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dani.marquez
16/12/2020 12:59

Presentación y consulta reparto gastos ascensor escalera decidido por el administrador

¿Cuál es el procedimiento para impugnar el reparto de coeficientes?

867 lecturas | 4 respuestas

Hola,

Soy nuevo en esto de las comunidades, y debido al problema con el que me he encontrado he tenido que estudiar durante estos días las particularidades de las comunidades de propietarios, expongo mi caso por si alguien pudiera darme un consejo.

Sospecho que un admininistrador hace una interpretación torticera de las norma de régimen interno establecidas por el promotor, para favorecer económicamente a uno de los propietarios, se trata de una obra nueva finalizada sin estatutos.
Llamaremos propietario X al propietario beneficiado, al que el administrador libera del pago de cualquier gasto de escalera y ascensor, no le asigna coeficientes de escalera ni de ascensor a su vivienda.

Total de 12 vecinos, 11 de los cuales tienen puerta hacia la escalera, existe un propietario de la escalera que llamaremos Y que tiene puerta hacia la escalera y otra hacia calle (mi vivienda). El propietario X tiene una única puerta que da directamente a la calle. En total hay 3 bajos, todas están en la misma finca, misma fachada, con patio interior con el resto de vecinos etc...

La escalera tiene también los contadores de gas/electricidad y servicios de internet de TODOS los vecinos.
La escalera de los 11 vecinos tiene un ascensor que llega hasta el parking. Al parking se accede con llave en el ascensor. El parking tiene una escalera propia que lleva a la calle y no comunica con la escalera de vecinos, el ascensor está situado físicamente en la escalera de vecinos.

La escritura de obra nueva define 3 coeficientes: 
El general aplica a todas las fincas.
El de escalera aplica sólo a los 11 viviendas situadas en la escalera.
El de parking aplica a las plazas de parking y trasteros situados en el parking.

Las escrituras definen como zonas comunes la escalera y el ascensor.
También especifica: los gastos de las instalaciones del parking se repartirán entre las fincas situadas en el parking mediante sus respectivos coeficientes.
Y especifica literalmente: los gastos de la escalera y el ascensor se repartiran entre las viviendas que tengan acceso mediante sus respectivos coeficientes.

Las escrituras de los parkings dicen: finca a situada en planta sótano tiene acceso con montacargas para coches y para personas mediante escalera a la calle y ascensor por el interior del edificio.

Para liarlo aún más el propietario X ha adquirido un parking.

En la primera reunión pasó lo siguiente:
Fuimos todos sin documentación alguna y nos dio un papelito con nuestro presupuesto individualizado a cada uno por cada finca. El propietario X fue el único que vino con documentación (una carpeta gorda) y sospecho que ese propietario tenía el presupuesto detallado.
El administrador insistió en que los parkings que no tuvieran vivienda en la escalera no podrían usar el ascensor.
A preguntas mia: ¿Se le puede negar a un propietario de parking sin vivienda, que es inválido acceder al ascensor? El administrador dijo que sí (luego comprobé que es falso Artículo 10 LPI).
Luego insistió en que el propietario X no podía usar el ascensor (lo había estado usando), que debía entregar la llave. Se sorprendió que el propietario X también tuviera la llave de las escalera, a lo que el propietario X contestó (es que yo tengo los contadores allí), cambío rápidamente de tema.

Se da la paradoja que el propietario Y del bajo que tiene puerta a la escalera y a la calle (yo mismo) es el único que no usa el ascensor, pero paga ascensor y escalera, el propietario X tiene parking pero no paga ni ascensor ni escalera.

Posteriormente a la reunión reclame la escritura de obra nueva (que se me entregó), y después de pedir el presupuesto detallado hasta 3 veces y preguntar porqué no era posible obtenerlo me lo dieron, allí aparece lo que paga el propietario X, paga 375 euros anuales, un piso equivalente en la escalera paga 1.100 anuales.

Hablando con 2 personas de la administración de fincas dicen que lo han hecho bien, y acerca de que en las escrituras de parking aparezca acceso al ascensor me dicen que eso no vale, a lo que pregunto dónde consta la negación de uso del ascensor, me dicen que ya la buscarán y para zanjar el tema me dicen que consultarán con el colegio de administación de fincas local y la consulta puede tardar dos meses.

En mi opinión todas las fincas deben contribuir al mantenimiento del ascensor (parkings incluidos), incluso con la norma establecida en las escrituras. La escalera no está tan claro, aunque se define como un elemento común luego se especifica un reparto de gastos específico, limitado a las viviendas que tienen "acceso", si la interpretación de "acceso" es acceso físico, ¿podría tapiar la puerta de la escalera para ahorrarme 700 euros anuales?

¿Cual es el procedimiento para impugnar este reparto de coeficientes? O los pasos a seguir para corregir la situación...

Saludos

 
D
dani.marquez
17/12/2020 00:10

Muchas gracias por su respuesta, y sus indicaciones de una sentencia me ayudarán a compreder, la leeré con detenimiento.

Mi pregunta al administrador era, si un minusválido compra un parking sin vivienda, se le puede negar el que use el ascensor?, y a la práctica veo 2 opciones, darle paso por el ascensor, o se instala un salva escaleras, la opción más económica y lógica es darle paso por el ascensor y la escalera de vecinos, pero parece que esta opción no es la opción legal,  si esto es cierto, pues a la  subcomunidad de parking le tocará pagar un salva escaleras por ley y mi pregunta al administrador tiene mucho más sentido, la decisión de separar el ascensor del parking puede tener consecuencias económicas y prácticas negativas, y creo que el administrador debería informar adecuadamente de las ventajas e inconvenientes del sistema de reparto.

Sinceramente creo que es muy mala idea, en los tiempos que corren, limitar el uso de los acensores artificialmente (en este caso parace ser decisión de la promotora).

Entiendo que todo esto viene dado por las normas de régimen interno, y que estas normas pueden acordarse por mayoría, el administrador me dijo que se tardaban años en modificar estas normas porque habia que cambiar la escritura y tal, ¿puede decirme si realmente es tan difícil?

Por cierto el propietario X compro el bajo que sólo tiene puerta a la calle y luego un parking, por eso empezó a usar el ascensor, le vendieron el parking y le dieron la llave, por lo que se hizo muy evidente (a mis ojos) que tenía acceso a la escalera  y debía contribuir como todos, pero gracias a sus explicaciones empiezo a ligar cabos.

Muchas gracias de nuevo y un saludo

 
carolinevega
carolinevega
16/12/2020 17:00

NO, si una vivienda no contribuye a un gasto no tiene porque hacer uso de ello.

El que tenga un contador si un día por cualquier circunstancia tiene que acceder al cuarto de contadores no podrán impedírselo.

El ascensor no tiene ningún coeficiente, los coeficientes son asignados a las viviendas por el promotor

Efectivamente el art. 10.1 habla de eliminacion de barreras arquitectonicas, y en este caso no hay que derribar nada dado que el ascensor llega al garaje. No mezcle temas porque este no es el caso.

La escritura de division horizontal si indica que una plaza de garaje no contribuy a gastos de escalera, el propietario NUNCA podrá usar el ascensor, sea o no minusvaldo

Busque esta sentencia

http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=789562&links=Derecho%20de%20los%20propietarios%20de%20las%20plazas%20de%20garage%20y%20trasteros%20no%20residentes%20en%20el%20edificio%20a%20utilizar%20el%20ascensor%20del%20inmueble.&optimize=20060622&publicinterface=true  

Pero X que propiedades tiene, porque yo he entendido que únicamente garaje

 
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dani.marquez
16/12/2020 16:10

Hola,

Mi consulta era más acerca de la interpretación concreta de las normas de régimen interno.

¿Una vivienda tiene automáticamente acceso a una escalera si tiene todos sus contadores allí? Esto es importante porque la escritura especifica que sufragarán los gastos las viviendas que tengan acceso. Digamos que no se le puede negar la llave de la escalera por tener todos sus contadores allí. Es cierto que X (propietario del bajo + parking) no tiene coeficiente de escalera, pero también es cierto que tiene acceso a la escalera, y en la escalera está el ascensor. En ningún lugar de la escritura se indica que el ascensor forme parte únicamente de la entidad escalera, más teniendo en cuenta que llega hasta el parking. Por eso he trasladado lo que dice literalmente la escritura en relación a la escalera y el ascensor, ¿quien decide el coeficiente que se debe aplicar al ascensor?. En las escrituras de las viviendas aparece un coefiente de escalera, no de ascensor y el ascensor se define como elemento común.

En cuanto al artículo 10 LPI, apartado b, le indico que es relativamente nuevo, y es una relación indirecta creo. Al parecer un inválido o una persona mayor de 70 años puede solicitar obras para poder usar su finca (parking), en este caso no la puede usar por carecer de ascensor debido a una barrera arquitectónica artificial creada por el propio administrador, ya que en ningún lugar de las escrituras de obra nueva se indica que los parkings no tengan acceso al ascensor, sino todo lo contrario, la propia ley avisa que es posible cargar gastos de manutención a este propietario, pero en todo caso se le ha de conceder acceso independientemente de lo que digan los estatutos, eso es lo que entiendo yo...

En cuanto al acceso al ascensor a un no inválido, si ha comprado un parking que en las escrituras pone que tiene acceso por el ascensor interior del edificio, y en ningún otro lugar se me deniega dicho acceso, pueden denegarseme ese acceso (sin votación ni nada y sin estatutos). ¿De donde provienen los derechos de acceso a ese ascensor? ¿De las escrituras que figuran en el registro de la propiedad y obra nueva que indican ese acceso en los parkings? ¿o de la repartición de gastos, que hablan de como se sufraga pero no deniegan dicho acceso?. Dicho de otra manera: ¿tiene automáticamente denegado el acceso a sus contadores el propietario X por no pagar escalera y estar estos situados en ella?

Lo de tapiar la puerta era por supuesto una exageración, pero lo ponía para diferenciar el acceso físico que yo tengo a la escalera con el derecho de  acceso (irrenunciable supongo) que tiene el propietario X por tener los contadores allí.

Disculpe igual no me he explicado bien el propietario X tiene un bajo sin coeficiente de escalera y adquirío también  un parking.

Muchas gracias por sus comentarios


Editado por dani.marquez 16/12/2020 16:18
 
carolinevega
carolinevega
16/12/2020 15:14

Las diferentes propiedades deberán contribuir al mantenimiento de las diferentes zonas comunes según lo estipulado en el art. 9.1.e

 Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. 

Si un señor con plaza de garaje no contribuye a los gastos de escalera, porque así figura en la escritura de division horizontal, (eso no quiere decir que no contribuya a otros gasto, seguro, administraccion, obras en tejado y fachada), no tiene porque utilizar el acceso al garaje por el edificio, dado que no contribuirá a limpeza de escalera, luz ni ascensor, ni aun siendo invalido, debera acceder por la puerta del garaje.

En el art.10 es totalmente imposible que halla leído lo que indica.
Que contadores tiene X? Y aunque alguno tuviese no por eso puede usar zonas comunes a las que no contribuye.
Su administrador deja mucho que desear y soy benevola
El propietario Y, si la escritura de division horizontal, no le exime de gastos, deberá contribuir a todos
Los presupuestos se confeccionan todos los años, se votan y se aprueban o no se aprueban, usted deberia tenerlos de la última junta.
Usted indica que X solo tiene plaza de garaje, no entiendo porque lo compara con otro propietario llamado A
Usted no puede tapiar la puerta sin permiso de la comunidad, y si lo hiciese no por ello pagaría menos.
Su opinion es logico que sea lo que usted indica dado que le perjudica, pero por encima de su opinion están la escritura de division horizontal y la LPH y en ella el art. 9.1.e
Lamento decirle que no puede impugnar nada dado que segun su información es todo correcto


Editado por carolinevega 16/12/2020 15:17
 

Fin del hilo
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