Duda mancomunidad de propietarios

Arvi tu dices:
Ese acta seguramente esté inscrita en la Escritura Constitutiva de la comunidad, es decir, sirve de estatutos y por tanto poco se puede hacer ya que para modificarlo requiere la unanimidad.
Y si no estuviese inscrita?
Yo encuentro muy raro, que se aprobase en la junta de constitución de la comunidad, ( lo normal es que existiese con anterioridad) y si asi se hizo, tuvo que existir unanimidad para aprobarlo, dado que se tocan temas de coeficientes
Pregunto a JuanAntonio: estuvo usted en esa junta?

En un futuro queda por saber que coeficiente tendrá la tercera fase, si  la cuarta y la quinta siguen sin edificarse.

Su consulta se la contestado en gran parte Cincinnati. Ese acta que le ha facilitado el administrador (cuidado con éste que seguro que lo ha colocado ahí el promotor, por tanto es un espía del él) lo deja meridianamente claro. Ese acta seguramente esté inscrito en la Escritura Constitutiva de la comunidad, es decir, sirve de estatutos y por tanto poco se puede hacer ya que para modificarlo requiere la unanimidad y eso usted no lo va a conseguir, porque el propio promotor tiene propiedades en la comunidad y tiene derecho a voto y votará NO. Usted debe saber que un promotor de viviendas dispone (generalmente) de un equipo asesor (abogados especialistas) que le lleva de la mano en temas legales y financieros, y este asunto lo tienen digerido desde antes de pone un ladrillo en la edificación. Y sé de lo que hablo. El caso es que ustedes disfrutan de unas instalaciones para dos bloques y ahora les puede resultar agradable y espaciosas, pero cuando el número de propietarios se duplique, puede que ya no lo  sea, lo digo sin verla ni conocerla, pero suele ocurrir. Su consulta viene por el pago del mantenimiento pero ya eso lo ha dejado atado el promotor. Ah, y vigilen al administrador que ese sí que ha hecho un buen negocio al gestionar una mancomunidad, y no digo más por temor a equivocarme al no conocer esa urbanización.

Un saludo.

Caroline

No te entiende la gente porque no sabes escribir.

Aquí tienes la frase corregida:

Si esa acta se considera como estatutos y no ha sido registrada, el acuerdo no será vinculante para futuros compradores, según lo indicado en el artículo 5, penúltimo párrafo.

Y ya te han dicho que lo que afirmas necesita ser matizado, pero no lo has hecho.

el acuerdo podría no ser vinculante

Pero, en este caso, ya le han indicado que sí es vinculante y, además, le han proporcionado incluso un ejemplo.

Los acuerdos establecidos en actas pueden tener validez para terceros bajo ciertas condiciones, aunque no se encuentren registrados formalmente. Esto dependerá del tipo de acuerdo, la naturaleza jurídica de las partes involucradas y el contexto en que se aplique. En algunos casos, podrían ser oponibles a terceros si se logra demostrar su conocimiento o si estos acuerdos tienen efectos en el ámbito contractual entre las partes.

Sin embargo, para garantizar mayor seguridad y eficacia frente a terceros, especialmente en temas societarios o de obligaciones legales, se recomienda inscribir estos acuerdos en los registros pertinentes. Esto facilita su reconocimiento oficial y evita posibles controversias en su aplicación.

Ejemplo de una subcomunidad aún no edificada que en el futuro formará parte común con otras subcomunidades:

Imaginemos un proyecto de urbanización que se divide en varias fases de construcción. En una de las fases iniciales, se decide crear una subcomunidad para un conjunto de parcelas que se edificarán en el futuro, pero que aún no han comenzado a construirse. Esta subcomunidad estará compuesta por los propietarios de esas parcelas, quienes acordarán en un acta ciertos aspectos relacionados con su desarrollo y futuras obligaciones comunes.

Caso práctico:

Un grupo de propietarios adquiere parcelas en un proyecto de urbanización en fase de planeamiento. Aunque no se ha iniciado la construcción, se acuerda crear una subcomunidad para gestionar los aspectos relacionados con la futura urbanización. Este acuerdo establece que, una vez que las parcelas sean edificadas y los edificios sean ocupados, la subcomunidad se integrará con otras subcomunidades vecinas para formar una comunidad de propietarios más grande, compartiendo ciertos elementos comunes, como caminos, zonas recreativas y servicios.

Acuerdo vinculante: Los propietarios de la subcomunidad acuerdan lo siguiente:

Que, aunque aún no se haya edificado, los terrenos serán gestionados por una subcomunidad con funciones específicas (por ejemplo, mantenimiento de los accesos hasta que se inicien las obras).
Que, una vez que todos los edificios de la urbanización estén terminados, la subcomunidad se fusionará con otras subcomunidades de la misma urbanización para crear una comunidad de propietarios única.
Que los costes de mantenimiento y administración inicial serán cubiertos por los propietarios de las parcelas aún no edificadas, conforme a las cuotas asignadas en el acuerdo.

Vinculación: Este acuerdo es vinculante para los propietarios de las parcelas, quienes aceptan que, en el futuro, sus derechos y obligaciones pasarán a formar parte de una comunidad más amplia que gestionará los elementos comunes del complejo. Aunque no se haya iniciado la edificación, las decisiones tomadas en esta fase preliminar tendrán efectos cuando se finalice la construcción y se active la comunidad de propietarios. Los acuerdos firmados en el acta, aunque no se registren en el registro de la propiedad, obligarán a los propietarios, ya que son acuerdos privados establecidos en función de sus derechos y deberes dentro de la futura comunidad.

Este tipo de acuerdos asegura la organización y el funcionamiento futuro de la comunidad de propietarios, incluso antes de que las obras se hayan completado.

El artículo 2 del acta deja todo atado y bien atado. Aquí no hay ambigüedad: las futuras fases tendrán derecho a entrar en la mancomunidad una vez construidas y constituidas como comunidades. En otras palabras, por ahora están fuera del ajo, pero en cuanto se levanten las viviendas y haya vecinos, entran al reparto de gastos y beneficios. Así está firmado, y a eso hay que atenerse.

Mientras tanto, el marrón de los gastos sigue siendo solo para los de la Primera y Segunda Fase. Sí, es una faena, pero así lo dejó estipulado el promotor cuando aprobó el acta como presidente y propietario. Que esto lo hizo mirando por su interés, tampoco sorprende, pero está dentro de la legalidad.
¿Qué pasa cuando entren las nuevas fases?

Cuando las siguientes fases entren en juego, se acabará pagar solo entre ustedes. Los gastos se repartirán entre todos según los coeficientes ya fijados:

Primera Fase: 42,857%
Segunda Fase: 57,143%
Y lo que sumen las nuevas fases.

Lo que no se menciona por ningún lado es si pueden exigir una compensación retroactiva por los años que no han pagado nada. Esto, por desgracia, pinta complicado, porque no se previó en el acuerdo inicial. Así que lo justo sería que, llegado el momento, entren sin deudas pendientes, pero desde ese día asuman su parte como toca.
¿Hay algo que votar o decidir?

Por lo que se desprende del acta, las siguientes fases entran automáticamente cuando se cumpla el requisito de estar edificadas y constituidas. No necesitan vuestro permiso, porque los coeficientes ya están asignados desde el inicio. Así que no es algo que esté sujeto a votación, salvo que surjan imprevistos o temas concretos a decidir más adelante.

Sin embargo, si quieren cambiar algo (por ejemplo, negociar una compensación o ajustar las condiciones de integración), ahí sí que entran en juego las mayorías:

Mayoría simple: Para acuerdos ordinarios o ajustes menores.
Mayoría cualificada (3/5 partes o más): Si hay que tomar decisiones importantes.
Unanimidad: Para cambios gordos que afecten la naturaleza misma de la mancomunidad o los coeficientes de participación.

Antes de nada gracias por la respuesta, tras hablar con el administrador me ha enviado el acta de formación de la mancomunidad, en el Art.2 aparece lo siguiente:

Artículo 2. Para el adecuado sostenimiento de los servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no corresponden individualmente a los bloques se atribuyen las siguientes cuotas de participación, que sufragarán los gastos a partes iguales participación y siempre y cuando estén las fases de obra ejecutadas y sus respectivas comunidades constituidas formalmente. Mientras no estén ejecutadas y constituidas todas las comunidades que forman la mancomunidad, sufragarán los gastos de la misma las que sí lo estén a partes iguales por cada vivienda:

XXXXXX XX XXXX PRIMERA FASE - 24 VIVIENDAS - COEFICIENTE ACTUAL 42,857 %

XXXXXX XX XXXX SEGUNDA FASE - 32 VIVIENDAS - COEFICIENTE ACTUAL 57,143 %

XXXXXX XX XXXX TERCERA FASE - SIN CONSTITUIR

XXXXXX XX XXXX CUARTA FASE - SIN CONSTITUIR

XXXXXX XX XXXX QUINTA FASE - SIN CONSTITUIR (QUEDA SIN DETERMINAR SI AL FINAL HABRÁ CUATRO O CINCO FASES PARA TODA LA MANCOMUNIDAD).

Esta cuota de participación servirá de módulo para la participación en cargas y beneficios, así como a efectos de cómputo de votaciones.

Este acta esta aprobada con los votos del presidente de la 1ªFase y el de la 2ªFase, que además de ser el presidente es el promotor de las otras fases y propietario de dos pisos donde reside.

Por lo que entiendo que no tenemos nada que hacer, mas que aceptar que el día que se construyan las siguientes fases repartir las cuotas entre todos los vecinos y seguir pagando hasta como hasta ahora mismo.

El derecho de los terceros a usar las zonas comunes

Esto no es automático, ni mucho menos. Si esa parcela no ha puesto ni un euro para mantener las instalaciones, no pueden llegar de repente como si esto fuera barra libre. Ahora, ¿qué dice la ley y los papeles que tenéis? Hay dos claves:

Estatutos y acuerdos originales: Si en su momento se dejó por escrito que, al edificarse la parcela, entrarían en la mancomunidad, pues hay poco que discutir. Tendrán derecho, pero siempre bajo unas condiciones.

Escrituras de la parcela sin edificar: Aquí podría aparecer alguna referencia a la obligación de adherirse. Si no hay nada, no tienen derecho automático, y la cosa pasa a estar en vuestras manos.

Ahora bien, que entren o no dependerá de lo que se decida en una junta. Esto no es un coto cerrado, pero tampoco un parque público donde cualquiera se planta con la tortilla de patatas.

¿Quién paga mientras no hay vecinos?

El propietario actual de la parcela, quien tenga la escritura, debería estar asumiendo los gastos si es que el terreno ya estaba previsto como parte de la mancomunidad. Pero, por lo que cuentas, no está metido. Eso significa que no hay obligación legal de pagar, salvo que se acordara en su día.

Lo que está claro es que, si quieren usar las instalaciones en el futuro, habrá que exigirles que compensen todos los años en los que no han puesto ni un duro. Y aquí entra vuestra capacidad de negociación. La integración, en caso de que la aceptéis, debería venir con un cheque en la mano para nivelar el juego.

¿Podéis negaros a que entren?

Pues sí, siempre y cuando los estatutos no digan lo contrario. Si la parcela no está ligada legalmente a la mancomunidad desde el principio, dependerá de lo que votéis en junta. Eso sí, no os confiéis: si la parcela reclama judicialmente y logra demostrar que las zonas comunes estaban previstas para ella, podrían ganar. Por eso, mejor ajustar las cosas antes de que lleguen los problemas.

Mayorías necesarias

Si la parcela ya tiene algún vínculo legal con la mancomunidad: se necesitaría una mayoría simple para aceptar su entrada y establecer las condiciones económicas.
Si no tienen ningún vínculo: podríais necesitar el acuerdo unánime para incluirlos, ya que supondría modificar el marco actual de propietarios.