cerramiento de terraza comun uso exclusivo.

Hola a todos, les voy a exponer mi caso por si alguien pudiera ayudarme. De antemano les agradezco a todos su atención, así como su posible ayuda, pero es que me encuentro en una situación bastante desesperada.
Comienzo: dispongo de un piso ático en el que la planta de abajo está la vivienda y una pequeña terraza donde hay una escalera de caracol que comunica con la terraza torreón del edificio, es decir, a esta terraza superior sólamente se puede acceder mediante dicha escalera de caracol o mediante una pequeña trampilla con cerrojo (del cual tienen copia los otros 4 vecinos de la comunidad)que hay en el rellano de la escalera.
En mis escrituras de mi casa dicha terraza superior aparece como de "uso y disfrute exclusivo mío" con la obligación de permitir el acceso para el mantenimiento de los elementos comunes(en este caso compresores del aire acondicionado y antena comunitaria).
Pues bien, hace varios meses, en vista de que nunca nadie que no fuera yo o los mios, ha accedido a dicha terraza superior, les espuse a los vecinos (a 2 en concreto) si me daban permiso para poder cerrar en aluminio una pequeña parte de dicha terraza(alrededor de 10m2), dado que estaba al final de la misma y totalmente inutilizada. Uno de ellos no se pronunció y el otro me dijo que NO porque no obtenía ningún beneficio con aquello. Vale, con tal de no tener problemas con ellos lo que hice fue, comentandoselo de nuevo pero de pasada, instalar una caseta de madera, teniendo sumo cuidado de que ni les cayera agua a ellos en caso de lluvia ni les afectase en lo mas minimo. Sólamente está apoyada en el suelo, ni apoyada a la pared ni enganchada a ningún sitio.
Pues bien, esta misma tarde hemos tenido una reunión en la cual me han comunicado que según la ley de Propiedad Horizontal esa caseta no es legal, ya que he alterado el uso y la estética(se vé vagamente desde la calle) de la terraza. Además, tengo la mala suerte que una de las paredes (la verdad es que no caí en absoluto) tapa un poco(se queda a una distancia de unos 10cms aprox.) una de las 4 paredes de la chimenea por donde circulan los aires procedentes de los extractores de los 4 cuartos de baño del edificio, las 4 campanas de la cocina y los 2 desagües comunitarios(del cuarto de basuras y del pasillo de los trasteros), por lo que es posible que dicha circulación se vea en parte afectada por la pared de dicha caseta.
Dicho todo esto tengo varias preguntas:
*Tengo la obligación de que los vecinos tengan una copia de la llave por la que desde la trampilla de la comunidad se puede acceder a la terraza del torreón del edificio y a su vez a mi casa, pues está comunicada, o simplemente tengo la obligación de permitirles el paso y con que sea por mi casa es suficiente???.
*Es ilegal la colocación de dicha caseta de madera?, si lo es no entiendo entonces los términos "uso y disfrute exclusivo" de dicha terraza superior.
*En el caso de que no sea ilegal la colocación de dicha caseta...¿podrían hacermela quitar por el hecho de que esté tapando levemente uno de los laterales de la chimenea para la salida de aire comunitario?.

Espero noticias de alguien que me pueda ayudar, me han dado un muy breve espacio de tiempo y en caso de no encontrar solución me veré obligado a tener que quitarla.
Muchas gracias de nuevo.

Lo siento pero creo que necesitas unanimidad, puesto que es una zona común y en la práctica implica una modificación de los coeficientes y por tanto de los estatutos. Lo siento, saludos, Javier Becerra.

OK, gracias por la aclaración.

Saludos

PERIKOVK, la Ley de Propiedad Horizontal es la unica ley que permite aprobar acuerdos que vayan en contra de la propia ley, o sea ilegales, estos acuerdos no son por ello nulos de pleno derecho sino impugnables, en el articulo 18 en el supuesto a, dice...cuando sean contrarios a la Ley, y en la primera frase dice,  los acuerdos de la junta de propietarios ...seran impugnables ante los tribunales, sobre esto hay un reazonamiento del tribunal supremo que dice lo siguiente...Cuando se infringe algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos Comunitarios, los acuerdos de las Juntas de Propietarios sólo son anulables, pues es posible su sanación. y tambien hay establecidos unos plazos para ejercer la impugnacion.

Como comprenderas no conozco  las normativas de todas las comunidades autonomas, pero lo que si se es que estas no pueden contravenir la Ley General la LPH, ni la doctrina del tribunal supremo . 

He señalado como requisito necesario, pedir licencencia de obras y esta claro que cuando se pide, el Ayuntamiento es el que dira la ultima palabra y si no se cumple,  no  dara la licencia, yo esto no lo discuto.

En cuanto a si las viviendas son de proteccion oficial como es logico se tendra que estar a lo que diga la escritura que suelen señalar lo que se puede o no se puede hacer y cuando, creo que suelen quedar liberadas a los 10 años.

Y respecto a pagar mas de comunidad estas en lo cierto, si este cerramiento se hiciera cumpliendo el procedimiento legal, al aumentar la superficie util de la vivienda la comunidad podria aumentar la cuota de los gastos......lo que no puede es modificar el coeficiente.

Artículo 8. de la LPH

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas.


De todas formas los comentarios siempre se deben tomar a titulo orientativo, estas cosas son muy complejas y solo deben servir para orientar un poco al que tenga un problema y siempre es libre de tomar la ultima decision.

Jucuru, vengo apreciando que en algna ocasión cuando se pregunta la cuestión de cierres de terraza, se te olvida comentar que los vecinos deben de comprobar si es legal realizar el cierre, puesto que hay en ciudades en las que está totalmente prohibido reaizarlo,máxime si son viviendas de protección oficial y pasan de los metros permitidos.
Por ejemplo en el caso concreto de Madrid se puede intentar pedir autorización de manera conjunta por parte de toda la comunidad con un prouyecto realizado y autorizado por técnicos de las juntas municipales correspondientes.
Las comunidades no pueden autorizar cosas ilegales.
Por cierto abría que añadir que en el caso de que se haya conseguido una autorizacón legal (algo bastante dificil en el caso de Madrid) tendrán que pagar más a la comunidad por tener un uso de habitabilidad de la vivienda.

Saludos.

Un cerramiento como el que dices o aunque fuera de otro tipo es una alteracion de una zona comun y por tanto precisa el permiso de todos los demas (unanimidad) art.397 del c/c, ahora bien, las obras que precisen los forjados o la estructura del patio que en este caso es la cubierta de tu bajo, es por cuenta de la comunidad, por ser zona comun, pero si tu estas dispuesto a hacer las reparaciones que precise es un factor a tu favor a la hora de las votaciones y la estrategia seria la siguiente.

Para hacer lo que quieres el asunto debe estar en el orden del dia, debatirlo y llegar a una votacion, como parece que alguien se va a oponer, si consigues la mayoria, a los que voten en contra los obligas a impugnar si quieren dejar sin efecto el acuerdo, eso significa que tienen que buscarse abogado y procurador y demandar a la comunidad y no todo el mundo esta dispuesto, ni se tiene asegurado el exito porque hay que seguir un procedimiento, (leete el articulo 18 de la LPH) SI NO LO HACEN EN EL PLAZO DE UN AÑO, la accion caduca y podrias hacerlo porque el acuerdo seria firme y vincularia a todos.

CONCLUSION

Si no consigues la unanimidad esperas un año para hacerlo, ademas de esta estrategia debes pedir licencia al Ayuntamiento, porque si te denuncian por no tenerla seria el Ayuntamiento el que te lo podria hacer quitar.

Artículo 397. del codigo civil
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.



Artículo 18. de la LPH

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo con forme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.