portal independiente sin segregar

Buenas tardes:

Si sólo existe un libro de actas será porque sólo hay una comunidad y un único CIF, no me explico cómo están trabajando 3 administradores a la vez.

Si quisieran segregarse legalmente sólo pueden hacerlo votando unánimemente para modificar los estatutos.

Lo más fácil sería convencer a la mayoría de los vecinos asistentes a la junta de que cojan sólo uno de los administradores, el que más confianza les dé.

Por cierto, ¿cada administrador convoca y celebra sus propias juntas sin contar con las otras escaleras?.

Un saludo

Buenas tardes.

Al hilo de este post os planteo un problema que tengo entre manos. Somos tres portales y un garaje común pertenecientes a una misma finca registral

Hay tres administradores diferentes, uno por portal.

Hay un solo libro de actas

Las relacciones entre los administradores no son fluidas.

Queremos indidualizar nuestro portal legalmente, tener nuestro propio libro de actas para poder dar legalidad a nuestros acuerdos.

Aparte de segregar la finca, con lo que supone supongo a nivel de notaria y registro de la propiedad, veis alguna otra forma legal??

Gracias

Así es en esta vida casi todo es posible, pero se necesitan unos requisitos y hay que tenerlos muy en cuenta para que todo sea legal, así que posible será, pero se está haciendo bien o se piensa tramitar todo legalmente para hacerlo bien?

Si piensan acudir al juzgado, asegúrense antes de que todo lo tengan de forma legal, porque de lo contrario se aprovecharán esos resquicios para tirar todo el proceso.

Seguimos esperando a que tenga nuevas noticias, el problema será que es mucho tiempo, pero bueno, siempre lo aprovechará alguien en su día.

Suerte

Tras requerir los servicios de un profesional éste nos ha indicado lo siguiente, según el articulado de los Estatutos arriba expuestos:

a)Puede cada portal gestionar sus propios gastos.

b) Se puede abrir una cuenta corriente por cada portal con el NIF de la mancomunidad, que llevaría la firma del vocal nombrado en  cada portal más la firma del presidente de la mancomunidad. Es decir el presidente firma en todos los portales y en cada uno de ellos sólo la firma del vocal.

c) Los gastos comunes se llevarían en mancomunidad.

d) Como el actual Administrador ha hecho caso omiso, hay que llevarlo al Juzgado y que lo notifique el Juez ya que es contrario a los Estatutos el llevarlo todo junto.

e) Cuando tenga la sentencia del Juez os la comunicaré, pero más o menos tardará un año. Eso sí el Administrador tendrá que rehacer todas las cuentas por separado desde el prinicpio.

Saludos y Muchas Gracias.

Gracias y Saludos.

Esperamos impaciente las noticias nuevas relacionadas con esto.

He quedado con dos vocales de los cuatro el martes que viene en una cita con un profesional, espero nos de la solución. No obstante lo comentaré aquí. Gracias de nuevo.

Tratándose de cuotas, la unanimidad es la que predomina y siempre se podrían hacer esos apartados que comentas, algo que la ley no suele preveer, pero ya digo que tendría que pasar por la unanimidad o el juzgado. No veo más opciones.

Al estar todo incluido en un mismo edificio, es difícil separar gastos al gusto de todos y es por ello que antes de constituir la comunidad se crean los coeficientes de participación. Si éstos están bien confeccionados no debe haber problemas, porque se supone se han tenido en cuenta esas circunstancias y nunca hay que olvidar que el uso de un servicio no condiciona a su participación en los gastos.

No hay contradicción, los gastos comunes a los 4 portales en función de los coeficientes (mancomunidad). Y los gastos de cada portal que soporte cada uno los suyos el problema está que mi portal de 25 vecinos soporta los gastos de otros portales con más de 50 vecinos cada uno. Yo vivo en comunidad con mi portal no entro ni salgo físicamente en los otros portales (El edificio es una C abierta a la calle)por lo tanto mi "buena vecindad la tengo con los de mi portal" y la verdad nos llevamos bastante bien lo que pasa es que pagamos la cuota en función de los gastos de todos los portales y eso es algo que no queremos soportar.

No obstante 1000 gracias. 

Veo contradicción en ese artículo que has plasmado y no tengo claro que se ajuste a la ley, insisto, un profesional con experiencia que estudie detenidamente el caso.

Que no tengan mayoría por coeficiente, estaba claro, que no la tengan en votos es una pena y algo demasiado común. Desentenderse de los asuntos comunitarios da más problemas y gastos que otra cosa, pero la gente es así y hay que intentar hacerle cambiar. Ese es precisamente el principal trabajo que tienes en tu comunidad, concienciar a la gente de lo que realmente supone pertenecer a una comunidad de propietarios.

Cada propietario un voto. Da igual no tenemos mayoría ni por coeficientes ni por asistencia. Lo único a que podemos agarrarnos es:

art.9:"Los gastos que origine la conservación y reparación de los elementos comunes serán satisfechos por sus condueños en proporción directa a las cuotas asignadas en propiedad a su vivienda. No obstante, los gastos susceptibles de individualización por edificios o portales serán satisfechos por las fincas situadas en los mismos en proporción a la superficie útil de cada una de ellas. Igualmente los gastos que se originen en el garaje-aparcamiento serán satisfechos por los titulares del as plazas demarcadas en el mismo, en proporción a la superficie útil de cada una".

Entiendo que tanto los garajes como los portales deberían tener sus propios presupuestos no soportando unos los gastos de los otros como se está haciendo ahora.  No obstante acudiremos a un profesional. Gracias

Concretamente que dicen sus estatutos, porque la verdad, no lo veo claro eso que pretende.

Lo del 25% que comentas, no es tal que así tampoco, lo que necesitan para cambiar un cargo es mayoría de asistentes y mayoría de coeficientes.

Tienen que ver bien eso de los portales y la individualización de gastos, porque lo normal es que los coeficientes se hagan teniendo en cuenta eso que comentas por lo que no tiene sentido que dividan las comunidades.

De todas formas si entienden que son manipulados por lo que creen que es mayoría, la situación requiere el juzgado, pero tienen que tener en cuenta que eso que dicen que es mayoría no lo es. Para tener mayoría y poder decidir en asuntos de comunidad, tienen que tener lo que se denomina doble mayoría y es votos y coeficientes, por lo que los votos es imposible que tengan mayoría ya que la propiedad solo da un voto independientemente del número de propiedades que tengan.

Con documentación en mano, vayan a un profesional que les estudie el problema con datos reales.

Lograr una subcomunidad es imposible al ser por unanimidad. Al Administrador no le podemos echar porque no poseemos el 25% y tampoco  podemos ganar votos porque es impuesto por la EMVS y hasta que no se completen las viviendas él tiene mayoría y hace lo que le da la gana (ya nos hemos quejado al Presidente que es el de la EMVS pero hasta ahora ni caso). No nos importa que el actual administrador siga lo que queremos los vecinos de nuestro portal es gestionar nuestros propios gastos porque están mezclados todos los portales incluso con los de los garajes y hay más de un portal con dos y tres ascensores mientras otros tenemos uno. Debido al artículo del Estatuto que dice que los gastos son individualizados, por portal y en fúnción de la superficie útil me acaban de comentar  que podemos hacer nuestro propio presupuesto. La pregunta es ¿cómo se hace? Lo del administrador me rindo lo acepto tal cual, pero quiero controlar mis propios ingresos y gastos porque me lo permite el artículo anterior.  ¿Cómo lo hago? Otros me dicen que le enviemos un Buro-Fax al Administrador solicitándole que los gastos de los dos últimos años nos lo ajuste por portales para no ser contrarios al Estatuto y si no al Juzgado, que no necesitamos pedir permiso en Junta es  obligación Estatutaria.

Gracias

Para realizar todo tal y como dice deberia tener la suma de coeficientes de cada portal 100 y luego cada portal tener coeficientes que entre todos los portales tambien sumen 100.

Para cambiar esto van a necesitar unanimidad y con tanta gente es complicado y mas si el administrador actúa como comentan.

Para cambiar al administrador solo necesitan la mayoria de los presentes en la junta que puede convocar el presidente o ustedes mismos reuniendo el 25% de los vecinos o de los votos, si en su portal se mueven y se ponen de acuerdo y los que no puedan acudir delegan el voto en otros de ustedes que si vayan lo tienen bastante avanzado solo tendrian que buscar apoyos en el resto de la comunidad que explicando claramente la situación y las irregularidades no les costaria encontrar.

Desde el momento que se tome la decision y se firme el acta es operativo pueden prescindir de los servicios del administrador a partir de ahi al menos conseguiran reducir gastos y pueden contratar un administrador profesional que tambien los hay no todos trabajan como ese que usted describe.

Mucha suerte y un saludo

Si la suma total es 100%, solo existe una comunidad como tal, aunque si quieren, pero por unanimidad, pueden hacer subcomunidades.

Si tienen imposible cambiar de administrador, peor será que puedan hacer estas divisiones.

Lo primero será buscar apoyo de sus vecinos y conseguir una mayoría necesaria para hacer los cambios que más os afectan y entiendo que el primero es el de los cargos o miembros de la junta.

Estos deben cambiar anualmente.

La suma de los coeficientes suman 100 de los 4 portales, Los estatutos dicen que los gastos individuales por portal y en función de la superficie útil de cada vivienda. Todos los vecinos juntos hasta ahora es un desbarajuste estamos locos para llevar los gastos de cada portal pero el administrador hasta ahora ni nos ha presentado cuentas ni hemos aprobado actas  ni le interesa que llevemos los gastos por portales, porque le conviene contratar su empresa de limpieza (46.ooo€ al año 4 portales), contrata mantenimiento de ascensores...etc y  es una barbaridad de gastos e incluso nos ha negado copia de los estatutos de forma que los hemos conseguido en el REgistro de la Propiedad con la sorpresa de que podemos llevar nuestros propios gastos. No tenemos mayoría para hechar al Administrador por lo que al llevarlo de forma independiente queremos contratar la limpieza que los vecimos deseemos, la luz, el mantenimiento del ascensor e incluso si se puede otro administrador  y todo a nuestro gusto. ¿Podemos o no podemos?

Tienen que mirar las escrituras a ver que dice ésta sobre los coeficientes para afrontar los gastos generales.

De todas formas para cambiar de forma de organizarse tendrán que hacer una junta y votar al respecto. De camino establecen todas esas cuestiones que plantea y las dejan por escrito en normas mejor que en estatutos porque los estatutos requieren unanimidad y registrar de forma legal.