanto tiempo tiene de plazo el administrador para enviar las actas a los vecinos?

2 La cantidad de la cuota a pagar por cada vecino se hace por porcentaje de participación. En la ultima reunión se ha aprovado mejorar la instalación de recepcion de la señales de TV por satélite. En dicha reunión yo expuse que ya que cualquier propietario usa la señal de television en la misma medida, que todos paguemos la misma cantidad de dicha mejora. El administrador me respondio que no era posible. Además pretende pagar dicha mejora con el dinero que hay de remanente.

¿Es correcto pagar dichas mejoras que no tienen nada que ver con el mantenimiento de la comunidad con dicho remanente? o por contrario el administrador esta obligado a hacer un derrame para pagar estas cosas. ¿Puedo negarme a dicha mejora en el primer caso?

Saludos y perdonar por la extensión

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J

JUCURU

28/05/2009 17:14

C0r0c0tta dijo:

Estupendo, entonces si yo no tengo porque pagar y se va a pagar con el dinero que hay en los fondos, como se hace en estos casos para devolverme el dinero. ¿?
Gracias

A ti lo unico que te interesa saber es cuanto va a costar la nueva instalacion, esa partida, debe venir separada en el balance anual y el administrador se la debe cobrar aparte a los que han votado a favor...si ahora coge el dinero del fondo de reserva, despues lo tendra que reponer.

Comunicale al administrador por escrito que aplique la Ley, si no lo hace, y en el balance aparece la partida como un gasto mas repartido entre todos, sacas lo que te han cobrado a ti y te lo descuentas, en caso que te pongan como moroso podras acreditar que lo que haces esta dentro de lo que dice la Ley.

Estas cosas a veces es cuestion de criterios, para mi no hay ninguna duda, en este caso, solo deben pagar los que han votado a favor, muestrale el articulo al administrador para refrescarle la memoria.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo

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C

C0r0c0tta

28/05/2009 16:46

Estupendo, entonces si yo no tengo porque pagar y se va a pagar con el dinero que hay en los fondos, como se hace en estos casos para devolverme el dinero. ¿?

Gracias

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J

JUCURU

28/05/2009 07:07

En la ultima reunión se ha aprobado mejorar la instalación de recepcion de la señales de TV por satélite.

En esta frase utilizas la palabra mejorar y yo la he interpretado como obra de mantenimiento, y se trata de un cambio de sistema por otro distinto que sintonice mas canales.

Se trata por tanto de la sustitucion de de una instalacion no necesaria puesto que lo que hay funciona bien y es suficiente para algunos de vosotros, por lo que no solo puedes acogerte al articulo 11, sino tambien al articulo 17,2, este articulo deja claro que este tipo de instalaciones o la adaptación de los existentes solo las pagaran los que hayan votado a favor.
Tienes razon si no quieres no tienes porque pagar.

2. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

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C

C0r0c0tta

27/05/2009 22:39

Perdóname Jucuru, pero creo que no me expresé bien, y no me he echo entender por tanto.

Yo no pretendo negarme a pagar, vamos a ver si logro explicarme bien ... el articulo 11 de la LPH dice en el punto 1 y 2:

1.- Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y carácterísticas.

2.- Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

En mi urbanización ya hay una instalación de antena para TDT y recepción de satelites. Lo que quieren hacer es ampliar la recepción de canales y cambiar la centralita y poner otra nueva puesto que el experto antenista dice que es lo mejor (lo que ya pongo en duda por ciertas explicaciones que aporta que no me convencen y que no vienen al caso detallar)

Por tanto lo que yo quiero es acogerme al articulo 11 punto 2, son servicios nuevos o mejoras que son innecesarias las cuales (si interpreto bien el articulo ) no estoy obligado a aceptar. Tampoco quiero negarme a que la gente que quiera disfrutar de más canales lo haga, pero siempre y cuando todos paguemos por igual.

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J

JUCURU

27/05/2009 20:38

Sobre tu primera duda te dire que la Ley en su articulo 13,2 dice.. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, por tanto si vive como si no vive es obligatorio desempeñar la funcion si ha sido elegido y asi consta en acta, lo que se suele hacer es mandarle un borrador y el acta puede aparecer sin la firma pero con el visto bueno del presidente no debe ser un motivo para que se retrase tanto su recepccion, debes reclamarsela al administrador.

Sobre el asunto de las derramas, la Ley en su articulo 9,f dice que se debe contribuir a la dotacion de un fondo de reserva, un 5% minimo del presupuesto, que es lo que tu llamas un remanente, el dinero de este fondo de reserva se puede usar para la contratacion de un seguro o mantenimiento general e instalaciones, pero no creo que pase nada si el administrador a decidido usarlo para pagar la mejora de la TV.

En cualquier caso lo correcto es aprobar en la reunion anual el nuevo presupuesto, con todas sus partidas y ajustarse a ellas, en caso que surgiera algun asunto de importancia, que necesitara mas dinero, debe celebrarse una nueva reunion extraordinaria y aprobar la derrama correspondiente, lo que no debes hacer es negarte a pagar una partida en concreto, el dinero del fondo tambien esta para hacer uso de el si fuese necesario y eso puede decidirlo el administrador.

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C

C0r0c0tta

27/05/2009 19:03

Me olvide añadir lo siguiente en mi ultimo comentario respecto del tema de la derrama.

Cada urbanización esta obligada a tener X dinero remante, si el hecho usar ese dinero para pagar ciertas mejoras hace que ese remanente disminuya hasta una cantidad por debajo de la que se esta obligado a tener... En ese caso el administrador estaría obligado a hacer una derrama para pagar esa mejora, o la derrama la haría para reponer el nivel de ese fondo.

Muchas gracias

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C

C0r0c0tta

27/05/2009 18:57

Antes que nada agradecerte tu pronta respuesta. Me surgen una serie de dudas a tenor de tus comentarios:

1º Hace mas de 3 meses que se hizo la ultima reunión y no se han recibido todavía las actas, en dicha reunión se eligió a un nuevo presidente el cual a pesar de saber que no estaba disponible y que no vivia en la urbanización y sabiendo que no iba a hacer mucho caso, el administrador se empeñó en nombrarlo. Por lo tanto si se necesita su firma antes de enviar las actas, podemos esperar eternamente.

2º Respecto de mi pregunta sobre las derramas.... si el administrador decide usar el dinero del fondo para ciertas mejoras y yo decido negarme y por tanto no contribuir en su financiación, ¿como se me va a descontar ese dinero si lo que hay en el fondo ya está pagado con mi correspondiente cuota de participación? Además yo pago de 3 en 3 meses y voy siempre 3 meses por delante. ¿Como se compensa entonces a la persona que no decide contribuir o beneficiarse de ciertas mejoras?

Un saludo nuevamente y muchas gracias.

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J

JUCURU

27/05/2009 09:01

¿Es necesaria una votacion para demandar al vecino que ha modificado ilegalmente y sin consentimiento una zona común de la comunidad? O por el contrario ¿se puede conminar al administrador a demandarlo directamente y sin votacion en caso de que no quiera restituir la zona comun como estaba?

Si ese propietario no puede acreditar con un acta que tiene el permiso unanime de la comunidad para hacer esa obra, la comunidad lo puede demandar y lo tendria que dejar como estaba, para ello lo teneis que aprobar en junta y debe quedar reflejado en acta asi como la autorizacion al administrador o al presidente para que se encargue de poner la demanda en el juzagado.

Cuanto tiempo tiene de plazo el administrador para enviar las actas a los vecinos? La Ley establece un plazo de 10 dias desde que se celebra la reunion para CERRAR el acta con las firmas del presidente y del secretario, y luego dice que se remitiran a todos, no da un plazo concreto pero lo normal es que el preceso dure tres o cuatro semanas, si en este plazo razonable no se recibe, se debe reclamar al administrador para que las mande.

¿Es correcto pagar dichas mejoras que no tienen nada que ver con el mantenimiento de la comunidad con dicho remanente? o por contrario el administrador esta obligado a hacer un derrame para pagar estas cosas. ¿Puedo negarme a dicha mejora en el primer caso? La Ley no hace distinciones entre como se deben pagar unos gastos y otros, eso lo debeis decidir vosotros por mayoria y si alguien no esta de acuerdo siempre le queda el derecho de impugnar.

Lee bien tu escritura a ver si teneis especificado como teneis que contribuir a los gastos, si la escritura no dice nada y solo teneis en ella el coeficiente de propiedad, recuerda que este coeficiente no tiene nada que ver con la forma de contribuir a los gastos, la Ley establece unos criterios que estan reflejados en el segundo parrafo del articulo 5 de la LPH.

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Varias dudas

¿Es necesario votar para demandar a un vecino que ha modificado ilegalmente una zona común de la comunidad?

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