Hola Gemma.
Soy nuevo en el foro pero me ha interesado tu post dado que he tenido un caso muy parecido. te comento a tus preguntas.
1. No hay normativa al respecto. Lo único que puede regular sobre el acceso a una zona comun son los propios estatutos de la Comunidad, esto se aprueban al constituir la comunidad, sino hace falta haber unanimidad para modificarlos.
2. La inmobiliaria puede vender los parkings a quien pueda. Eso puede causar problemas a los propietarios. Normalmente en los propios estatutos se establecen que hay propiedades como garajes que no pueden usar determinadas zonas comunes. Si no es asi lo único que cabe es aprobar en junta un reparto de cuotas por el que el mantenimiento de estas zonas comunes (piscinas, jardines) este limitado a los propietarios de las vivienda y por tanto los garajes no deban disfrutar de estas instalaciones. lo suyo sería cambiar los estatutos.
3. Depende de muchos factores, si la rampa es de un determinado tamaño solo se podrá instalar una puerta para coches, sino cabe la necesida de una puerta peatonal.
4. Normalmente estos sensores deben de estar en la inmediaciones de la puerta dado que son para bloquear un haz de luz cuando los cruza un vehiculo, de esta forma mientras esta cruzando no se cierra la puerta.
Expero que te pueda haber ayudado con esta aportación.
Un saludo,
Alex