Que prevalece

En España, cuando se realiza la compraventa de una propiedad en una comunidad de propietarios, es importante que el nuevo propietario conozca las reglas de la comunidad. Es común que el notario, durante el proceso de escrituración, realice una serie de preguntas y aclaraciones para asegurarse de que el comprador está al tanto de sus derechos y obligaciones. Una de las preguntas que puede hacer el notario es si el nuevo propietario conoce las normas de la comunidad.

Estas son algunas consideraciones y pasos que el notario puede seguir para asegurar que el nuevo propietario esté informado:

Confirmación del Conocimiento de las Normas de la Comunidad:

El notario puede preguntar directamente al comprador si ha sido informado de las normas y estatutos de la comunidad de propietarios.
Puede requerir que el comprador firme una declaración en la que confirme que conoce y acepta las normas de la comunidad.

El notario puede solicitar la entrega de una copia de los estatutos y normas de la comunidad al comprador.
Es posible que también se proporcionen las actas de las últimas reuniones de la comunidad para que el comprador esté al tanto de las decisiones recientes y futuras obligaciones.

El notario debe obtener un certificado del administrador de la comunidad que indique si el vendedor está al corriente de pago de todas las cuotas comunitarias. Este documento se incluye en la escritura de compraventa.
Este certificado debe estar firmado por el secretario de la comunidad y con el visto bueno del presidente.

La escritura de compraventa puede incluir una mención explícita de que el comprador ha sido informado de las normas de la comunidad y de que acepta cumplirlas.

Antes de la firma, el comprador debe revisar los estatutos de la comunidad y cualquier normativa interna.
Pedir al vendedor o al administrador de la comunidad una copia de las normas y estatutos.
Revisar las actas de las últimas reuniones para entender las decisiones recientes y posibles obras o gastos futuros.

El notario juega un papel crucial en asegurar que el comprador esté bien informado sobre las reglas de la comunidad de propietarios, pero es también responsabilidad del comprador hacer las diligencias necesarias para conocer sus obligaciones y derechos dentro de la comunidad.

No se lie Srª ¿qué nos quiere decir? Tratemos de explicárselo.

SI SI, de acuerdo todos, pero sí hay desacuerdo, entre los presentes y representados, ¿Qué conseguimos que los ausentes se manifiesten?

Por ello, si hay unanimidad de los propietarios presentes y representados en una junta, esta queda aprobada, a la espera que el ausente manifieste discrepancia a los 30 días, porque si nada dijese queda vinculado al acuerdo.

caroline, A estas alturas y andamos así.

Los estatutos no inscritos obligan principalmente a los propietarios actuales de la comunidad y, potencialmente, a los nuevos propietarios si estos han sido informados de su existencia y contenido en el proceso de adquisición, y es práctica común o debería serlo que el notario pregunte al comprador, si está enterado del funcionamiento de la comunidad, sin hacer mención de lo que presumiblemente le diga el título y los estatutos si los tuviera.

Los estatutos que no contengan un mínimo de contenido, sencillamente no existen.

Los acuerdos, por unanimidad, no es erróneo decir que solo pueden ser modificados por unanimidad de los propietarios presentes o representados en una junta, de hecho, si así no fuese, el voto presunto, sería estéril.

En general, no, la aprobación en junta no prevalece sobre los estatutos de una comunidad de propietarios. Los estatutos son la norma fundamental que rige el funcionamiento de la comunidad y solo pueden ser modificados de acuerdo con los procedimientos establecidos en los propios estatutos.

Los estatutos priman por las siguientes razones:

Son un documento legal: Los estatutos están inscritos en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, tienen efectos frente a terceros. Esto significa que son vinculantes no solo para los propietarios actuales, sino también para los futuros propietarios y cualquier otra persona que tenga un interés en la comunidad.
Aprobación por unanimidad: Los estatutos solo pueden ser modificados por unanimidad de los propietarios presentes o representados en una junta. Esto significa que todos los propietarios deben estar de acuerdo con los cambios antes de que puedan ser realizados.
Rigidez: La Ley de Propiedad Horizontal establece que los estatutos deben contener una serie de requisitos mínimos, como la forma de convocar y celebrar las juntas, la elección del presidente y los administradores, la gestión de los fondos de la comunidad, etc. Cualquier modificación de los estatutos debe cumplir con estos requisitos mínimos.

Sin embargo, existen algunas excepciones a esta regla general:

Normas de convivencia: La junta de propietarios puede aprobar normas de convivencia que complementen los estatutos, siempre que no entren en contradicción con ellos. Estas normas de convivencia pueden ser modificadas por mayoría simple de los propietarios presentes o representados en una junta.
Acuerdos puntuales: La junta de propietarios puede tomar acuerdos puntuales sobre cuestiones específicas, siempre que no sean contrarios a los estatutos. Estos acuerdos puntuales no son vinculantes para futuros propietarios.

En resumen:

Los estatutos son la norma fundamental que rige el funcionamiento de la comunidad de propietarios.
Solo pueden ser modificados por unanimidad de los propietarios.
La junta de propietarios puede aprobar normas de convivencia que complementen los estatutos, siempre que no entren en contradicción con ellos.
La junta de propietarios puede tomar acuerdos puntuales sobre cuestiones específicas, siempre que no sean contrarios a los estatutos.

¿A qué se refiere? No se entiende bien, sea más explícito