OBRAS EN COMUNIDAD

Buenas tardes Mª del Carmen,

Si he entido bien, la obra es de un particular, pero que utiliza elementos comunes para el desescombro ¿ Es así ?

Si es así, al margen de las licencias municipales y permisos preceptivos para la ejecución de obras menores, le transcribo lo que dice el Art 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos,instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

La interpretación del inciso de este precepto, es que, el propietario en su vivienda puede hacer las obras que estime oportuno siempre que: a) No cause un perjuicio a la comunidad y b) Que de cuenta de las obras a realizar a la presidencia.

La duda de su convecino sobre si dicha obra se puede hacer o no, queda contestada en el Art.7 citado de la LPH. Por un lado, parece que toda tarea de  introducción de materiales se puede hacer a través de la escalera ( aunque también puede la empresa que realice la obra,utilizar una especie de montacargas desde la calle hasta el piso del propietario) , cuestión distinta, por otro lado, es el desescombro; tarea esta ( por la suciedad que provoca) que se puede hacer por la fachada y no necesariamente por las escaleras, a través de lo que las empresas de reforma llaman “trompa de elefante” y que no es más que una estructura cilíndrica por la que se vuelcan desde la ventana del propietario que realiza la obra al contenedor el desescombro instalado en la calle sin ensuciar la escalera del inmueble. Todo lo dicho, además debe acompañarse de un escrito del propietario a usted, solicitando la autorización para la  realización de la obra, tal como dice el Art.7 LPH.

Espero haberlo sido útil.

Un saludo.
 

Buenos días Majada King,

En primer lugar, nuevos vecinos es un foro de opinión, en el que una parte, solicita información ( Mª del Carmen ) sobre la aplicación práctica de la Ley y otra ( nosotros) se lo da como buenamente sabemos. Y punto.

Ignoro cual es tu fuente normativa, pero la mía es estrictamente jurídica, esto es: la aplicación literal de la Ley de Propiedad Horizontal, Jurisprudencia del Supremo ( y de otras instancias inferiores) y Doctrina científica de los juristas. Me sorprende que la transcripción literal de la Ley, te parezcan “extractos” . Llevo veinte años estudiando y enfrentándome con problemas de toda índole y aunque he tenido discrepancias, nunca he visto que la transcripción de una norma es “Un extracto”. Yo no hago extractos y especialmente en relación con la figura del presidente. El presidente, es  esencial en la representación legal de la comunidad ( ver Sentencias del Tribunal Supremo de 10-10-2011; 27-2-2012 o 11-1-2013, entre otras). Representa a la comunidad en juicio y fuera de él ( Ver manuales de Daniel Loscertales “ Propiedad Horizontal y Legislación “ ( Edit. SEPIN)  o  “Derecho de la Propiedad Horizontal” de Alberto Dorrego de Carlos ( Edit,CISS) y te quedará claro todo lo dicho. Por lo demás nada tengo que indicar ni refutar, porque no es el propósito ( insisto ) de este foro, que los intervinientes entablen  polémicas sobre la información facilitada. Por mi, ( no sé tú) con este correo concluyo cualquier explicación adicional.

Eso sí, ruego disculpas a Mª del Carmen, que en vez de recabar información se encuentra con una serie de correos que entran en una polémica que nada le ayuda.

Estimada Mª del Carmen, toda la información que le facilito en el correo también estoy encantado de dársela sin que tenga que visitarla a su domicilio ( puede enviarme un correo privado sin compromiso alguno). Un consejo adicional, que, obviamente puede tomar o no: pida siempre tres, cuatro o cinco opiniones y luego tome las decisiones que considere más adecuadas.

Saludos cordiales.

Hola Mafnieto:

Si me permites el comentario, estás interpretando extractos de la ley -ni siquiera aplicables- de forma aislada, sin considerar principios y normas que informan y regulan la propiedad horizontal, y sin atenerte a la literalidad.  

El siguiente es un ejemplo de que lo que has escrito es una interpretación insostenible: según tus palabras “el presidente es responsable legalmente en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten” y alegas para defender eso el artículo 13.3 LPH que, sin embargo, lo que establece es que el presidente ostenta la representación de la comunidad, lo cual NO significa que es responsable de lo que sucede y de lo que no sucede en su comunidad, ni de lo que acuerda la junta de propietarios. Y el presidente NO se convierte en responsable de las consecuencias de haber dado llave de acceso a una zona común a todos y cada uno de los copropietarios cuando así ha sido acordado por su conjunto respetando las mayorías necesarias.

Con respecto a las obras, hay que dar cuenta al presidente solo de las que la ley indica, no de todas, y las obras en un piso que afectan a las zonas comunes no necesariamente las alteran, las amplian, las modifican, las invaden o suponen cambio alguno en las cosas comunes. Lo que ha dicho Mª del Carmen es que “las obras, en cuanto salida y entrada de materiales, afectan a las zonas comunes”. Eso NO significa que las esté alterando, ampliando, modificando, etc. Y si con “afectando” Mª del Carmen se refiere a que están alterando cosas comunes (ej. ha abierto una ventana en la fachada) sin las preceptivas autorizaciones, entonces entran en juego otras normas, con el Código Civil como punto de partida, que se te ha olvidado mencionar.

Cuando surja oportunidad, comentamos algún día en detalle, en persona, en Salamanca o en Madrid. Siempre es enriquecedor conocer otros puntos de vista.

Saludos cordiales

Buenos días,

Las reglas ( más bien el articulado) que regula la ejecución de obras en una comunidad viene contemplado en el Art.7.1 de la LPH. En la citada Ley de Propiedad Horizontal, y por resumir se indica: a) Que el propietario puede hacer obras en su inmueble; b) Que no deben afectar a la seguridad ni perjudicar derechos de tercero la obra acometida. Este apartado es de interés, ya que la mayoría de los presidentes no son arquitectos, por lo que no tienen que saber si técnicamente la obra afecta a la seguridad del edificio o perjudica el derecho de terceros. Lo correcto es que el vecino que quiera hacer obras deba exigir  a la empresa de rehabilitación, un informe en el que indique: 1.  Que la obra de reforma del piso tal, na causa perjuicios ni al edificio ni a nadie y 2. En caso de originar perjucios, será responsable la empresa ejecutora. No es por ser tiquismiquis, pero con estos temas pocas bromas. y c)” debiendo dar cuenta de tales obras, previamente a quién represente a la comunidad” y con transcripción documental del informe y de la petición al Libro de Actas de la comunidad. Insisto, no es ser excesivamente puntilloso, es dejar constancia, de que, p.ej. si hoy, 17 de enero de 2016. la presidencia autoriza( con la anuencia previa de la junta de propietarios) una obra; que dicha autorización, venga fundamentada en : entrega de informe indicado que la obra no causará daño al edificio; petición del interesado mediante escrito a la presidenta y asumiendo la responsabilidad de los posibles daños que como consecuencia de la obra se pudiesen originar y transcripción de ambas cosas al Libro de Actas. Piense  Mª Carmen no en 2016, sino en 2020, cuando ya nadie se acuerde de la obra realizada o se acuerde mal. Siempre constará en el Libro de Actas, que la obra se hizo con los requisitos legalmente exigibles.

1. En cuanto a la obligación de dar llaves a todos los vecinos. Éste, es un problema muy serio y que debe abordarse con rigor. Veamos: 1. La junta de propietarios (Art.14 LPH) es el órgano de poder de la comunidad. 2. Es la junta de propietarios la que nombra a un representante de la comunidad ( el presidente ) que es responsable legalmente en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten ( Art. 13.3 LPH). ¿ Qué quiere decir esto a mi jucio ? Que si se distribuyen, p.ej, 50 llaves de la sala de calderas ( porque todos tienen derecho a ellas)  en caso de que se produzca un siniestro o peor una fatalidad, en la sala de calderas, la responsable judicialmente será usted como presidenta  ya que ha distribuido a troche y moche, llaves de un elemento común  esencial. Es puro sentido común. Las empresas de mantenimiento de ascensores advierten que ellos  y la presidenta son  los únicos facultados para usar la llave maestra en caso de siniestro, ¿ Y por qué ? Porque en caso de desgracia, lo lógico es que los técnicos y sólo ellos resuelvan el problema y no que haya 50 llaves y que cada cual haga lo que le de la gana.
2. Concluyo: sobre dar  las llaves a la totalidad de los convecinos, no hay una regulación expresa en la LPH salvo la responsabilidad civil o penal que se deriva de la representación legal del Art. 13 LPH ( que ya es bastante) Para resolver este problema es imprescindible usar el sentido común, porque del mismo modo, que cuando se nombran representantes para el Congreso, es para que esos 350 diputados decidan y no que lo hagan 44 millones, cosa absurda e imposible. Pues en las juntas de propietarios igual: El Art. 13 LPH le nombra a usted como representante y por lo tanto, el resto de los vecinos tienen que asumir que es usted y no la totalidad de los vecinos los que controlen el juego de llaves. Lo lógico es que, además de la presidenta, se nombre un vicepresidente y un vocal que en ausencia de la presidenta tengan las llaves de la comunidad y no todo el mundo. De pulular llaves por doquier, puede ocurrir lo peor y en ese momento (como ya he dicho) ¿ Quién será el responsable ? No lo dude:.Usted.         Un cordial saludo           

Hola Mª del Carmen,

Las reglas de funcionamiento deben ser decididas por la Comunidad reunida en Junta General. Lo que suele suceder en las comunidades es variopinto. 

Las obras de un piso no deberían causar molestias anormales al resto de los vecinos, es decir, lo normal es que durante unos días haya ruidos (por el día), trasiego de materiales, obreros saliendo y entrando, etc. No deben afectar a las zonas comunes fuera de lo normal, es decir, lo normal es que la entrada y la salida sea por zonas comunes, pero no pueden, por ejemplo, al entrar o salir, romper la puerta principal, y si sucede correspondería repararla al vecino que está haciendo la obra y él podría pedir responsabilidades a quien la hace.

Es normal que todos los propietarios quieran tener llave de zonas comunes porque son de todos y todos deberían poder hacer uso de las mismas, excepto de las están asignadas a algún copropietario para uso privativo -por ejemplo, terrazas de áticos o patios- y excepto a las que -por ejemplo, por razones de seguridad- conviene limitar el acceso.

Si tu comunidad está en Madrid y quieres que nos acerquemos algún día a explicaros algo más en detalle, estaremos encantados.

Saludos y suerte!