Vuelvo a repetirle que en una comunidad SI MANDAN Y ORDENAN LOS PROPIETARIOS, que estos son son quien configuran la junta de propietarios
Soy una mujer que no tengo ningún problema de reconocer cuando me equivoco. He copiado el archivo incorrecto.
Lo que expongo ahora no son conclusiones mías, simplemente es un copia y pega del prestigioso y reconocido a nivel nacional, de la
AFColegiados del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas -CGCAFE, a la que no espero que contradiga, dado que estoy segura que si lo hará dado su comportamiento en el blog.
EL ADMINISTRADOR
Art. 20, apartado a). No tiene competencias el Administrador para “hacer” por su cuenta obras, reparaciones, etc., salvo que esté autorizado por la Junta como se indica en el apartado f), pero si estar muy pendiente de la situación de todos los servicios comunes. El precepto también indica que cuando corresponda hacer las “advertencias y apercibimientos a los titulares”, pero ello debe solo cuando una actitud sea claramente contraria al respeto a los elementos generales de la Finca o en contra de otros comuneros, pero este último caso siempre con la cautela para que no se ponga claramente a favor de uno de ellos, pues las sanciones o procedimientos, en su caso, corresponden al Presidente, partiendo de lo que establezca la Ley en cada caso y en la mayoría de los casos con la previa decisión de la Junta de Propietarios, sin perjuicio de que el Administrador debe informar de la situación real y si es posible de las consecuencias materiales y jurídicas.
Art. 20.apartado b). En una competencia clara y de las más importantes del Administrador, concretamente hacer las cuentas y llevar un Presupuesto bien elaborado para su presentación a la Junta de Propietarios, aunque siempre es conveniente que se presente antes al Presidente saliente y, si se conoce, al entrante, pues este último sería quien tendrá que dar las ordenes oportunas.
Art. 20. apartado c). Se trata de atender a la “conservación y mantenimiento” de la Comunidad, pero dejando claro que no tiene competencias para ordenar obras, salvo en supuestos urgentes. En todo caso, esta obligación supone que hay que acudir a la Finca con relativa frecuencia para conocer la situación de los servicios y elementos comunes y tener contacto frecuente con el Portero, conserje, etc., caso de que los haya. Si estima necesario o conveniente la necesidad de obras, reparaciones, etc. siempre es aconsejable que el aviso al Presidente se haga por escrito, si es posible con firma receptiva de este representante legal, a fin de evitar de que luego niegue el conocimiento y se acuse de negligencia al Administrador.
Art. 20, apartado d) También debe ejecutar los acuerdos de la Comunidad en materia de “obras”, naturalmente haciendo los cobros y pagos que correspondan, por supuesto dentro de los limites de las derramas aprobadas en la Junta. No obstante, a efectos de pagos, en la mayor parte de los casos las cuentas corrientes o cualquier otro sistema de depósitos bancarios tiene que contar con la firma del Presidente por lo que habitualmente se necesita de su colaboración. Si por cualquier circunstancia éste no quiere firmar hay que pedirle una nota por escrito, para evitar su propia responsabilidad..
Art. 20. apartado e) Cumplir con todas las instrucciones y ordenes que le hagan constar en la Junta, aunque hay que dejar claro que ello solo será válido si luego externamente esa autorización es suficiente., Por ejemplo, no puede representar judicialmente a la Comunidad, aunque sea autorizado, pues el mismo art. 13 3 de la misma LPH, concede esta representación exclusivamente al Presidente y solamente se permite a favor del Administrador en caso de reclamación a morosos, porque lo indica expresamente el art. 21.1 que se comentará a continuación.
Art. 21, apartado 1
La misma Ley de Propiedad Horizontal parte de la premisa de que ambos cargos son desempeñados por la misma persona, pues en otro caso no tendría mucho sentido que en este apartado del art. 21 se pueda facultar al Administrador para las acciones judiciales en el juicio monitorio y en el segundo párrafo, como se ha indicado en las competencias del Secretario, sea éste quien notifica y requiere de la deuda al moroso.
En todo caso, a quien hay que facultar en la Junta es al Administrador, sea o no Secretario para la reclamación a morosos, añadiendo al respecto que, por mi parte, no lo creo conveniente para los intereses de la Comunidad, pues si uno es “actor” no puede ser “testigo” en el mismo proceso y, sin duda, las manifestaciones de quien lleva las cuentas, por competencia legal, son en la mayor parte de los casos fundamentales, tanto en el juicio verbal como en el ordinario, que hay que seguir si existe oposición del moroso en el monitorio.
En el mismo sentido hay que señalar que, por lo menos según mi criterio, que estas facultades de representación al Administrador son válidas para el juicio monitorio y, en su caso, para el verbal cuando hay oposición si a tenor de la cantidad corresponde el mismo -hasta 6000 euros según el art. 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, pues así lo dispone el art. 8i18.2 de la misma LEC, pero no ocurre lo mismo si la cuantía adeudada es mayor, pues en este caso hay que iniciar un proceso ordinario, según el último precepto procesal citado, y aquí ya no está claro que las facultades del Administrador se mantengan. La prudencia -aunque los supuestos de una deuda mayor de 6000 euros son muy pocos-, debe ser norma de actuación del profesional, ya que no se deben dejar cabos sueltos en beneficio del moroso, en este caso sobre la representación legal de la Comunidad.
En resumen, reiterar la conveniencia de que las Comunidades de Propietarios tengan un Administrador Colegiado, que a su vez se designado igualmente Secretario, con lo cual podrá cumplir mejor con las obligaciones que la Ley de Propiedad Horizontal establece para ambos cargos y que son sustanciales para el buen funcionamiento de las Fincas.
En estas ocupaciones no figura para nada el proveer, el administrador no provee nada. Dígame un claro ejemplo que provea algo, al no ser dolor de cabeza muchas veces.
Lo lógico y normal es que sea el presidente que es quien por lo general habite en el edificio sea conocedor de los problemas existentes y no una persona que vive a cierta distancia de los muchos edificios que administra.
En el punto 4 usted indica muy claro que el administrador puede, no que sea el único con potestad para hacerlo.
Un buen administrador, nunca realizará una obra sin consultar con el presidente