La ley (en concreto, el Real Decreto-ley 8/2021 de 4 de mayo), aunque con algo de retraso, por fin ha venido a poner orden para aportar garantías a la toma de decisiones en la comunidad de propietarios. Sus disposiciones son válidas para todo el Estado, aunque en Cataluña hay una normativa específica y ya habían regulado este asunto un poco antes (con su Decreto-ley 26/2020). La norma aclara qué decisiones pueden esperar a que pase esta situación excepcional, qué otras no y cómo se puede garantizar que se respeta el derecho de todos.
Tres obligaciones
Mantener la distancia de seguridad y respetar las limitaciones de personas en un mismo espacio cerrado hace difícil celebrar juntas vecinales y tomar las decisiones que solo pueden adoptarse en ese entorno. Por eso, legalmente, todas las comunidades de vecinos tienen permitido dejar en suspenso hasta el 31 de diciembre 2021:
-La obligación de aprobar las cuentas y el presupuesto anual de la comunidad.
-La obligación de celebrar juntas.
-La elección de los órganos de gobierno.
En el caso de las juntas, se pueden celebrar presencialmente siempre que se puedan cumplir las normas de seguridad vigentes. Y si no es posible, se habilita la opción de celebrarlas de manera telemática, exclusivamente para poder tratar necesidades preferentes que se tengan que atender a pesar de la pandemia. Necesidades como, por ejemplo, la de hacer reformas que aseguren una accesibilidad universal a la finca, mediante rampas, ascensores u otros dispositivos al servicio de personas mayores de 70 años o con discapacidad.
Vía digital
Hasta ahora, el problema ha sido que no se podían considerar como válidas legalmente las juntas digitales. Por eso, la nueva ley especifica las condiciones que deben respetar esas juntas a distancia para hacerlas apropiadamente y que quede constancia oficial y válida de las decisiones tomadas en esas reuniones telemáticas.
Requisitos de una junta telemática:
-Para que la junta a distancia, por videoconferencia o conferencia telefónica múltiple, sea válida, debe hacerse correctamente, respetando las siguientes condiciones:
Deben ser convocadas por el presidente, por una cuarta parte de los propietarios o por propietarios que posean un 25% de las cuotas de participación.
-Todos los propietarios deben disponer de los medios necesarios para conectarse a la reunión o bien deben tener la posibilidad de hacer llegar su voto, ya sea delegando en otro vecino ya sea enviando un correo al administrador.
-El secretario debe reconocer la identidad de los propietarios asistentes a la junta y dejar constancia en el acta.
-Votar sin juntas ni reuniones, otra opción
-También existe la posibilidad de no celebrar junta y organizar la toma de decisiones a través de una votación que se comunique por correo o por cualquier vía telemática. En caso de solicitar una votación sin junta, se deben garantizar tres cosas:
-Que todos los propietarios tengan la posibilidad de participar (salvo los que tengan deudas con la comunidad en el momento de la solicitud de voto, que no tendrán derecho a participar).
-Que se controle la identidad del remitente.
-Que se confirme la recepción de la comunicación.
Si no se cumplen esas tres condiciones, la decisión puede ser impugnable por algún vecino. Para evitarlo, el presidente deberá solicitar la votación por escrito, haciendo constar la fecha, el asunto objeto de la votación, la dirección habilitada para el envío del voto y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.