NO RECEPCION CONVOCATORIA JUNTA

Usted al ser morosa no puede impugnar la convocatoria

Buenas tardes mfstanis,

La recepción de un aviso de recibo administrativamente hablando abre el plazo de notificación al interesado. Eso es así, porque puede darse el caso de que personas que a sabiendas de qué se puede tratar en el aviso de correo, y de mala fe,hacen caso omiso para que el tiempo de notificación no transcurra hasta que ésta se entrega “?en mano”?.

Insisto, no es así. El aviso de recibo es un elemento probatorio de la fecha notificación de la carta, independientemente de que se vaya a Correos a retirarlo o no. Como sabe, en Correos, anotan en el reverso  del aviso : “?Ausente en el domicilio, o rehúsa recogerlo”?. Siendo correcto,  no habría estado de más,enviarle un correo electrónico o una llamada telefónica o un whatsapp, indicándole que se celebrará una Junta el día X,tal como le he notificado mediante correo certificado. Este tipo de situaciones son siempre desagradables porque al margen de tener derecho a voto o no, lo que sí se tiene es el derecho a ser notificada sobre los acuerdos que se van a adoptar. El problema de una notoificación deficiente ( cuando se da el caso) es que  puede generar la nulidad de pleno derecho de lo acordado. ¿ En la era de internet, tanto cuesta enviar una notificación por email con acuse de recibo o enviar un whatsapp recordando que se celebrará próximamente una reunión ? 

Usemos la tecnología  y vayamos dejando a un lado los clásicos certificados. Yo trabajo con una empresa DOY FE, que certifica el contenido de los documentos remitidos por email o a través del móvil mediante whatsapp. ¿ Quién no tiene un móvil o un ordenador o ambas cosas hoy en día ? Eso no implica que deba mandarse a la fuerza por email las notificaciones. Hay personas que por edad, o por otro tipo de circunstancia, solo pueden recibir el correo mediante la carta tradicional. Pero excluyendo estas personas, el resto podría acordar medios más ágiles, económicos ( certificar no es gratis) para notificar a los copropietarios.

Atentamente.

Pero loprimerom quen tiene que hacer es ir a correos a recoger la cart6a, o si no la ha redcibido pedir a unaq vecina que le enseñe el acto de convocatoria y se hace una copia y si es propietaria aunque no tenga voto deberia acudir, al me4nos para defender si procede sus derechos

usted lo indica

>>>antes de que se celebre la junta<<

>>>hoy una vecina me ha comentado que habira reunión>>>>

si tiene aviso de correos, ya está notificada

pues como ya sabe por la vecina que es una junta vaya y proteste, por que será lo único que le dejaran hacer

Primera si lees no he sido notificada, solo tengo AVISO DE CORREOS que aun estoy en el plazo de los 15 dias de recoger la carta que no si es la junta general o es cualquier otra cosa xq NO LA HE RECOGIDO, me he enterado por una vecina y de casualidad, no se ni lo que hay en el orden del dia, y segunda se que no tengo voto, pero tengo voz y puedo ir a defenderme si me da la gana o a expresar lo que quiera

Y que interes tiene de acudir a la junta si como morosa no tiene derecho a voto?

Usted como morosa no puede impugnar la junta por la causa que usted indica, dado que si ha sido notificada

Buenas tardes, no se si podreis resolver mi duda antes de que se celebre la junta. Resulta que al deber dinero en la comunidad a mi las cartas me las mandan certificadas, la cuestión es que cuando mire el buzon hara una semana o asi no tenia nada, y hoy una vecina me ha comentado que habira reunión y ha sido cuando me he enterado, he visto el buzon y me encuentro el aviso de correos aún con tiempo hasta el sabado de poder recoger la carta. Mi pregunta es, solo con el aviso de correos la comunidad y administración pueden decir que estoy notificada de la junta general?? o les debe constar el acuse de recibo de correos?? Es esta tarde, no puedo ir, y no se si debo avisar de que no se celebre la junta puesto que no he sido notificada en tiempo y forma, o dejarla pasar e impugnar con posterioridad, lo cual me va costar dinero el tener que llevarlos a juicio. Gracias

Buenos días,

La recepción del acta es requisito imprescindible para garantizar el consentimiento del o de los acuerdos que se hayan podido adoptar. Es incomprensible que el administrador se niegue a facilitarle el teléfono o dirección del presidente. Es obligación de todos los administradores ( yo siempre lo hago) remitir a todos los propietarios los teléfonos y dirección de la Junta Rectora. Es nuestra obligación y la del administrador de HAROLDO pues también. Es cierto que la opción del burofax con acuse de recibo del documento que se desea remitir al presidente es una buena opción pero para curarse en salud, yo para una garantía absoluta  yo remitiría un escrito por conducto notarial sin grandes explicaciones: A saber: a) Que  dirija el Notario un escrito a la presidencia de la Comunidad de Propietarios indicando que no ha sido emplazado y notificado en los términos previstos en la LPH; b) Recordar que como consecuencia  de  no  haber sido formalmente notficado en los términos previstos en la LPH, para asistir o no a la Asamblea celebrada en su día ( tiene 6 días naturales para las Juntas Ordinarias y el “tiempo suficiente para que llegue a su conocimiento” en las Juntas Extraordinarias.) se encuentra en una situación de indefensión jurídica; c) Que  los acuerdos que se puedan haber adoptados ( por ejemplo: el pago de una derrama) al no haber sido notificado ni emplazado en tiempo y forma, se han  adoptado sin  mi conocimiento y por tanto, sin el requisito esencial de todo acuerdo, contrato o convenio, requisito que no es otro que el CONSENTIMIENTO. Dado lo absurdo de toda la situación ( no ha recibido convocatoria aunque afirme ese señor lo contrario y menos aún ha recibido el acta con los acuerdos adoptados) lo primero es lo primero. Me repito: 1. Que el presidente sepa su verdadera situación ( no hay convocatoria ni acta) 2. Que dado que el administrador no es un administrador colegiado ( a mi me cuesta mi dinero pagar la cuota colegial trimestralmente) haga ver al presidente que la Comunidad en pleno, no tiene garantías alguna para exigir responsabilidades a este señor, no ya al Colegio de Administradores, sino que  al no serlo, carecerá este señor del seguro de responsabilidad civil profesional que ampare a la Comunidad ante cualquier problema legal. Deberíamos ser conscientes de que siempre hay que, ( por seguridad) contratar a un Administrador Colegiado, porque luego cuando vienen los problemas ( reclamación legal vía monitorio de deudas, interposición de recursos, etc.. estos señores que se ahorran la colegiación ( y a lo mejor el seguro de autónomos)  no solo les dejan en la estacada a la Comunidad cuando más difícil es la situación sino que ¿ A quién reclamar si no pertenece a  colegio alguno? ¿ Montaríamos en un taxi pirata por muy barato que fuese si no tenemos la garantía de que el conductor tiene el carné legal exigible y el permiso de circulación en regla ? ¿ A qué no? Pues con el servicio de administración, igual. Sepan ustedes a quién tiene contratado  y a quién no. O lo que es peor: puede que no haya ni contrato.

Saludos

Eso mismo consulte a la Agencia de proteccion de Datos y me contestaron que era OBLIGATORIO dar a los propietaruios una forma de contacto como manda la LPH

Yo le mandaria un burofax pidiendole la direccuion del presidente y si no se la da pues no queda mas remedo que buscarla por otro sitio, mire en las actas el nombre y los dos apellidos, y despues busquelo en internet a veces se encuentra uno grandes sorpresas y datos importantes 

El Administrador pasa de mis e-mails, me dice que tiene justificante del envío de la junta a mi e-mail y de que el mismo no le ha sido devuelto (lo que no es posible), no me facilita el nombre del Presidente que ha sido elegido en la junta a la que no pude asistir, no he recibido el acta, cuando ha pasado casi el doble del tiempo que estableció la junta para su confección, etc. etc.

Además se rata de una empresa que no tiene a los administradores colegiados (viene de la antigua Caja de Ahorros del Mediterráneo).

¿Qué puedo hacer?.

Saludos.

No hay de qué BOIRA_A, uno de los grandes inconvenientes del Derecho es que, a diferencia de las matemáticas, no todo es tan sencillo. De ahí la enorme incomprensión sobre el hecho de que sobre un mismo supuesto, haya mil criterios. Un ejemplo: Dice el Art.3 del Código Civil: “ Las normas se interpretarán según el sentido propio, el contexto, los antecedentes históricos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas”. Es decir, que en función del criterio interpretativo, una Ley, se entiende de un modo o de otro. Pero lo que es intocable es la esencia de la Ley: ¿ No he sido notificado de una Junta y se ha acordado girar una derrama ? ¿ Estoy obligado o no ?  No. Pero aún así, y para hacerlo todo bien, notifiquemos a quién proceda ( como fase previa a la impugnación) que el acuerdo adoptado ha sido hecho sin mi conocimiento formal del asunto a tratar. Casos como estos se siguen produciendo y me temo que salvo que todos exigamos la aplicación correcta de las leyes, seguirán pasando. A mi juicio, y concluyo ya, lo más sencillo es evitar problemas notificando siempre a todos con un orden del día muy claro de los asuntos a tratar. Después, podrán querer ir o no a la Junta ( no es el colegio) pero si no van y han sido notficados, no podrán alegar ignorancia y desamparo.

Saludos.

Muchas gracias por su explicacion tan bien expuesta Quedan salavdas las dudas y se ya a que atenerme por si se da el caso

BOIRA_A no necesariamente.  Es una de las lagunas de la LPH. Lo lógico es que los plazos   deban de correr siempre  a partir del conocimiento expreso o tácito del interesado, y no  desde el momento en que se celebre la Junta. Pero tenga presente que en este caso, HAROLDO, afirma que tiene conocimiento indirecto de que la convocatoria y la ulterior Junta  se ha celebrado  y que se deduce por el “peso de la documentación” a recibir que también debía de haber recibido la propia liquidación, El problema es que la figura de “sabedor de oídas” no existe, y que lo que vale es lo que uno recibe. La Ley de Propiedad Horizontal, no habla de supuestos temporales de invalidez para los casos en que el propietario no reciba la convocatoria. Nos dice: a) Que hay un plazo para convocar a los vecinos según sea ordinaria o extraordinaria la Asamblea y b) Que los acuerdos que se adopten en Junta son ejecutivos desde el momento en el que se acuerdan y que contra ellos cabe la impugnación prevista en nuestra legislación procesal. Pero en este caso, el problema de HAROLDO es que no sabe ( principio de indefensión) que se habló en la convocatoria y que se acordó después, porque como afirma, ni recibió en su e-mail, buzones, tablón comunitario, etc..notificación alguna de la Reunión. Por eso sugería, que la mejor opción era dirgirse al Presidente de la Comunidad como  responsable procesal y extraprocesal de la finca para :a) Mostrar su malestar por no haber sido legalmente notficado y b) Indicar que lo que hubiesen acordado ( porque de su intervención así se deduce) no lo es de aplicación al no haber tenido conocimiento formal de lo acordado y que por ello, sin saber que han podido acordar, HARALDO no puede estar de acuerdo con o acordado. Repito que una de las lagunas de laa LPH, es plantear solo que los ausentes , si no se oponen, se sumarán sus votos al acuerdo adoptado. ¿ Pero cómo va a prestar HARALDO su consentimiento a tal o cual acuerdo si no tiene notificación de lo acordado ? Esa es la laguna que a mi se me ocurre que debe salvarse dirgiendo escrito al Presidente de la Comunidad con lo ya expuesto.

Saludos.

mafnieto, perdone una pregunta. Si un comunitario no es convocado a  junta y ésta se celebra, sin recibir el acta, cuando la reciba es cuando empezara la cuenta si tiene que impugnar algo, o cuenta el tiempo desde que se celebra la junta aunque no haya ido por no recibir lanotificacion

Gracias por su respuesta

Un saludo
 

Buenas tardes Haroldo,
Usted ha formulado una pregunta y yo he intentado serle útil. Huertanosol al parecer  interpreta mal el Art.18 de la LPH porque  como bien dice el inciso 4 : los acuerdos son ejecutivos desde el momento en que se celebra la Junta, por tanto y dado que la Junta puede haberse celebrado ya, toda vez que sabe (aunque no ha sido notificado de ello) que se ha remitido una convocatoria.a Junta. Ante ese supuesto de indefensión suyo, lo lógico por si la Junta se ha celebrado " es salvar el voto" notificandolo al Presidente como máximo responsable de la Comunidad en juicio y fuera de él.( Art.13 LPH) de la Comunidad. Creáme.Los votos se salvan "antes de ir a juicio".Es decir, que para poder impugnar un acuerdo PREVIAMENTE debe salvar el voto.( inciso 1 del Art.18LPH) En cuanto a la notificación, tiene razón BOIR.Es más seguro notificar vía burofax aunque los Tribunales aceptan también los certificados con acuse como medio de prueba en los procedimientos monitorios. Sobre si entre bomberos no se pisan la manguera y cosas similares, el Sr que lo dice pensará que cree el ladrón que todos son de su condición.¿ Se ha dado cuenta que no ha contestado a su pregunta sino que se dedicado a refutar mi opinión ? Como bien saben en Nuevos Vecinos, nada gano dando mi parecer sobre estos temas, sino que lo hago encantado y sin mediar petición alguna. Insisto, espero haberle sido útil a usted que es el que pregunta
Saludos.

Editado por mafnieto 10/04/2016 20:04

Yo le enviaria mas bien un burofax mas que una carta certificada con acuse de recibo, es mas efectiva

LOS COLEGIOS DE ADMINISTRADORES PASAN DE QUEJAS.

ENTRE BOMBEROS NO SE PISAN LA MANGUERA.

LE HAN REMITIDO EL ACTA DE LA JUNTA?

MAFNIETO COMO USTED MISMO INDICA ES ADMINISTRADOR, ME EXTRAÑA QUE DIGA:

““salvará su voto” sobre los acuerdos que se adopten ( es decir, no se sentirá vinculado por lo que se acuerde)”.

Usted sabe perfectamente que el voto se salva para impugnar los acuerdos, no para no sentirse vinculado a los acuerdos adoptados,

Buenos días,

Soy Adminiistrador de Fincas y una de las cosas que jamás omito es remitir a todos los copropietarios en el lugar que designen como domicilio ( el correo electrónico siempre que confirme su recepción el propietario, es válido) la convocatoria y la liquidación con tiempo suficiente como para poder aclarar dudas personales o comunitarias de los gastos o ingresos, antes incluso de la celebración de la Junta. Si como afirma, no ha recibido notificación formal, usted realmente no puede considerarse vinculado por lo que se acuerde en dicha Junta. ¿ Qué puede hacer ? Remitir escrito con acuse al Presidente haciéndole saber que no ha recibido la convocatoria por lo que de no ser notificado en tiempo y forma “salvará su voto” sobre los acuerdos que se adopten ( es decir, no se sentirá vinculado por lo que se acuerde). De no hacerl caso su Presidente le aconsejo que  remita escrito de queja al Colegio de Administradores de Fincas de su provincia.

Espero haberle sido útil.