J

jguena

02/08/2024 15:00

Junta extraordinaria en "periodo de vacaciones"

¿Cómo proceder ante la necesidad de reparar vigas en mal estado en mi vivienda recién adquirida?

840 lecturas | 14 respuestas

Buenas tardes a todos!

Acabo de adquirir una vivienda en propiedad y tras comenzar con las reformas he solicitado al presidente y al administrador de la comunidad convocar una junta extraordinaria para tratar diversos puntos:

- Modificación de una ventana a patio interior

- Permiso para colocar unidad exterior de aire acondicionado en patio interior

Y un último punto mucho más importante. Al realizar la reformar y abrir una cata en los techos para comprobar el esto de las vigas (es una vivienda en el centro histórico de una ciudad). Hemos descubierto que existen varias vigas en avanzado estado de pudrición que necesitan ser reforzadas. Por lo que solicito aportando informe de arquitecto y presupuesto de reparación la aprobación por la comunidad para proceder a dicha reparación.

Tras presentar la propuesta al administrador me indica el personal de su oficina textualmente lo siguiente “Buenas de nuevo XXXX, he comentado el tema con el administrador, a su vez este mismo ha llamado al presidente, y me cuentan que se puede convocar una reunión extra en el mes de septiembre (a principios) ya que estamos en periodo de vacaciones (también algunos propietarios) y para ello se necesita el voto de la mayoría de los participantes.”

Considero que aunque estemos en el mes de Agosto, personalmente por el tema de la reforma que estoy haciendo necesito acelerar el proceso por la empresa que tengo contratada, y en segundo lugar y mucho más importante, por el tema de las vigas descubiertas en mal estado se debería de acelerar los tiempos y no esperar un mes para la junta extraordinaria.

Me parece excesivo esperar hasta primeros de septimebre (habíendo pedido la convocatoria a finales de Julio) para convocar una junta extraordinaria para tratar estos puntos aunque estemos en meses de “vacaciones”.

¿Como podría proceder? Gracias de antemano a todos!

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M

MUR2022

21/08/2024 15:46

Parece ser que Qui de desconoce el art. 10.3
B. Y que indica que cualquier modificación en la estructura o fábrica del edificio, sólo y únicamente se necesita 3,/5, y no la unanimidad. Eso era antes de la modificación del 2013

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T

Tripolin

08/08/2024 11:11

jguena, olvidé comentarte que:

1º... Puesto que veo que tienes tan buena relación con el presidente, ¿por qué no le pides al presidente que le pida al administrador que te envíe el acta donde se denegó la instalación de aire acondicionado a un comunero?.

Si te pone trabas, se lo solicitas al administrador que es quien te tiene que facilitar dicha acta.

2º... Aunque se haya rechazado anteriormente tú puedes solicitarle al presidente que en la siguiente junta extraordinaria u ordinaria, aparezca como punto del orden del día la instalación de aire acondicionado que solicitas. Amén de lo que reza al respecto el artículo 16.2 de la LPH.

Una vez en la reunión y llegados al punto de tu interés, ya expones lo que te dicen los usuarios expertos en este foro o blog. No lo que yo te diga porque yo soy un ignorante y lo suyo es que se precisa solo la mayoría simplona o incluso no precisas ni decir nada para la instalación de un aire que va a perforar la fachada o suelo de una zona común propiedad de la comunidad (como es tu caso). Y digo perforar por no decirte el boquete que tienes que abrir para darle el servicio de tuberías y cables al compresor de aire acondicionado que quieres colocar en el patio propiedad de la comunidad (ya sea en el suelo o en la fachada interior). Todo esto sin contar con las molestias que puedes provocar con los ruiodos y vibraciones que genere dicho compresor. Y ojo, estos compresores son como los coches; cuando son nuevos parece que van suaves pero con el tiempo empiezan a vibrar y a hacer ruidos cada vez mayores.

Pero vamos, en definitiva, si lo puedes volver a proponer y el presidente no se puede negar. Se lo debes solicitar a él por que es el presidente quien convoca las juntas y redacta los puntos del orden del día (entre los que están los que soliciten por escrito y de forma expresa los propietarios).

Y por si las moscas, yo le mandaba un burofax certificado a tu presidente para que luego no diga nada de que tú no le has dicho nada. Piensa mal y acertarás.

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T

Tripolin

08/08/2024 10:52

Fixin, lo he explicado mejor que tú y he dicho prácticamente lo mismo que tú. Que has entrado a debate solo para intentar malmeter contra mí?. En serio?.

1º... Dime qué aire acondicionado colgado en la fachada no precisa de PERFORACIÓN. ¿Se agarra a la fachada con cinta de doble cara?.

2º... En edfidicios antiguos, COMO YA DIJE, se permite esta práctica. Pero, como también dije, se habrá de estar a lo que diga el ayuntamiento de cada ciudad o pueblo; tal como ocurre en el caso del usuario JGUENA.

3º... Si donde se pretende instalar es un patio comunitario o un pato de uso privativo pero propiedad de la comunidad, si la instalación del aire acondicionado precisa de perforación (y ya me dirás que aparato de aire acondiconado no precisa de perforación), SE PRECISA LA UNANIMIDAD.

Que a ti te gusta mucho decir las 3/5 partes pero luego dices que el Tribunal Supremo, que para malmeter te burlas diciendo que deben interpretar las leyes mal a diferencia mía, dice que se habrá de estar a las circustancias concurrentes en cada caso (que es lo mismo que lo que en definitiva dije yo).

4º... Respecto al perjuicio que puede causar a algún vecino, eso también lo dije yo refiéndome en todo momento al artículo 7.2 de la LPH cuando comenté que no se pueden instalar aparatos que puedan causar un grave perjuicio a los propietarios. O incluso cuando dije que se habrá de estar a lo que digan los ayuntamiento en cuanto ruidos y vibraciones a la hora de precisar o no un informe previo del ayuntamiento para que este sea autorizado por dicha administración. Por lo tanto, por esto último y por mucho más, se habrá de estar a lo que diga el ayuntamiento de cada ciudad o pueblo respecto a la instalación de aires acondicionados en fachadas; debiéndose pedir primero autorización en el ayuntamiento si es que este lo exige.

5º... Lo de que si hay una zona destina para la instalación de aire acondicionados (el edificio cuenta con preinstalación de aire acondicionado), también fui yo quien dijo que está prohibido instalarse aparatos de aire acondicionado fuera de esa zona.

6º... A lo que te refieres con la reforma de 2013, se reformó para los cerramientos. Pasando de precisarse las unanimidad a las 3/5 partes. No para la instalación de aires acondicionados.

7º... En general, cuando alguien instala un aire aconcidionado, le pega mil patadas a toda lógica, a las leyes locales, a los derechos de los demás propietarios, a las normas de la comunidad... etc. Salvo excepciones como el usuario JGUENA que pide permiso a su comunidad y ayuntamiento antes de la instalación.

8º... El problema no es que yo malinterprete las leyes (queda demostrado que yo he dicho lo mismo que tú y más aún de lo que tú eximes de decir, por ejemplo, que si el eficio está protegido a nivel culturar, no se pueden instalar compresores en la fachada porque perturbarían su estética cultural -amén de lo que le está pasando por desgracia al usuario JGUENA-). El problema es que tú malinterpretas las sentencias y tomas cachos por aquí y cachos por acá para fabricar y justificar tus normas a tu antojo.

10º... Por favor, te rogaría que no me molestases más para malmeter contra mí.

Un saludo y sé feliz.

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F

Fixin

08/08/2024 09:15

Para Tripolin.
Según recoge el Memento Propiedad Horizontal de Lefebvre que se hace eco de la actual postura del Tribunal Supremo, este, el Tribunal Supremo, tiene un criterio distinto al tuyo, debe ser que ellos tampoco saben interpretar la ley.
El texto legal dice: "El Tribunal Supremo viene interpretando con cierta flexibilidad la exigencia del consentimiento de la junta de propietarios cuando de lo que se trata es de instalar aparatos de aire acondicionado.
Especialmente con posterioridad a la reforma de la L 8/2013, la posición general es que la instalación de estos aparatos queda sujeta al simple acuerdo mayoritario de propietarios y cuotas, salvo que se trate de aparatos de grandes dimensiones. El consentimiento, en principio, solo puede negarse en el caso de que exista un razonamiento o justificación legítima, lo cual está plenamente justificado si los aparatos generan unos ruidos o vibraciones excesivas que los propietarios de los pisos altos no tienen por qué soportar (AP Madrid 18-3-14; AP A Coruña 21-10-20; AP Burgos 13-3-20; AP Madrid 30-10-19).
La justificación de esta flexibilidad se encuentra en la voluntad de favorecer que las viviendas antiguas puedan adaptarse a las mejoras tecnológicas y mejorar con ellos la habitabilidad del inmueble. Por dicha circunstancia, lejos de poder determinar una solución inequívoca al problema, habrá de estarse a las circunstancias concurrentes en cada caso concreto, existiendo un abundantísimo casuismo jurisprudencial sobre la materia (TS 5-12-12).
Así, se viene entendiendo que, cuando la instalación de los aparatos de aire acondicionado no precisa de obras de perforación, no merecen la consideración de alteración de los elementos comunes, ya que de lo contrario se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados originalmente para dicho particular. Es esta la interpretación sociológica que en virtud del CC art.3, debe hacerse de la materia (TS 15-12-08; 5-12-12; 1-7-16; AP Madrid 18-7-23; AP Sevilla 18-7-23; 6-7-23; AP La Rioja 20-10-16).
No obstante, cuando exista una preinstalación de aire acondicionado, los propietarios deben limitarse a la puesta en marcha de su sistema sin alterar innecesariamente la fachada principal del edificio (TS 1-7-16)."

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carolinevega

05/08/2024 22:56

La instalacion de compresores de aire acondicionado tanto en las fachadas, como en patios, esta regulada en el art, 10.3.b. que claramente indica que la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, requerira la aceptación por los 3/5 de todos los propietarios.
Debiendo tener en cuenta el presunto voto del propietario ausente.
Este art. No hace mención alguna a excepciones de fachadas internas, externas, patios o plazas.
Por lo tanto la unanimidad no es necesaria.
Aclaratoria la explicacion en la web de SEPIN
https://www.sepin.es/tienda-online/articulo/articulo.aspx?id_articulo=4683
¿El aire acondicionado se puede colocar en elementos comunes sin el acuerdo de la Junta? ¿En cualquier lugar? ¿Es posible que la Comunidad niegue la autorización? En principio, toda instalación en fachadas o rotura de muros para colocar estos aparatos necesitaría, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, así como por aplicación del art. 10.3 b) LPH, el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios. Ahora bien, si es un simple apoyo o una colgadura por el elemento común, sin abrir huecos, ¿también se aplicaría este quorum? ¿Se podrá prohibir cuando sea imprescindible para el desarrollo de una actividad? ¿En qué casos se considera que resulta molesta? Veamos la respuesta que nos ofrece la jurisprudencia en los distintos supuestos.
Quien quiera saber más, ya sabe lo que tiene que hacer.
Pasar por la caja, en este caso de SEPIN.
El colmo es el gran consejo:
Lo de la ventana a puerta yo lo leí mal; pido disculpas. Pero aún así, vas a modifiar un elemento común y no las tengo yo del todo claras con que eso se pueda hacer, aunque en principio no creo que ningún vecino te diga nada. Es más, yo ni lo propondría en junta si el cambio no se va a notar.

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T

Tripolin

05/08/2024 21:43

jguena, ves como no tienes que hacerle caso a personas que no tienen ni idea de lo que te aconsejan?.

Lo de la ventana a puerta yo lo leí mal; pido disculpas. Pero aún así, vas a modifiar un elemento común y no las tengo yo del todo claras con que eso se pueda hacer, aunque en principio no creo que ningún vecino te diga nada. Es más, yo ni lo propondría en junta si el cambio no se va a notar.

Respecto a lo del aire acondicionado... he de suponer que vives en el casco antiguo y el edificio no cuenta con una preinstalación de aire acondicionado.

Lo que ya si que no entiendo es cómo no te dejan instalarlo en el tejado del edificio (vaya por delante que no sé cómo es tu edificio y mucho menos el tejado). Pero he visto sentencias que si lo ha permitido el juez a pesar de prohibirlo la comunidad. Aunque claro, no sé si con lo de prohibición te refieres a que lo prohibe el ayuntamiento o tu comunidad.

Mi consejo sería el mismo que te han dado, colocarlo a nivel suelo en algún balcón (nunca colgarlo a la vista).

También ten en cuenta que el artículo 7.2 de la LPH prohibe la instalción de aparatos que produzcan molestias a los vecinos, por lo que como algún vecino se queje, te va a denunciar al ayuntamiento. Es por ello que antes de la instalación deberás presentar un estudio en el ayuntamiento para que te aprueben dicha instalación.

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J

jguena

05/08/2024 21:16

En cuanto a la ventana. En ningún momento se va a proponer sustituir la ventana por una puerta. Simplemente es cambiar el tamaño de la ventana existente por una de mayores dimensiones. El patio de luces al de que la ventana es propiedad de la comunidad. Tiene una puerta independiente a través de la cual se puede acceder al patio desde la zonas comunes de edificio, pero esto es irrelevante para lo que propongo.

En cuanto al aire acondicionado, hablando con el presidente me comenta que hace unos años ya lo propuso un vecino y no se lo permitieron. Ni colocar en el patio interior ni en la azotea. En la fachada exterior está prohibido en mi zona por ordenanza municipal, la única alternativa que me proponen es instalarlo en un diminuto balcón de mi propiedad, quedaría totalmente inutilizable con el compresor…

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T

Tripolin

05/08/2024 21:06

Artículo 10.3.B de la actual LPH a fecha de 5 de Agosto de 2024:

b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

No hagáis caso de personas sin conocimientos en la materia y que no sabe interpretar leyes y sentencias. Solo malmeter y confundir a los usuarios.

Si os demandan, luego pedirles los perjucios a ellos que veréis como te los pagarán en canicas.

EN LOS PATIOS DE LUCES, sobre todo en los que son propiedad de la comunidad, NO SE PUEDEN INSTALAR AIRES ACONDICIONADOS salvo que esté a favor la unanimidad de los propietarios. Siempre teniendose en cuenta de los perjudicados por los problemas que puedan generar los ruidos o molestias derivados del funcionamiento de los compresores.

En el caso de que el edificio cuente con instalación de aire acondicionado, está terminantemente prohíbida su instalación en lugares no ubicados a tal efecto. Ya no solo va en contra de la LPH sino de las propias normativas a nivel ayuntamiento de la ciudad o pueblo que seais.

Cosa diferente sería si el aire acondicionado se instala en una edificio antiguo sin previa instalación de aire acondicionado de obra. En esos caso sí podría valer las 3/5 partes siempre y cuando el ayuntamiento de vuestra ciudad o pueblo lo permita.

En el caso de la modificación de ventana a puerta, dicha obra modifica el título constitutivo. En este caso en concreto, la ventana que pretende modificar el usario por una puerta, resulta que está en el patio de luces, del cual, desconocemos si es de su propiedad o de la comunidad.

En el caso de ser de la comunidad, se precisa la unanimidad para la transformación de ventana a puerta. En el caso de ser propiedad privada, más de lo mismo porque de igual manera modifica el título constitutivo; aunque en este último caso, dependerá del juez de primera instancia. Algo diferente será la audiencia provincial o tribunal supremo.

Llevad cuidado con lo que cierto usuario promulga sin más conocimientos que lo que le dicta su lógica y exponiendo artículos que no se refieren a lo que promulgan.

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carolinevega

05/08/2024 20:48

La instalacion de un compresor para el aire acondicionado, asi como la modificación de una ventana.
Segun el art. 10.3.b. de la LPH, Sólo y exclusivamente se necesita la aprobacion por 3/5 teniendo en cuenta el presunto voto del ausente,
La unanimidad era antes

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carolinevega

05/08/2024 20:46

La instalacion de un compresor para el aire acondicionado, asi como la modificación de una ventana.
Sólo y exclusivamente se necesita la aprobacion por 3/5 teniendo en cuenta el presunto voto del ausente,
La unanimidad era antes

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T

Tripolin

05/08/2024 19:41

Vamos de Pe a Pa.

Las obras que revistan peligro NO PRECISAN DE APROBACIÓN y las puede ordenar el propio presidente sin la autorización de junta alguna. Cosa diferente es que el presidente no esté en su domicilio porque está a muchos kilómetros de vacaciones.

Eso de colocar un aire acondicionado en el patio de luces... primero debemos saber si el patio es suyo o si el patio pertenece a la comunidad. Porque si pertenece a la comunidad, se precisa la unanimidad (no le haga caso a personas que no tienen ni pajolera idea de la interpretación de las leyes y mucho menos no tiene ni idea de jurisprudencia al respecto).

Convertir una ventana a puerta MODIFICA EL TÍTULO CONSTITUTIVO, con lo que se precisa sí o si de la unanimidad de los propietarios. Más aún si esa ventana que quiere convertir en puerta da al patio de luces que no es suyo sino de la comunidad.

Además, como preámbulo a todo lo anterior, debería usted solicitar a su administrador copia del título constitutivo del edificio. Ahí viene todo bien detallado a la hora de saber si es usted o no el propietario de ese patio.

Si usted quiere demandar a la comunidad, adelante; pero no lo va a resolver hasta quizás el año que viene en septiembre, octubre o noviembre.

Las convocatorias no las convocas usted; las convoca el presidente o a petición del 25% del total de las cuotas. Las demás, no las convoca el presidente porque solo un vecino la quiera convocar salvo excepciones muy relevalantes para el resto de comuneros.

En este caso, lo único que veo importante en lo que ha expuesto usted, siempre que esto sea verdad, es la peligrosidad de las vigas. Pero esto, amigo mío, no precisa de junta de vecinos.

Debe usted dirigir burofax al presidente (si es también al administrador mejor que mejor), en el que le demuestre que hay que reparar urgentemente lo que usted expone en este post. Si no responde el presidente y ocurre una desgracia derivada de lo que usted expone, el presidente será el responsble civil, incluso penal si muere alguien a causa de lo que usted expone sobre las vigas.

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C

casigonz

05/08/2024 18:02

Redacta una carta formal dirigida al presidente y al administrador de la comunidad, detallando la urgencia de la situación, especialmente el peligro que supone el estado de las vigas. Adjunta el informe del arquitecto y el presupuesto de reparación para respaldar tu solicitud. Enfatiza que se trata de una cuestión de seguridad que no puede esperar.

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carolinevega

05/08/2024 15:57

No le han explicado las cosas bien
me cuentan que se puede convocar una reunión extra en el mes de septiembre (a principios) ya que estamos en periodo de vacaciones (también algunos propietarios) y para ello se necesita el voto de la mayoría de los participantes.”
Usted se tiene que dirigir al presidente, y demostrarle la urgencia para la comunidad, no para usted, de dicho arreglo
Lo mismo que la peticion de cambiar abertura de ventana y poner el compresor en el patio.
Que para esto, se necesita el acuerdo de los 3/5 de todos los propietarios, cosa por otro lado, bastante complicado de obtener.
Referente a que usted arregle las vigas, y nomsea la comunidad, lo veo muy complicado, dado que no será unicamente problema de su vivienda.
Me temo que hasta el otoño, no va a tener respuesta a su problema

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ARV1

05/08/2024 10:47

Cuando se pide una reunión extraordinaria es porque no admite demora y la comunidad debe actuar con prontitud.

El problema de las vigas es el más importante y debería evaluarse por un técnico (aparejador o arquitecto) para que realizara un dictamen de la urgencia y ver la necesidad de actuar con rapidez o, esperar a septiembre. Dependería de éste informe para meter prisa al presidente para convocar esa reunión ya que esas vigas son comunitarias y es la comunidad la que tiene de sufragar el gasto de la reparación.

El administrador está de vacaciones??? Puede estarlo evidentemente, pero debe dejar a alguien al cuidado para atender las comunidades que administra, es decir, que no puede cerrar el "kiosco", alguien ha de quedar de guardia. Sobre el resto de problemas que cita, no son urgentes y ahí yo le daría la razón al presidente. Y sepa que, es el presidente y no el administrador el que puede convocar las reuniones.
Editado por ARV1 5/8/2024 12:19

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Junta extraordinaria en "periodo de vacaciones"

¿Cómo proceder ante la necesidad de reparar vigas en mal estado en mi vivienda recién adquirida?

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