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E
Enrique1967
23/08/2012 13:17

Bajos comerciales

¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios de los bajos comerciales en una comunidad de vecinos?

7.863 lecturas | 5 respuestas

Nuestra comunidad consta de un edificio con tres alturas, somos 13 vecinos y en la planta baja hay bajos comerciales. Tenemos dos situaciones sobre la que me gustaría asesoramiento.

Según la escritura de las viviendas "los bajos comerciales estarán exentos de contribuir a los gastos que se deriven por el uso y servicio del portal, zaguán, escalera y ascensor del edificio, cuyos servicios, por tanto, no podrán ser usados por dichos propietarios de locales comerciales". Sin embargo sus contadores de agua y luz están junto a los demás, dentro del patio. Incluso alguno de los propietarios de los bajos tienen llave. Aparte de los contadores, los desagües de estos bajos están unidos al colector del edificio.

¿Se les puede exigir algún tipo de responsabilidad, que tipo de obligaciones tienen con la comunidad de vecinos?

La segunda cuestión es sobre el uso que se les da a estos bajos. Según la escritura son para uso de locales comerciales, pero hace unos meses hay un  grupo compuestos por varias familias que han arrendado uno de los bajos que da a un jardín público, han hecho una pequeña reforma consistente en un baño y una pequeña cocina y le dan un uso privado. Aparte del uso del bajo, durante estos meses sacan al jardín público una mesa a la hora de cenar y están hasta altas horas de la noche. Hay vecinos que me han transmitido quejas ya no solo por el ruido sino por tema de privacidad ya que no se sienten cómodos teniendo a alguien debajo de su ventana que puede invadir su intimidad con solo con levantar la mirada. Incluso han avisado a la policía, ha hecho acto de presencia les ha informado de las quejas y el acto persiste, parece ser que la última solución es que la comunidad denuncie el hecho.

La pregunta sería ¿Se puede dar un uso privado o se consideraría un uso como vivienda el uso que se le da a este bajo estando catalogado como bajo comercial?

¿Hay algún tipo de ordenanza municipal que regule el uso de espacios públicos?

Espero que alguien me pueda ayudar y muchas gracias

 

 
BettyBoop78
BettyBoop78
27/08/2012 21:22

Yo tengo una amiga a la que acompañé por ese caso en un local....
lo vi en un abogado y le dijo que gracias a que estaba escrito en los estatutos (o en la división horizontal) está exenta a los pagos de los gastos comunitarios (incluso de un administrador de fincas)


Otra cosa muy distinta es que tenga una participación en el cambio del cableado de la luz y en el desagüe (no de las ascendentes) ya que ahí puede verse afectada.

Con respecto a lo del terreno es un jardín público... Si la utilización que hacen no acarrean insalubridad, etc.  y no sea ruidosa a horas intempestivas... no creo que puedas hacer tampoco nada.

Lo único es que si es cotidiano (por ejemplo un bar) y está realizando una utilización pública poniendo unas mesas... con lo mismo no ha pagado al ayuntamiento y podrías informarte (por si quieres molestar)

Pero vamos, es cuestión de convivencia.

Saludos,

 
E
Enrique1967
27/08/2012 20:53

En primer lugar gracias por tu consejo.

Como intentaba explicar, no es que usen este bajo como vivienda. Pondré un ejemplo: imagina que tienes un pequeño terreno en el campo y construyes una caseta con un baño y una pequeña cocina pero sin ninguna habitación, solo lo usas para hacer tus necesidades y cocinar. Esto es exactamente lo que hay en el bajo, solo que el terreno en el campo es un jardín público.

Los desagües de todos los bajos van al colector de la comunidad, la toma del agua se hace desde la acometida de la comunidad, los contadores tanto luz como agua están en el sitio habilitado dentro del zagüán de la finca, comienzan a surgir pequeños problemas de mantenimiento y comenzamos ha preguntarnos hasta que punto están exentos de responsabilidades ya que ellos, aunque sea por necesitad tengan acceso a zonas comunes de una comunidad de la que en teoría están excluidos.

De nuevo gracias por tu ayuda

 
BettyBoop78
BettyBoop78
27/08/2012 19:34

Si en las escrituras están exentos de los pagos que has dicho no puedes hacer nada... y sí tienen derecho a una llave de portal porque ellos no pueden manejar los contadores y necesitan una llave en el caso de impago de luz poder acceder a su caja de suministro (es común que aunque no pagues gastos comunes los registros estén dentro de la comunidad igual que dentro de los locales pasan las tuberías de desagüe de las casas)


Con respecto a la segunda: si está estipulado como uso de local... el pasar a vivienda debe estar registrado en el ayuntamiento...
Ten en cuenta que un local no tiene cédula de habitabilidad y una vivienda sí... Con respecto a que pasen a ser loft... eso en realidad se hace en zonas industriales y no en bajos comerciales, y tb. debe haberse solicitado el cambio.

Si en ninguna de las cuestiones es así (que lo puedes ver en el registro de la propiedad) se puede hacer reunión explicando la situación, y viendo las medidas que la comunidad quiere tomar por verse afectada.
Así el propietario sabrá que está cometiendo un error y tendrá una oportunidad de rectificar lo que no está haciendo bien.

 
E
Enrique1967
24/08/2012 09:12

En primer lugar gracias por tu respuesta.

No es que lo estén usando el bajo como una vivienda, simplemente lo tienen como baño y cocina mientras usa un espacio público como si fuera su terreno donde pasar el fin de semana.

Si han tenido que dar de alta luz y agua habrán tenido que dar alguna explicación del uso que se iba a hacer. Mi hermano posee un bajo que utiliza para guardar herramienta y pequeño almacén, simplemente para poder dar de alta la luz el ayuntamiento le pide bastantes exigencias.

No llego a entender la facilidad con que han conseguido realizar los trámites.

Gracias por tu ayuda

 
C
contadora
23/08/2012 19:39

Es muy normal que los locales comerciales que tienen acceso directo desde la calle y no necesitan entrar al portal para nada, se les excluya de los gastos de portal y escalera. Dice que acceden al patio... ¿para ello tienen que pasar por el portal?. En ese caso se contradice la exención del pago y no pueden tener llave del portal.

La exclusión de los gastos de escalera y portal no les exime de otros gastos generales del edificio, como puede ser el seguro (si lo tienen) o el mantenimiento de fachada y/o cubiertas, el pago de la Inspección Técnica de Edificios y las obras que de ello se deriven, etc.

Ultimamente se están reconvirtiendo muchos antiguos locales comerciales en viviendas, tipo "loft", lo que hay que saber es si tienen autorización municipal y cédula de habitabilidad para ello.

El hecho de que saquen mesas y sillas al parque incumple la normativa municipal, y más si hacen ruido después de las 12 de la noche. Yo seguiría llamando a la policía cada vez que incumplan la normativa, y ¡a ver quien puede más!, incluso les pueden imponer una multa por "reincidencia".

No es necesario que la comunidad interponga una denuncia, basta con llamar a la policía cada vez que lo hagan y les pille "in fraganti".

 

Fin del hilo
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