Este es un tema que, lamentablemente, no es del todo claro y depende mucho de las normativas locales y de los acuerdos internos de la Mancomunidad y las comunidades que la componen. Aquí te doy algunas orientaciones sobre las dos cuestiones que planteas:
La Mancomunidad tiene la facultad de regular el uso de las zonas comunes (como piscinas y jardines) y puede, en teoría, establecer cuotas especiales o adicionales si se demuestra que los apartamentos turísticos generan un mayor uso o desgaste de estas áreas. Sin embargo, para establecer un cargo adicional, se necesitaría un acuerdo de la Junta de Propietarios de la Mancomunidad, y este acuerdo debe aprobarse con la mayoría necesaria que establecen los estatutos de la Mancomunidad o la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Además, cualquier cambio en las cuotas debería justificarse adecuadamente para evitar posibles impugnaciones por parte de las comunidades afectadas.
Control a los pisos y empresas que comercian con esos pisos:
La Mancomunidad, por sí misma, no tiene competencias directas para regular la actividad económica de los pisos turísticos ni de las empresas que los gestionan. Sin embargo, puede establecer normas de convivencia y de uso de las zonas comunes que afecten indirectamente a estos pisos, como horarios de uso, conductas permitidas en las áreas comunes, etc.
Si la actividad turística genera molestias o problemas, se podrían plantear normas más estrictas dentro de la Mancomunidad, que luego tendrían que ser aprobadas en la Junta de Propietarios. No obstante, el control directo sobre las viviendas y las empresas que las gestionan recae más en la administración local (ayuntamiento) o autonómica, que regula la actividad turística en su conjunto.
Recomendaciones
Es importante revisar los estatutos de la Mancomunidad y las normativas locales para ver qué posibilidades legales existen para regular o limitar el impacto de los apartamentos turísticos.
Dado que el administrador no parece estar colaborando, podrías considerar consultar a un experto en normativa de turismo para obtener asesoramiento más detallado.
Plantear estas cuestiones en la próxima Junta de la Mancomunidad, con propuestas concretas sobre cuotas adicionales o normas de uso, puede ser un buen primer paso.
El aumento en la cuota que podrían aplicar a las comunidades que mantienen pisos turísticos depende de varios factores, y debe calcularse de manera justa y proporcional. Te dejo algunos pasos y consideraciones para determinar el importe:
Lo primero es identificar el impacto adicional que los pisos turísticos generan en las zonas comunes. Por ejemplo, ¿hay un mayor uso de la piscina, jardines, áreas recreativas, etc.? ¿Esto conlleva un mayor desgaste o costes adicionales en mantenimiento, limpieza, seguridad, etc.?
Estimar los costes adicionales que este mayor uso está generando. Puedes incluir gastos de mantenimiento, reparación, limpieza, vigilancia, o incluso costes legales si se han tenido que tomar medidas por problemas causados por turistas.
Si se determina que una parte significativa de los costes extra proviene de los pisos turísticos, podrías proponer un incremento proporcional en la cuota de las comunidades afectadas. Este aumento debe ser razonable y basado en los costes adicionales que se han identificado.
Cálculo del Aumento:
Supongamos que los costes adicionales anuales debido al uso de zonas comunes por parte de turistas suman 10.000 euros.
Si hay 100 apartamentos en total en la Mancomunidad, y 20 son turísticos, puedes decidir repartir ese coste entre estos 20 apartamentos turísticos, lo que daría un aumento de 500 euros por apartamento al año.
Sin embargo, si los estatutos de la Mancomunidad no permiten calcular cuotas por apartamento individual, deberías aplicar el incremento a las comunidades completas que albergan estos pisos turísticos, distribuyendo el aumento proporcionalmente según el número de apartamentos turísticos en cada comunidad.
Cualquier aumento en las cuotas debe ser propuesto en la Junta de Propietarios y aprobado con la mayoría necesaria según los estatutos. Es recomendable presentar un informe detallado que justifique los costes adicionales y el método de cálculo del incremento.
Es importante que el proceso sea transparente y que los propietarios entiendan por qué se está aplicando el aumento y cómo se ha calculado. Esto ayudará a evitar conflictos y posibles impugnaciones.
Si deseas un cálculo más específico, necesitarías proporcionar detalles sobre los costes adicionales identificados y el número de apartamentos involucrados en cada comunidad.
En la Comunidad Autónoma de Cataluña, las regulaciones pueden tener particularidades específicas en cuanto a la gestión de apartamentos turísticos y la forma en que las comunidades de propietarios y las Mancomunidades pueden abordar este tema. Aquí te señalo algunas consideraciones importantes para Cataluña:
Llei 5/2015 de Modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña: Esta ley regula la propiedad horizontal en Cataluña y establece las normas para la gestión de las comunidades de propietarios. A diferencia de la Ley de Propiedad Horizontal a nivel estatal, esta ley catalana tiene algunas particularidades, como la forma en que se pueden tomar decisiones y la posibilidad de modificar cuotas o regular el uso de los elementos comunes.
Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de Turismo de Cataluña: Este decreto regula la actividad turística en Cataluña, incluidos los apartamentos turísticos. Establece que los apartamentos turísticos deben cumplir con ciertos requisitos y estar registrados en el Registro de Turismo de Cataluña. Las comunidades de propietarios tienen derecho a regular la actividad de los apartamentos turísticos en sus estatutos, pero la Mancomunidad, por sí misma, no puede prohibir o regular directamente la actividad turística dentro de las comunidades que la componen.
Acuerdos Comunitarios: En Cataluña, si una comunidad de propietarios quiere limitar o prohibir la actividad de apartamentos turísticos, debe aprobarlo en Junta con una mayoría cualificada (generalmente 4/5 partes de los votos). Esta norma no se aplica a las Mancomunidades, pero si se busca controlar los efectos de los apartamentos turísticos en las zonas comunes, se debe seguir el procedimiento de aprobación en Junta con las mayorías que establezcan los estatutos.
En Cataluña, las comunidades de propietarios pueden acordar una modificación de las cuotas de participación si se justifica un mayor uso de las zonas comunes. Sin embargo, esto también debe ser aprobado en Junta de Propietarios y cumplir con las mayorías legales establecidas. Es importante que cualquier modificación de las cuotas sea proporcional y esté debidamente justificada.
Gastos Comunes Extraordinarios: Si los apartamentos turísticos generan un uso extraordinario de las zonas comunes, la Mancomunidad podría justificar la necesidad de una cuota extraordinaria o un incremento de la cuota de las comunidades afectadas. Sin embargo, este tipo de decisión necesita una base legal sólida y debe ser aprobada por la Junta.
Es recomendable que la Mancomunidad consulte con el ayuntamiento correspondiente o con la Generalitat de Cataluña (en particular, el Departamento de Turismo) para obtener información específica sobre cómo pueden abordar la cuestión de los apartamentos turísticos y si existen normativas locales que podrían permitir un mayor control o la imposición de cuotas adicionales.
Recomendación
Dado que la situación en Cataluña puede ser más compleja debido a las normativas específicas, es altamente recomendable contar con asesoramiento legal especializado en la normativa catalana.
Si necesitas más detalles o asesoramiento más específico, no dudes en seguir, preguntado.