Las decisiones tomadas en una junta general de propietarios pueden ser impugnadas según lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La formalidad y la mayoría de las razones legales para impugnar este tipo de decisiones son las siguientes:
Formalidad para Impugnar las Decisiones de la Asamblea de Copropietarios
Legitimación para Demandar:
Pueden demandar las decisiones los copropietarios que votaron en contra de la decisión en la asamblea, los copropietarios cuyo derecho de voto se les impidió indebidamente, o los copropietarios que no votaron en la asamblea. También se debe estar al día con el pago de todas las deudas que se hayan adquirido con la comunidad de propietarios, o haber consignado los importes en la cuenta del juzgado.
Plazo para Impugnar:
Tres meses: Es un plazo ordinario para impugnar los acuerdos.
Un año: En caso de que la impugnación se base en la nulidad del acuerdo, el plazo es de un año desde el acuerdo impugnado.
Plazo Reducido: El plazo reducido es de tres meses si el acuerdo infringe las disposiciones de los estatutos de la comunidad o las del título constitutivo.
Procedimiento Judicial:
El recurso se interpone a través de la presentación de una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del territorio de la propiedad horizontal. Se acompaña del acta de la asamblea de propietarios por la que se adoptó la decisión impugnada y cualquier otra pieza.
Base Legal para la Presentación de Recursos en Contra de Decisiones
Contrarias a la Ley: La decisión de estar en contra de la Ley de la Copropiedad o cualquier otra ley relevante. Por decisiones en contra de los derechos de los propietarios, se entendería, por ejemplo, imponer cargos de gastos no proporcionales ni justos.
Contravención de los Estatutos o del Título Constitutivo: Cualquier acuerdo que contravenga las previsiones de los estatutos de la comunidad o del título constitutivo será nulo. Por ejemplo, los acuerdos que cambian el uso de las cosas comunes sin la mayoría necesaria.
Perjuicio Grave a un Propietario: Cuando un acuerdo tomado tiene el efecto de un perjuicio grave y desproporcionado para uno o más propietarios, entonces el o los propietarios pueden impugnarlo. Un ejemplo de lo anterior podría ser la colocación de un elemento común que cambie fundamentalmente la habitabilidad de una unidad de vivienda.
Abuso de Derecho: La aprobación de un acuerdo por la asamblea que, aunque sea formalmente legal, se considere un abuso de derecho o en violación de los principios de la buena fe.
Defectos Formales: Las resoluciones pueden ser impugnadas por defectos en las formas de citación o celebración de la asamblea. Como no citar con la antelación necesaria o no poner en la citación el tema a discutir.
Ejemplos Habituales de Acusaciones
Gastos: Acusación de la forma en que no se toman las cuotas de gastos dentro del coeficiente de participación.
Obras: Decisiones en obras que modifican áreas comunes sin cumplir con el quórum especial requerido.
Uso de Elementos Comunes: Decisiones que cambian el uso de los elementos comunes (por ejemplo, cambiar un jardín por un garaje) sin la aprobación correspondiente.
Uso de Dinero: Uso del dinero comunitario para fines que no están dentro de los estatutos o que no fueron aprobados legítimamente en la asamblea.
Poner en cuestión una decisión tomada en una asamblea de propietarios de copropiedades es algo muy sensible, por lo que se debe tener una razón sólida basada en la Ley de Propiedad Horizontal y otras disposiciones y reglas pertinentes.