Un Presidente q tiene " representante legal"

El vicepresidente no puede convocar. O el presidente o los promotores de la reunión que deben ser el 25% de propietarios. Dice la LPH:
Artículo dieciséis.    
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

En cuanto a la rescisión del contrato, aunque medie contrato cuando “quiebra la confianza “ que dice la Ley,de la Junta en su Administrador, el contrato decae sin necesidad incluso de esperar a un año y con más motivo si ha causado más perjucio que beneficio a la Comunidad. Convoque la Junta, bien el presidente o bien el 25% de los propietarios que representen el 25% de los coeficientes y se indica en el Orden del día: Anulación de contrato de Administración y nombramiento de nuevo Administrador y ya está.

En cuanto al “fondo de reserva”. Lo que dice la Ley en su Art.9.5, es que “en ningún caso podrá ser inferior al 5% del útimo presupuesto ordinario, ¡¡ Pero ojo !! Ese fondo debería estar constituido desde la aprobación de la Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 8/99 ( luego se reformá además en 2013) Luego llevan ustedes “un poco “ de retraso.Ver Sentencias de las AP de Madrid y Salamanca de 23/9/2009 y 20/12/2010.

Es un fondo permanente, no de emergencia. ¿ Para que se puede usar ? Pues para cualquier obra de conservación y reparación de la finca. La redacción de este artículo, se ha interpretado que es solo para gastos extraordinarios, los de emergencia que dice su Administrador son gastos extraordinarios, por definición. Pues bien, es una discusión sinsentido. Ese fondo de reserva permanente, puede ser utilizado para obras ordinarias siempre que se reponga la cantidad utilizada al fondo de reserva. Repito dos cosas: a) Llevan ustedes un atraso en la constitución de ese fondo de reserva y b) No hay que abrir  otra cuenta corriente, sino que en la cuenta habitual se separe el 5% ( como mínimo, pueden acordar la Junta un fondo de un 20%, anual por ejemplo)  y quede como”dinero aparte”, para obras de conservación, derramas, etc.. Yo de hecho, en las Comunidades, si tienen que hacer frente a una obra de conservación de alto coste, pido una cuota extra de X euros ( que puede ser un 30% p.ej.) al margen de la ordinaria, para que cuando se haga la obra, se tenga  que poner poco por cada propietario o nada, porque esa cuota que se pide es en sí mismo,es un fondo de reserva y le puedo asegurar que salvo que tengan el presupuesto del Banco Santander con el 5% de las cuotas habituales, poco pueden hacer.

Claro.  El representante debe ceñirse escrupulosamente a los temas que la autoriza aquél que representa y sólo esos. Te cuento un caso que he vivido en persona. En una Mancomunidad, en uno de los portales el presidente no pudo acudir y me remitió una autorización a mí ( como Administrador General) autorizando a su Administradora a representarle en tal tema con tal voto. Cuando tuvimos la reunión, la Administradora citada se pasó de “lista” y quiso votar cosas para las que no estaba autorizada, al enseñarle el escrito de su Presidente con los límites de la autorización se quedó callada. Pero claro, si no sabes nada, al final, se acaban tomando decisiones para las que no está uno legitimado.

Poder respresentarla sí, pero SIEMPRE que siga las diretrices que le ha marcado el propietario al que representa, no puede hacer lo que le de la gana

Buenos días gorogori,

Me llega una pregunta que juraría que ya he contestado. Me refiero a la naturaleza de la persona jurídica. Para no liarse, en términos generales, una persona jurídica es aquella empresa, comanditaria, limitada o anónima ( más todas las variantes que existen) que organizan sus medios de producción para la obtención de un beneficio, debiendo rendir cuentas a un consejo de administración con la cuenta de resultados. Obviamente, no es lo mismo una pequeñita empresa que el Banco Santander, pera la idea esencial es la misma.

Saludos

Puede la administradora representar a un vecino y votar lo que le convenga a ella?

Acabo de enviar un correo electrónico con archivo a tu correo. Como te digo, está esencialmente muy bien redactado. Te recuerdo que si la reunión es el 27 de junio, cuanto antes lo mandes, mejor. Es decir, mañana. Que vaya con tiempo suficiente.

Es cierto dos cosas: a) Es un verdadero chollo de obra y b) Para poder exigir responsabilidades por la pérdida de una buena oferta, exige que en la reunión se haga constar que: “La diferencia patrimonial de un presupuesto frente a otro no elegido inicialmente, será responsabilidad única de los proponentes tanto en su importe como en la calidad de la ejecución de la obra. De tal suerte que si la Administradora junto al Presidente deciden elegir la opción más cara, el sobrecoste del presupuesto será solamente exigible a quienes lo han propuesto y no a toda la Comunidad “ ( que conste literal. Luego vendrán las responsabilidades a efectos legales, si procede)

Cuando dije que el coste era de 311€, es por vecino, pero es un portal casi entero, y somos 20 con esa derrama y 3 con mucho menos porque en el entresuelo no utilizan el ascensor. El presupuesto total según mis cálculos y sumando ya la licencia de obras es de 6.934,70.

Si se pierde ya me has dicho que habría responsables, pero como se ejerce para pedirles la responsabilidad y ante quien y qué se obtiene con ello. Si luego la misma obra la hacen otros y son más caros pero  conocidos de la Asesoría por ejemplo, la diferencia la pagarían ellos? y si nos ponen peores materiales para que sea el presupuesto igual? 

Buenos días gorigori,

No había visto un correo previo en el que indica: ”Yo creo q una persona jurídica es una entidad jurídica con ánimo d lucro o no...pero me gustaría confirmarlo.”

 Una definición convencional de PERSONA JURÍDICA sería:

Según el art. 32 del Código Civil “todos los entes susceptibles de adquirir derechos y contraer obligaciones que no son personas de existencia visible (física) son personas de existencia ideal o personas jurídicas”.

Si bien las personas jurídicas están constituidas por individuos, son entes completamente distintos de las personas que las constituyen. De esta forma, tales entes tienen patrimonio propio, y sus derechos y obligaciones no se confunden con los derechos y obligaciones que puedan adquirir o contraer sus miembros.

Esta definición del Código Civil, reafirma el criterio que una persona jurídica es una estructura societaria, ya sea esta comanditaria, limitada o por acciones. También las hay sin ánimo de lucro ( tan de moda por desgracia últimamente) que cumplen una función social y no la de obtención de un lucro como es el caso de cualquier sociedad limitada o anónima. Las Comunidades de Propietarios(como las herencias yacentes o comunidad de bienes) sin embargo. aunque tienen un CIF y contraen obligaciones, no son legalmente Personas Jurídicas.

Saludos

Comparto lo que dice, es triste ver como la gente habla en las escaleras y despues en las juntas a todo dicen AMEN hacirndo qur ellos sean los buenos ylosmalos los quer exigimos nuestros derechos

No tengo muy claro como hacer para poder salvar el voto cuando no estoy de acuerdo en algo que perjudica a todos, pero que a pesar de ello, algunos quieren seguir adelante porque asi se lo ha indicado la administradora, que es la que gana con ciertas obras.  Gracias

Pues cuanto antes mariaalonso, cuanto antes. Si como consecuencia de un Acta indebidamente transcrita se deriva la pérdida de un presupuesto, a mi juicio, hay una responsabilidad directa de los representantes de la Comunidad en ese perjucio.

No hay de qué. No hay fecha límite para pedir que se rectifique el Acta que está incorrectamente transcrita. Basta, eso sí, con pedirlo antes de que la Comunidad sea convocada a nueva Junta. Pero esto no tiene una limitación temporal exacta porque la Comunidad puede ser convocada a Junta para la próxima semana o para dentro de seis meses. En cualquier caso y para curarse en salud, es mejor comunicar cuanto antes tu deseo de rectificar el Acta por si acaso.

Buenas tardes,

He dejado varios correos sin respuesta al acumularse uno detrás de otro. Me refiero a  preguntas de mariaalonso y gorigori  que trataré de responder como buenamente pueda. Como siempre por partes:

Pregunta marialonso:  El edificio al que me refiero tiene muchos cables en la fachada y alguna tubería del gas a una atura que una persona con mala intención puede cortar, …

 Respuesta: Tienes toda la razón cuando argumentas que una de las tareas principales de un presidente y de un administrador es velar por la seguridad del edificio. Tienes dos opciones: a) O le indicas al presidente o al administrador que tomen de inmediato las medidas necesarias para garantizar la seguridad del edificio ( remite carta  con acuse al presidente y al administrador) o b) En caso de no hacer nada la Junta Rectora, pon en conocimiento del Ayuntamiento mediante un escrito que puedes enviar por correo electrónico o bien de modo presencial, al Registro del Consistorio. En dicho escrito se manifiesta tu inquietud por el estado de la fachada y tubería solicitando la intervención de los técnicos del Ayuntamiento para que resuelvan el problema. De ese modo, la Comunidad queda cubierta de posibles inspecciones aleatorias que realice el Ayuntamiento.

Pregunta marialonso:    El edificio tiene más de 50 años y por lo visto nunca nos han revisado.

Respuesta: Pues ya deberías haber sido notificada la Comunidad sobre la obligada Inspección  Técnica de Edificios o de Construciones. No sé en Asturias, pero en Salamanca, el periodo de inspección se reduce a los 40 años salvo a algunos inmuebles que extienden el plazo temporal entre cinco o diez años más. Pero no debemos equivocarnos. En la Gerencia de Urbanismo te dirán que da igual 8 que 80, porque si el edificio tiene una serie de patologías o deficiencias visibles, hay que acometer su reparación aunque hayan pasado solo 5 años desde su construcción y de no hacerlo, se abrirá expediente a la Comunidad. Si no ha pasado la ITE, aconsejo que se vaya haciendo “hucha”, mes a mes por cada propietario, es decir: que se abone junto a la cuota habitual una extra, para que cuando se haga la inspección completa ( cubiertas, fachadas, bajantes, balcones, etc..) no os den un susto enorme.

Pregunta marialonso: Otro tanto ocurre con la humedad del sótano que podría afectar a la estructura del edificio.Dónde puedo enterarme de todo esto?

Respuesta: Al igual que los cables y las tuberías, el abandono del garaje y las humedades del sótano es responsabilidad vuestra ponerlo en conocimiento del Ayuntamiento. El negociado de Urbanismo os indicará el órgano competente para resolver ese problema.

Pregunta marialonso:  ¿Se puede salvar el voto para 3 temas de la junta y para 2 no? (Supongamos que yo quiero votar a favor de 2 puntos pero no de los otros 3), o se salva el voto para todas las votaciones obligatoriamente?

Respuesta: Pues claro que sí. Uno puede estar de acuerdo, p.ej, con la instalación de una placa-centralita nueva de portero automático pero puede estar en desacuerdo con la aprobación de una derrama para cambio de ventanas. No supone incongruencia alguna votar a unos cosas sí, y a otras no, salvando el voto, porque cada acuerdo es distinto entre sí.

Para gorigori:

Pregunta gorogori: No estoy solo...pero los vecinos no quieren líos...ni yo tampoco. Ir a los tribunales es largo y costoso...de eso se valen...
Seguiré su consejo y salvaré mi voto pero si deciden por chanchullos engañar como otras veces lo harán.

Respuesta: El salvar un voto, supone esencialmente oponerse a lo que se considera un “atropello” y aunque su finalidad última es de orden judicial su  sentido esencial es decir alto y claro que no se está dispuesto a que le “toreen “ a uno y que conste. El acudir a juicio será algo potestativo y ulterior, pero al menos habrá constado para los restos, su negativa al acuerdo en el Libro de Actas al salvar el voto.

Pregunta gorogori: No obstante abusando de su amabilidad pregunto.una persona jurídica es :
una empresa.

Respuesta: Toda empresa es una persona jurídica si está constituida en régimen de sociedad limitada, anónima, etc.. y está inscrita en el Registro Mercantil, tiene un Código de Identificación Fiscal y una serie de obligaciones fiscales ( pago del Impuesto de Sociedades,etc..) En el caso de las Comunidades de Propietarios es asimilable a las comunidades de bienes y herencias yacentes que regula el Código Civil, pero sinceramente, carece de sentido que se le exiga a una Comunidad los requisitos de una empresa ( tener un CIF o presentar el  modelo 347 y 184 ante Hacienda), cuando técnicamente no son empresa. Si lo fueran, podrían deducirse el IVA de sus proveedores habituales cosa que como sabe, es imposible para una Comunidad.

¡¡¡ Ufff , mucho cuidado !! No sé si está solo en esto, pero si se ha convocado Junta, antes que nada SALVEN SU VOTO de confofmidad con lo establecido en el Art.18 LPH. De este modo, no se paraliza el acuerdo de modo inmediato, pero al “salvar el voto” pueden impugnar el Acta y los acuerdos que se puedan adoptar ante los tribunales si se considera que constituye un perjuicio claro para ustedes, la Comunidad o ser contrario a la Ley o los Estatutos.

Bueno, aunque ignoro la legislación catalana a tal efecto, lo cierto es que la Ley de Propiedad Horizontal es una Ley Especial que dimana del Código Civil. Pero no hay que rizar el rizo acudiendo al C. Civil, bastaría acudir a sus Estatutos y la propia Ley de Propiedad Horizontal para resolver el problema citado. Lo que sí le aseguro, es que si había que cambiar la bomba, la decisión de la elección del presupuesto para ejecutar la obra no es del Administrador sino de la Junta de Propietarios.

Lo normal es convocar una Junta Extraordinaria con, al menos, tres presupuestos ( o algunos más de ustedes si tienen conocidos en empresas del sector) y que de entre los presupuestos presentados se elija el más conveniente para todos. Un consejo: como uno no puede saber de todo, lo más frecuente es nombrar una comisión de dos o tres vecinos con conocimiento sobre el tema y que escojan de entre los presupuestos el más conveniente. El precio es un elemento más a valorar pero no el único ya que lo importante es que la obra quede bien hecha.

No hay de qué.

Saludos.

Buenos días,

No sé si lo he entendido bien. Dice que la Presidenta no acude a las reuniones de la Mancomunidad y que el  Secretario-Administrador” afirma que ( la presidenta entiendo) tiene representante legal. ¿ Es así ?  Pues bien, si es así, debo decirle varias cosas:

a) El representante legal de la Comunidad siempre es el Presidente de conformidad con lo establecido en el Art.13.3 LPH

b) La AP de Madrid de 22 de marzo de 2007, aclara que las terceras personas que puedan actuar en representación legal carecen de responsabilidad por sus actos negligentes sin que quepa pedir responsabilidad alguna por lo que firme ya que razona el Tribunal que dicha responsabilidad solo es exigible al Presidente en la firma de contratos, acuerdos, etc..

c) La Jurisprudencia del Tribunal Supremo, ( octubre de 2011, febrero y diciembre de 2012 y abril de 2013), considera que la capacidad legal de actuar del representante legal debe hacerse con el imprescindible visto bueno de la Junta de Propietarios.

d) Como Administrador General de una Mancomunidad mi obligación  es reunirme con el Presidente General y con cada uno de los Presidentes de cada escalera. ¡¡ Mucho cuidado con esto !!. Ustedes como presidentes de sus escaleras tienen el deber de saber que acuerda la Presidencia General, estar informados y realizar peticiones de obras que puedan necesitar cada una de las escaleras. Insisto, no es un derecho: es una obligación. Si no le informan de cuanto se está haciendo es un claro fraude de Ley ya que el deber del Secretario-Administrador ( previo visto bueno del Presidente) es informar de las obras necesarias y petición de presupuestos para su ejecución, pero en modo alguno puede “ningunearles” a ustedes e insisto en las limitaciones y responsabilidades de todos ustedes por los actos y decisiones del Representante Legal.

Por último.¿ Pueden revocarse los cargos citados de Secretario-Administrador ? Pues claro. Art.16.1 LPH. En dicho inciso, se indica que, al margen del poder de convocatoria del Presidente, el 25 % de los vecinos, que representen el 25 % pueden convocar  una Junta con los puntos del orden del día que estimen oportunos, siempre que hayan notificado previamente a la Presidenta pidiendo una nueva Junta. Si no les hace caso, están plenamente legitimados ese 25% de vecinos para convocar la reunión. Echen cuentas del número de vecinos que apoyan esa propuesta y si reúnen la mayoría del 25% la Junta será plenamente válida.

Saludos