Presidente "no propietario"

Snzs, gracias por esta última y útil aclaración. Así lo haré.

Saludos,

Buenas noches,

vuelve a equivocarse. Voy a tratar de ponerle un ejemplo que yo creo que le será clarificador. Seguimos con nuestro ejemplo, su presidente respecto al cual sólo según usted la mujer aparece en el registro como titular y que como yo le digo, puede ser que sea también él propietario en virtud de un documento privado de fecha posterior a la fecha de inscripción a nombre de la mujer. Si la mujer vendiera el piso a un tercero, que lo compra confiando como hace usted en el Registro de la Propiedad ese tercero queda protegido porque adquiere de quien aparece como titular en el Registro según el artículo 34 de la ley hipotecaria, sin necesidad del consentimiento del marido aunque sea propietario también en virtud de documento privado, porque no inscribió ese documento que le acredita como titular una vez elevado a público. Éste es el tercero al que se protege. La Comunidad no hace ningún negocio con este matrimonio con lo que la Comunidad tiene que dar válido, si lo hubiera,un documento privado de compraventa que acredite la titularidad también de él. La comunidad no es un tercero, es parte.

Por eso le digo que el Registro de la Propiedad es un indicio de titularidad pero no tiene que ser la real, así pues, antes de meterse en un pleito pídales que le acrediten quien es titular o titulares de la casa, simplemente.

Un saludo.

A la atención especialmente de snzs

He vuelto a repasar muy tranquilamente todo sus comentarios, e inclusive, a leer todos los artículos legales a los que usted hace referencia, en sus post. Igualmente he hecho lo mismo, con todas las personas que han expresado su opinión.

Snzs, lleva usted toda la razón en que no es obligatorio inscribir una propiedad en el registro, pero a la postre, y curiosamente, lo que dice usted, como lo que dice MRV, como lo que yo he querido entender, es totalmente coincidente, es decir, que lo que vale frente a terceros es el documento público que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por supuesto, que el contrato privado tiene una validez y una eficacia interna, entre ellos (el matrimonio), pero si pretenden que desplieguen sus efectos legales sobre terceros, deberán ir a un notario, e inscribirlo después en el Registro de la Propiedad.

Por lo cuál, el único documento público auténtico, y válido a efectos legales, tiene que estar expedido obligatoriamente por una autoridad competente, dando fe del mismo, y en el caso que nos lleva, sería obligatoriamente por el Registro de la Propiedad, entendiendo, que si justificara el presidente su propiedad con un contrato legal privado, este no tendría validez documental legal, para la LPH. 

Lo que no llego a entender, es porque dice usted (snzs) que “la comunidad no es un tercero porque no está haciendo ningún negocio con los propietarios”. Supongo, que si impugno judicialmente el nombramiento de este presidente “no propietario”, por no avenirse a razones, el juez solicitará un documento legal público que así lo testifique, y desechará cualquier otro documento legal privado, aún y a pesar, de que se sobreentiende no estamos negociando nada. 

Aclarar que lo que manifiesta el forero “VecinoCeuta”, cuya opinión es tan respetable como la de todos los demás, mi interés es tener el máximo conocimiento sobre a que atenerse legalmente cuándo exista un “presidente no propietario”. Esta sociedad en la que convivimos, se resume en términos simplistas, en derechos y obligaciones. Y si yo considero que tengo derecho a algo, por algún motivo, lo pongo en práctica, con respeto y total libertad de expresión, con el propósito de salvaguardar, en este caso, mis intereses comunitarios, sin tener la obligación no legal de asumirlo. 

Por mi parte, doy por concluido este post, y nuevamente gracias a todos por vuestras interesantes opiniones.

Cuando alguien pregunta en este foro por una cuestión puntual, siempre habrá diferencias de opiniones y criterios, incluido los míos.

En absoluto trato de llevar la razón, lo único que intento y sigo intentando, es tener la información suficiente, para saber si una persona que es el presidente “voluntario” de una comunidad, y según consta en un documento público, llamado “Nota simple informativa”, expedido por el Registro de la Propiedad, dice que este señor presidente no es el propietario de su vivienda, sino que es la esposa al 100%.

¿Por qué estoy muy interesado en saber la verdad? Pues porque, si ese documento público fedatario (Nota simple informativa) es válido, tendría razones legales suficientes, para poder hacer cesar a ese señor “presidente no propietario”.

Y hago hincapié en presidente “voluntario”, ya que cuando la presidencia se va ocupando a través de rotación, nadie se mete si realmente lleva la comunidad el mismo propietario, el hijo, el yerno, la nuera, o quien sea más competente en esa vivienda, aún a sabiendas de que pudiera ser no propietario, ya que normalmente duran un año, y adiós muy buena..

En el caso que nos conlleva, existen razones legales de peso, para hacerlo cesar, e inclusive exigirles responsabilidades de sus actos por la vía penal. Lleva más de cuatro años de presidente voluntario, manejando muchísimo dinero.

Lo único que me he apoyado para mi razonamiento legal, es en el actual artículo 13.2 de la vigente LPH, que dice que el presidente se elegirá entre los propietarios.

Inclusive, los jueces por la misma causa, emiten fallos distintos en su sentencia. 

Muchas gracias absolutamente a todos, por vuestra información.

Y por cierto, respecto a la cuestión que plantea del embargo de su casa, aunque la ponga a nombre de su mujer y celebren un contrato privado después, no le va a valer porque ya estamos en los efectos registrales, para terceros lo que vale es el registro, lo que ahí aparece, por eso le digo que hay que distinguir efectos registrales de civiles. Respecto a terceros lo que vale es el Registro de la propiedad. Pero sino le embargasen y se separase de su mujer y ahora ella no quiere reconocer que es propietario también del piso, eleva a público ese contrato privado y podrá acreditar que también es propietario y fíjese por donde lo habrá hecho sobre la base de un documento privado. Ve la diferencia civil y registral? El Registro protege frente a terceros de buena fe, artículo 34 ley hipotecaria, pero la Comunidad no es un tercero porque no está haciendo ningún negocio con los propietarios.

Un saludo.

Buenos días,

usted eloy no quiere ninguna aclaración. Como le dice vecino Ceuta usted quiere que le confirmen lo que usted dice.

Que el Registro de la Propiedad es un mecanismo de protección, que no equivoque los efectos registrales con los efectos civiles, que la CV es perfectamente válida en documento privado, y quien así lo ha realizado si quiere obtener la protección del Registro de la Propiedad deberá elevarlo a público e inscribirlo, pero esa inscripción es voluntaria. Por qué se cree que hay inmatriculaciones hoy en día? Porque hasta 1944 el 60% de la propiedad inmobiliaria no había accedido al Registro.

Efectivamente como usted dice para elevar a público un documento privado la fecha se cuenta desde la fecha de la escritura, no de la inscripción, con lo que usted mismo ya ha reconocido con sus palabras que es valido el documento privado, que normalmente se eleva a público porque se quiere inscribir y el Registro salvo excepciones como bien dice el 420 del RH exige documento publico, pero ello no es óbice para que el documento privado produzca efectos civiles.

Por su tesis y la de MRV no sería válido ningún arrendamiento hecho en documento privado ya que la Ley de arrendamientos urbanos permite, que es muy distinto de exigir, la inscripción. Pues lo mismo con la CV, el Código Civil permite la inscripción no la exige. Ahora dígame cuanta gente tiene inscrito un arrendamiento.

Mire, doy por zanjada la cuestión ya se lo dije en un post anterior, pídale que le acredite la titularidad que ya le digo que es perfectamente válida si la tiene en documento privado y es posterior a la fecha de la inscripción con carácter privativo por confesión. Cómo al ser presidente no querrá convocar Junta sino le enseña la documentación use la facultad del artículo 16 y convoquen el 25%.

Como ya le han dicho en un post anterior yo no gano nada mintiéndole pero tampoco voy a estar perdiendo el tiempo discutiendo, porque usted ya tiene su solución y la que le den los demás si no se ajusta a eso no la quiere.

Un saludo.

Buenos días Eloy,

Partiendo de la premisa de que no tengo el conocimiento legal de quienes han expuesto sus puntos de vista, lo que no entiendo muy bien es que cuando usted pide un asesoramiento al no ajustarse a sus intereses, intente convencer de lo que a usted le interesa a quien le asesora. Si ya tiene la respuesta no se para que pregunta. Usted es de Sevilla y Snzs de Madrid con lo que no creo que gane nada aconsejándole incorrectamente. Si lo que le interesa es la opinión de MRV cojala y actúe, pero creo que el problema es que quiere remover a esa persona de su cargo por algún motivo, y me inclino a pensar que es personal y no cuenta con apoyo del número suficiente de vecinos. Si es así seguramente aun exponiendo sus opiniones a sus vecinos no conseguirá su objetivo y se verá obligado a impugnar judicialmente el acuerdo tomado en Junta para que esa persona no sea Presidente, y finalmente será un Juez el que interprete la Ley y decida.

Buenas noches a MRV y snzs.

Vamos a ver, dentro de mi ignorancia, yo tengo entendido que la elevación de un documento privado a público, en primer lugar, hay que hacerlo ante notario, y en segundo lugar, la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, figurará desde el momento que se formalice de privado a público, no teniendo carácter retroactivo en el tiempo, ya que si así fuera podría ser sancionado fiscalmente por la Agencia Tributaria, por ocultación de bienes.

Así eso es como yo lo entiendo, y respecto a mi consulta, el presidente de mi comunidad, en todo caso sería propietario de la comunidad a partir de la fecha de la elevación del documento a público, pero es que ya lleva cinco años sin ser propietario legal de la comunidad, y ha estado manejando el solito todo el dinero de la comunidad, habiéndose observado irregularidades manifiestas en el manejo de los fondos.

Este señor tendrá que responder judicialmente a sus actos, teniendo presente que ha tenido oculto que el no era el propietario de la vivienda, sino que era su esposa.

Espero alguna aclaración. Gracias.

Buenas noches,

MRV, dado que habla con tanta rotundidad, podría decirme el artículo exacto de entre los artículos 1445 a 1505 del Código civil referentes a la compraventa donde se exige la escritura pública para la transmisión del dominio? No se pueden confundir los efectos civiles con los efectos registrales que creo que no tiene muy claro. Mire el artículo 633 relativo a las donaciones, que usted mismo menciona, y le emplazo a que me diga un artículo análogo en el seno de la CV.

Eloy 516, no ha oído nunca hablar de elevación a público de un documento privado?

Un saludo.

Hola MRV:

Tal como yo pensaba, para mí y ante la comunidad, lo único que vale es la inscripción que existe en el Registro de la Propiedad, y en la nota simple, efectivamente, aparece la esposa del presidente como propietaria de la vivienda al 100%, por lo que tal como usted bien dice, el esposo de esta señora no puede ejercer legalmente como presidente, según el articulo 13 de la LPH.

Gracias, por la detallada explicación que me ha dado sobre este tema, y el de cómo actuar ante este hecho, aunque hay otras personas en este foro, que no opinan como usted.

A partir de ahora pondré en funcionamiento sus asesoramientos, comunicando a la comunidad de propietarios, lo que realmente viene ocurriendo.

Saludos,

Primera aclaración, los documentos privados no se firman ante Notario, los documentos traslativos de propiedad firmados ante Notario tienen el carácter de públicos porque figuran en el protocolo del Notario.

Para transferir la propiedad de un bien inmueble es necesario hacerlo en Escritura Pública e inscribir la misma en el Registro de la Propiedad.  Lo que no esté inscrito en el Registro no es oponible frente a terceros y unicamente tiene efecto entre las partes firmantes del documento privado.

En consecuencia, si en el Registro de la Propiedad figura la esposa como única propietaria del inmueble, el marido no está capacitado por la LPH para ejercitar la Presidencia de la comunidad.  Si hay un documento privado entre ellos, este no tiene validez ante la comunidad de propietarios.

La propiedad del inmueble se acredita frente a la comunidad mediante Escritura Pública inscrita en el Registro de la Propiedad.  Interinamente la comunidad podría aceptar una Escritura pendiente de inscripción para resolver la cuestión transitoriamente durante el proceso de inscripción de la venta, de la herencia,  de la donación o de cualquier otro acto traslativo de dominio, pero el documento público debe existir.  El documento privado no es válido a estos efectos.

Este señor que viene ejerciendo la presidencia sin ser propietario debe dejar de serlo.  Para ello sería necesario convocar una Junta de Propietarios y acordar su cese y el nombramiento de un nuevo Presidente que podría ser su esposa.  No es necesario que el Administrador sea propietario así que el marido si podría continuar en el cargo de Administrador y manejar la cuenta bancaria como Administrador, no como Presidente.  Para ello la Junta puede concederle los poderes necesarios.

En cuanto al Banco, hay que comunicarle el certificado del acuerdo de la Junta cesando al Presidente, nombrando uno nuevo y manteniendo al Administrador (si esto es lo que se acuerda) con poderes para manejar la cuenta (si esto se acuerda también, claro) o nombrando a otro Administrador si este fuera el caso.  El que cualquier vecino llame al Banco para bloquear la cuenta sin proporcionarle el certificado de los acuerdos de la Junta normalmente no va a funcionar porque el Banco no suele actuar sencillamente porque se le comuniquen las cosas verbalmente y por cualquier persona.

Si no se nombra un Secretario especificamete, el Administrador ejercerá el cargo de Secretario.

En cuanto a que el Presidente no propietario haya cometido o no un delito, esto dependerá de los actos que haya realizado durante su Presidencia. Habría que analizarlos cuidadosamente.  El que el nombramiento como Presidente no haya sido válido, no es por si mismo un delito.  Para ello es necesario el dolo, es decir, algo así como intencionalidad y mala fe. No se si se dan estos supuestos.

Ante el Juzgado de Guardia se pueden denunciar todas las situaciones.  Otra cosa es que el Juez las admita a trámite y se abra una investigación.  Esto probablemente dependerá de las pruebas que se aporten de las irregularidades cometidas por el Presidente que puedan ser constitutivas de delito.  El mero hecho de no ser propietario en mi opinión no es constitutivo de delito por si mismo.

Si como dice las cuentas y los presupuestos han sido aprobados por las mayorías necesarias, Vd no puede dejar de pagar los gastos de comunidad resultantes de esos presupuestos y cuentas aprobados en Junta.  Hacer esto le convertiría en moroso y no podría Vd. ejercer su voto en Junta que tal y como están las cosas podría ser importante para poder arreglar este desaguisado.

Creo haber respondido a todas las preguntas planteadas en el primer post.

Snzs. Perdón por mi ignorancia.

Le sigo aclarando, la fecha de la nota simple es del 24 de octubre.

Vamos a situarnos, con un ejemplo a ver si me aclaro, y me aclaran.

1º) Mi vivienda está al 50% de titularidad con mi mujer, según Registro Propiedad.

2º) Imaginemos que yo voy a montar un negocio, e inscribo mi vivienda en el registro a nombre de mi mujer (100%), para que no me la quiten o embarguen, caso de que el negocio no me vaya bien.

3º) Según usted manifiesta (snzs), puede existir posteriormente, para no perder mi condición de propietario, un contrato privado en el que conste que yo también soy titular de esa vivienda, junto con mi mujer al 50%. Me imagino que ese contrato privado se hará ante un notario.

4º) Me imagino que ese documento privado que se hará (supongo) ante un notario, deberá ser registrado también en el Registro de la Propiedad, por lo cuál, la vivienda constará nuevamente que es de los dos. Pero según dice usted (snzs) la inscripción en el registro es voluntaria, por lo cual no registramos este último contrato privado en el Registro de la Propiedad, y la vivienda seguirá siendo privadamente de los dos, pero legalmente de mi mujer.

O sea, que mi mujer tiene un piso legalmente suyo, según documento público, pero no es suyo según documento privado. Yo la verdad no entiendo absolutamente nada.

Mi opinión racional, es que lo que realmente tiene valor ante la ley, es el documento público, y ese documento público que certifica la existencia de una propiedad, con un porcentaje determinado, deberá estar inscrito obligatoriamente en el Registro de la Propiedad, sí o sí.

Luego bajo esta premisa, el presidente de mi comunidad no es propietario legal ante la Ley, por mucho documento privado que tenga, firmado ante un notario.

Y por último, me dice usted (snzs) que le pida acreditación de la titularidad de la vivienda. ¿Caso de que me presente un documento privado, y que conste como propietario, este documento privado tiene valor legal?

Espero su contestación, porque la verdad, yo no me aclaro.

Buenas noches,

el articulo 95.4 del RH recoge los bienes privativos por confesión, pero le sigo diciendo que usted no sabe si entre ellos hay un contrato privado de fecha posterior que le acredite como titular y que no hubieran reflejado en el Registro.

No obstante, es tan fácil como pedirle que acredite la titularidad dado que está ejerciendo un cargo que requiere la condición de propietario.

Un saludo

Aclaro. En la nota simple queda recogido que su esposa tiene el 100% del pleno dominio por título de compraventa con carácter privativo, de conformidad con el articulo 95 del Reglamento Hipotecario, manifestando su esposo el carácter privativo de la adquisición.

El art. 95 del R.H. habla de los bienes que serán inscritos como privativos del cónyuge adquirente.
En su apartado 1, dice: “Se inscribirán como bienes privativos del cónyuge adquirente los adquiridos durante la sociedad de gananciales que legalmente tenga tal carácter”.
En su apartado 4, dice: “Si la privatividad resultare sólo de la confesión del consorte, se expresará dicha circunstancia en la inscripción y ésta se practicará a nombre del cónyuge a cuyo favor se haga aquélla. Todos los actos inscribibles relativos a estos bienes se realizarán exclusivamente por el cónyuge a cuyo favor se haya hecho la confesión, quien no obstante necesitará para los actos de disposición realizados después del fallecimiento del cónyuge confesante el consentimiento de los herederos forzosos de éste, si los tuviere, salvo que el carácter privativo del bien resultare de la partición de la herencia”.

A la vista de los apartados 1 y 4 del art. 95, entiendo, que en una sociedad de gananciales, en este caso, la esposa, en un momento dado, puede adquirir un bien inmueble a su nombre, siempre y cuándo el marido, así lo manifieste.

Por lo que en este caso concreto, entiendo que el marido de esta señora, no puede ser presidente, por no ser propietario.

Espero haber aclarado algo más sobre el asunto.

Buenos días,

lo primero que debe tener claro es que la inscripción en el Registro es voluntaria, con lo que se puede ser propietario en virtud de documento privado, con lo que la nota simple del Registro es una información pero no significa que sea la correcta.

Asi pues si tiene dudas de su gestión pídale que acredite titularidad en el piso. Es lo primero que debe hacer.

Un saludo

Como dice VecinoCeuta si están casado en gananciales y ese piso es su residencia no está cometiendo ninguna ilegalidad.

El turno rotatorio no es obligatorio, de hecho prima el sistema de elección según la LPH.

Por lo tanto el resto de sus preguntas ya están contestadas al no ser nada ilegal lo que hace. Eso si, si no están conformes se puede presentar otro vecino para ser presidente.

Puedo equivocarme, pero si están en régimen de gananciales tan propietario es él como ella, aunque no figure en la escritura.

Hay que señalar que salvo que se haga constar lo contrario en casi la totalidad de España el matrimonio es en régimen de gananciales. En Cataluña es justo al contrario.

Hola

Yo te contesto en general, supongo que algun foraneo o adminisrador que anda por el foro te responda a fondo.
Como he puesto en otro post, la ocupacion de presidente SOLO la puede hacer el propietario del piso/tienda.... no lo puede hacer otra persona eso es LO LEGAL, otra cosa esque como la mujer sea la propietaria lo ejerce el hombre como en muchas comunidades¡¡¡¡.
Aun asi a su respuesta no no es legal lo tiene que ejercer la mujer el hombre, es mas al no ser presidente no puede firmar NADA, si no la mujer que es la propietaria.