Respondiendo a celasius.
Toda esta retórica que ha aportado parece muy legal y demoledora, sí, pero es simplemente humo.
Partimos de la premisa que, en la comunidad del consultante, como en la inmensa mayoría, el administrador ejerce el cargo de secretario de la junta. Si secretario y administrador fueran distintos y el propietario pide el certificado al secretario y este a su vez al administrador, en este caso no podría cobrarlo, pero solo en este caso.
Usted dice: «1?? El contrato del administrador no está por encima de la junta
El administrador es un empleado de la comunidad, no al revés. Su labor es ejecutar lo que se acuerde en la junta de propietarios, siempre dentro de la legalidad.
Si la junta ha aprobado que los certificados sean gratuitos, el administrador tiene que acatarlo, salvo que en su contrato se establezca expresamente que puede cobrarlos.
Por lo tanto, la comunidad tiene pleno derecho a decidir sobre esto.»
En los temas comunitarios el administrador debe ajustarse a la ley en primer lugar y después a lo que acuerde con la comunidad. Y no, la comunidad no tiene pleno derecho a decidir sobre algo que no es comunitario sino particular. Es como si, por ejemplo, la comunidad tiene contratada a una empresa de limpieza y un propietario le pide a esa empresa que le limpie su casa y luego no entiende que esa empresa se lo cobre al margen de lo que cobra a la comunidad.
Usted dice: 2?? Si el contrato no dice que puede cobrar, no puede inventárselo
En derecho hay un principio claro: si algo no está pactado, no se puede exigir.
El contrato del administrador no menciona el cobro de los certificados, lo que significa que no tiene derecho a cobrarlos por su cuenta.
Es como si un fontanero le hiciera una reparación en su casa y luego le cobrara más porque "cree" que el trabajo era más complejo de lo normal. Si no estaba pactado, no hay nada que pagar.
Está claro que es mejor dejarlo todo meridianamente claro, se evitan problemas y es más claro decir en el contrato si el certificado se cobra aparte. Pero el hecho de que no lo nombre no significa que no pueda cobrarlo, ni mucho menos. El contrato vincula a la comunidad y al administrador, en el contrato se deben reflejar los términos de esa relación. Pero, la emisión del certificado de deudas a petición de un propietario no es un tema comunitario. De hecho, para pedirlo, basta con que el propietario se dirija al administrador y lo pida, no es necesario convocar una junta para esa petición.
Usted dice: 3?? El certificado de deuda no es un servicio extra, sino una función ordinaria
[…> Y una de esas funciones es expedir el certificado de deudas cuando un propietario vende su piso. Es algo que ya está incluido en su labor habitual y no es algo extra que pueda cobrar aparte, salvo que el contrato lo diga expresamente
Ahí está su error, la emisión del certificado de deuda no está dentro de sus funciones. Estas, descritas en el art.20 LPH, no recogen que el administrador deba realizar gestión particular alguna a un propietario. Y esta lo es.
Usted dice: 4?? La comunidad puede decidir sobre esto en junta
La Ley de Propiedad Horizontal permite que la junta organice los gastos y servicios comunes. Y en este caso, la junta pueda decidir que estos certificados sean gratuitos.
El administrador no tiene derecho a ignorar ese acuerdo, porque su función es ejecutarlo, no imponer su criterio.
Creo que se enroca en repetir lo mismo, como diría Juan Perro “obstinarse en su error”. No es ni un gasto, ni un servicio común.
Si están interesados, les puedo facilitar un interesante artículo doctrinal de Vicente Magro Servet, magistrado del TS y experto en propiedad horizontal, tratando justo este tema del cobro por parte del administrador del certificado de deudas. Es esclarecedor y aquí les dejo las conclusiones de su artículo. No tienen más que pedirlo y lo pego entero.
«1.- El secretario administrador de fincas tiene derecho a cobrar por la emisión del certificado de deuda interesado por un comunero que desea vender su inmueble.
2.- Se recomienda que el administrador de fincas incluya en sus contratos con las comunidades que estos certificados se cobrarán al suponer una actuación al margen del vínculo con la comunidad, a fin de clarificar este tema con los comuneros que pudieran alegar que no quieren pagar.
3.- El administrador de fincas debe expedir el certificado de deuda aunque el comunero se niegue a pagarlo.
4.- En este caso, se procederá luego a la reclamación judicial por el importe de la emisión del certificado.
5.- En cualquier caso, la comunidad no podría remover al administrador de fincas si este se niega a expedir certificados si no cobra, pero asume un riesgo por las posibles responsabilidades que se puedan derivar por su no emisión. Se trata de una actuación “privada” del administrador de fincas con el comunero que desea vender.
6.- El único caso en el que no podría cobrar sería en el de que fuera solo administrador de fincas y no secretario y este se lo ordenara como actuación de la comunidad.
7.- Se aconseja una reforma legal de la LPH en el art. 9 LPH por la que en los casos de compraventa de inmuebles los compradores deduzcan del importe de la venta a los vendedores la suma que conste en el certificado de deuda ; cantidad que retendrán para entregarla a la comunidad para satisfacer el importe de la deuda que consta en el certificado de deuda , a fin de que las comunidades de propietarios siempre puedan garantizarse el cobro de sus deudas en el caso de las transmisiones de inmuebles.»