Si hay zonas comunes debe constituirse la comunidad, si no no, en vuestra escritura de compra venta pondra si el edificio debe regirse segun la Ley de propiedad horizontal, el duplex estara dentro de un edificio, ese edificio completo forma una unidad dividida en partes, si quieres verlas con tu referencia catastral entras en la web del catastro y te saldran todas, cada una de esas partes tiene un coeficiente de propiedad si los sumas todos te dara 100, y en ese coeficiente esta incluido la parte de las zonas comunes y es vuestra parte del valor con respecto al de todo el conjunto.
Si mayoritariamente no quereis constituir la comunidad, podeis funcionar igual pero si hay zonas comunes tendran que administrarse de alguna manera y en caso de discrepancias lo tendriais muy complicado a la hora de recurrir a la Ley si no seguis un procedimiento, juntas, actas, balances, cargos etc.
Si hay viviendas sin vender da igual, tambien tienen dueño, el promotor, el banco.....las viviendas siempre tienen un propietario, para saber quien es se pide nota simple registral en el registro de la propiedad y se averigua.