si no pago derrama tengo derecho a voto ?

Entiendo su frustración con los debates que a menudo surgen en torno a la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Sin embargo, considero que la ley, en su esencia, es bastante clara. Quizás lo que genera confusión no es tanto la redacción, sino las diversas interpretaciones que algunos intentan imponer sin considerar el contexto específico de cada situación.

No creo que la LPH necesite una revisión profunda, sino más bien una mejor comprensión y aplicación por parte de quienes la manejan. En muchos casos, la confusión proviene de la sobreinterpretación o la falta de conocimiento práctico. Una mayor divulgación y educación en cuanto a los derechos y deberes que establece la ley podría ser una solución más efectiva que su reforma total.

¿Dispone de algún ejemplo palpable que sustente esta afirmación?

Ya está expuesta esta salvedad.

La clave está en el criterio que adopte el juez o la jurisprudencia en cada caso específico, ya que no existe unanimidad sobre este punto.

Falso. La ley dice que no están obligados a participar. Por tanto, no pagan nada. 
 

El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, en el caso de mejoras no necesarias cuyo coste supere el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no estará obligado a participar en el coste que exceda ese límite. La ley no menciona explícitamente una obligación de pagar las tres mensualidades, pero la interpretación más común es que se puede entender que hasta ese umbral el propietario sí debe contribuir. Veamos el texto exacto de la ley:

"El acuerdo validamente adoptado que tenga por objeto la realización de mejoras no necesarias, cuyo coste exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no obligará a los disidentes salvo que, posteriormente, pretendan participar de las ventajas de la mejora realizada. En este caso, deberán abonar la cantidad que les hubiera correspondido, debidamente actualizada."

El texto menciona claramente que los disidentes no están obligados a participar en la parte del coste que exceda esas tres mensualidades, pero no afirma que estén completamente exentos de todo el coste. Es en este punto donde las interpretaciones difieren. Algunos juristas y administradores de fincas interpretan que el propietario disidente está obligado a abonar el coste hasta el límite de esas tres mensualidades, mientras que otros sostienen que si el coste total excede esa cantidad, no se puede exigir nada al disidente.

En resumen, la ley no menciona explícitamente una obligación de pagar tres mensualidades, sino que regula el derecho del propietario disidente a no participar en el coste que exceda ese límite. Por tanto, su interpretación de que no hay obligación de pago alguno puede ser defendible. La clave está en el criterio que adopte el juez o la jurisprudencia en cada caso específico, ya que no existe unanimidad sobre este punto.

Cita:

Eso sí, el propietario disidente sí está obligado a pagar el importe de esas tres mensualidades, aunque no esté de acuerdo con la mejora. Solo estará exento de cualquier cantidad que exceda ese límite.

Discrepaba antes, y sigo discrepando.  Apunte exactamente dónde dice la ley que está obligado a pagar tres mensualidades. La ley sólo dice que si excede de esa cantidad, el disidente no está obligado s participar (por tanto, no paga nada).

Claridad en el alcance del artículo 17.4: El artículo 17.4 es claro en que los propietarios disidentes no están obligados a contribuir al coste que exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes en obras de mejora no necesarias. No obstante, puede ser útil enfatizar que esto solo aplica a aquellas mejoras aprobadas por mayoría cualificada (tres quintos), y que los disidentes no están exentos de pagar las tres mensualidades ordinarias correspondientes.

Comparación con el artículo 10.2: El artículo 10.2 trata sobre obras de accesibilidad y mejoras que sí son obligatorias. Aquí es donde se establece un límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, permitiendo que la parte del coste que exceda de esa cantidad sea asumida por los que promueven la obra. En este caso, la obligación de contribuir existe, aunque se busca un límite razonable para evitar cargas excesivas a los propietarios.

Posible confusión en la interpretación: En su respuesta, menciona "si hubiese sido su opinión que pagase los tres meses", pero la realidad es que el artículo 17.4 está redactado de manera que solo obliga a pagar hasta tres mensualidades en el caso de mejoras no obligatorias, mientras que el artículo 10.2 impone un límite más alto (doce mensualidades) para obras que sí son obligatorias. Es importante subrayar esta distinción entre obligatoriedad y contribución voluntaria más allá del umbral en cada caso.

Validez del acuerdo y obligación de impugnar: Es cierto que no es necesario impugnar el acuerdo para eximirse del pago si la mejora es no obligatoria y el coste supera las tres cuotas ordinarias de gastos comunes. Según el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los propietarios que no estén de acuerdo con esa mejora no están obligados a participar en el gasto que exceda ese límite, aunque el acuerdo sea válido y legal. Sin embargo, conviene señalar que la impugnación puede ser relevante si se cuestiona el propio acuerdo, más allá de la exención del pago, por ejemplo, si se considera abusivo o desproporcionado.

Uso de la mejora: Es correcto decir que, en el caso de que más adelante quiera hacer uso de esa mejora, el propietario deberá abonar su parte correspondiente, actualizada. La LPH permite que, si la mejora se puede limitar, los disidentes no están obligados a participar inicialmente en el gasto, pero si deciden disfrutar de ella en el futuro, sí deben contribuir de acuerdo con las cuotas actualizadas en ese momento.

Exención del pago de las tres mensualidades: Aquí hay una imprecisión. Si bien es cierto que los propietarios disidentes no están obligados a pagar el exceso del coste de las tres mensualidades ordinarias, sí están obligados a abonar esas tres mensualidades. El artículo 17.4 deja claro que no se puede exigir más allá de ese límite, pero no exime del pago hasta dicho umbral. Es decir, siempre deberán pagar hasta el equivalente a tres mensualidades, aunque no estén de acuerdo con la mejora.

Comparación con ascensores y barreras arquitectónicas: El punto final sobre los ascensores y la eliminación de barreras arquitectónicas es correcto. Las obras de accesibilidad sí son consideradas obligatorias y, en estos casos, los propietarios están obligados a contribuir hasta un límite de doce mensualidades ordinarias, tal y como establece el artículo 10.2 de la LPH. Sin embargo, no es aplicable a todas las mejoras, solo a aquellas consideradas necesarias para garantizar la accesibilidad y otras obras obligatorias.

Si se trata de una mejora no necesaria cuyo coste supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que esté en contra de la misma no está obligado a impugnar el acuerdo, ya que este sigue siendo válido y legal. No obstante, no estará obligado a pagar la parte del coste que exceda esas tres mensualidades, aunque no se le pueda privar del uso de la mejora. Si en el futuro decide beneficiarse de esa mejora, y es posible limitarle el acceso, deberá abonar su parte correspondiente, actualizada.

Eso sí, el propietario disidente sí está obligado a pagar el importe de esas tres mensualidades, aunque no esté de acuerdo con la mejora. Solo estará exento de cualquier cantidad que exceda ese límite.

Por último, la obligación de contribuir al coste mínimo equivalente a doce mensualidades es aplicable solo a obras obligatorias, como la instalación de ascensores o la eliminación de barreras arquitectónicas, que tienen un tratamiento distinto en la LPH (art. 10.2).

Con todo el respeto, discrepo con usted, Almondo.

Si se trata de una mejora no necesaria cuyo coste supera las 3 cuotas ordinarias, quien esté en contra de ella no necesita impugnar el acuerdo. Ese acuerdo es perfectamente válido y legal. No obstante, no estará obligado a participar del gasto, incluso si no se puede impedir su uso. Si más adelante quiere disfrutar de la mejora, en caso de que sí sea posible limitarle su uso, deberá aportar su parte, actualizada.

Y tampoco está obligado a pagar el importe correspondiente a las 3 mensualidades. No está obligado a desembolsar cantidad alguna.

Me da la sensación de que ha trasladado lo que ocurre con los ascensores (en general, eliminación de barreras), en los que sí existe obligación de pagar el mínimo, equivalente a 12 mensualidades.

Reescribo la respuesta para evitar malos entretenidos:

Si la derrama que se plantea en su comunidad corresponde a una mejora no obligatoria, como podría ser una mejora estética o de lujo, Ud. tiene la opción de impugnar el acuerdo si lo considera abusivo o injustificado. Mientras no impugne judicialmente y consigne el importe correspondiente, la derrama seguirá siendo exigible, y Ud. perdería su derecho a voto en las juntas de propietarios hasta que abone la cantidad adeudada.

Un punto clave que ha sido tratado en diversas sentencias del Tribunal Supremo es que, si una mejora no obligatoria (como la construcción de una piscina o gimnasio) requiere una mayoría cualificada para su aprobación, Ud. no estaría obligado a pagar si el coste de dicha mejora excede tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, siempre que se haya opuesto o no haya estado presente en la votación. Esto ha sido confirmado en fallos recientes donde el Supremo ha establecido que los propietarios disidentes no están obligados a contribuir a gastos desproporcionados si superan ese umbral de coste, tal como se recoge en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal?

Sin embargo, aunque no esté obligado a pagar la parte que excede de esas tres mensualidades, sí está obligado a abonar hasta ese límite, incluso si no está de acuerdo con la mejora. De no hacerlo, perdería su derecho a voto en las juntas. Así, cualquier cantidad que exceda las tres mensualidades sería voluntaria y no afectaría su derecho a participar en decisiones comunitarias.

Es importante considerar que la jurisprudencia ha adoptado un enfoque restrictivo en cuanto al "interés general" en este tipo de mejoras, como lo demuestra la interpretación del Tribunal Supremo en varios casos relacionados con instalaciones no esenciales para la conservación o habitabilidad del edificio?

El artículo ha sido derogado, pero no así el precepto establecido en el 16.4. Me sorprende su determinación para ordenar las situaciones al rectificar los errores de sus colegas; sin embargo, su manera de actuar no es digna de imitar.

El matiz que podría aplicar en su caso es que si la derrama es considerada "no obligatoria" (por ejemplo, para mejoras de lujo o modificaciones estéticas), Ud. podría tener la opción de impugnar el acuerdo si considera que es abusivo o no justificado. Eso sí, mientras no lo impugne judicialmente y consigne el importe, la derrama seguirá siendo exigible, y su derecho a voto estará suspendido hasta que pague lo adeudado.

Un punto importante es que si la mejora no obligatoria requiere una mayoría cualificada para ser aprobada (como suele ocurrir con obras de mejora que no son necesarias), y Ud. se opuso o no estuvo presente, no estará obligado a pagar si el coste supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este caso, su derecho a voto no se vería afectado, ya que la ley le exime del pago de esa mejora específica.

En el caso de mejoras no obligatorias, si la derrama supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, según el artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ud. no estaría obligado a pagar la parte que exceda de esas tres mensualidades. Sin embargo, sí estaría obligado a contribuir hasta ese límite.

Es decir, debe pagar al menos el importe equivalente a tres mensualidades ordinarias, aunque no esté de acuerdo con la mejora. Si no lo hace, perdería el derecho a voto en las juntas hasta que abone esa cantidad. Por otro lado, cualquier cantidad que exceda de esas tres mensualidades sería voluntaria para Ud., y no podría perder el derecho a voto por no pagarla.