OBRAS Y COMPORTAMIENTO EN VIVIENDAS
comunidad@segurvivienda.com La vivienda o propiedad (piso, local, garaje, trastero…) de la cual es titular cada vecino es de uso PRIVADO y PARTICULAR, es decir, que de ‘’puertas para a dentro’’, la Comunidad de Vecinos no tiene nada que ver.
Dicha Comunidad tiene como cometido ‘’administrar y gestionar’’ los elementos comunes del edificio o recinto (escaleras, patios, jardines, ascensor…), pero en ningún caso, lo que ocurre DENTRO de las viviendas.
Dicho esto, no quiere decir que cada usuario tenga ‘’manga ancha’’ para hacer y deshacer a su antojo todo lo que quiera dentro de la vivienda, por ejemplo, hacer obras que modifiquen la fachada, hacer ruidos a altas horas, instalar una cocina en el balcón…
Veamos las limitaciones que pueden existir, con carácter general:
OBRAS EN LA VIVIENDA
Cuando una vivienda es nueva, se plantean necesidades primarias que el constructor no ha acometido, como puede ser la colocación de toldos, o cerramientos. Y cuando la vivienda ya es antigua, es preciso realizar reformas, como es la renovación de la instalación del agua, cambiar ventanas…
Por así decirlo, SI está permitido hacer lo que el propietario considere oportuno en su vivienda siempre y cuando NO SE VEA DESDE EL EXTERIOR. Y por el contrario, NO está permitido todo aquello que pueda afectar al aspecto o funcionalidad y diseño EXTERIOR.
El artículo 7, apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente:
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Es decir, y a modos de ejemplos:
Ejemplo: no se puede instalar un toldo sin el consentimiento de la Comunidad. Lo lógico en estos casos, es que en Junta de Propietarios se alcance un acuerdo sobre el modelo y colores que se pueden instalar. El objetivo es el aspecto exterior del edificio, de tal manera que exista una ‘’armonía’’, y no que cada vecino instale un toldo de sistema y colores diferentes.
Ejemplo: no se puede instalar un cerramiento en el balcón sin el consentimiento de la Comunidad, por el mismo motivo citado anteriormente.
Ejemplo: no se puede quitar un muro o pilar, ya que aunque no se vea desde el exterior, puede comprometer la estructura del edificio.
Ejemplo: si se puede cambiar la instalación del agua, del gas, teléfono, la solería, los sanitarios, quitar un tabique… ya que es una obra que ni altera el aspecto exterior, ni compromete la funcionalidad, estructura, etc, etc de la Comunidad.
Por último, cabe citar un aspecto especial en este apartado, y es cuando se trata de ‘’unir’’ varias viviendas, o bien, ‘’dividir’’ una ya existente.
Al respecto, el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, dice lo siguiente:
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas.
Es decir, que para poder ‘’unir’’ o ‘’dividir’’, es precios la aprobación de la Junta de Propietarios, en este caso, por mayoría de los votos, que a su vez represente, la mayoría de las cuotas de los asistentes a la reunión si es en segunda convocatoria (ver acuerdos).
NORMAS DE COMPORTAMIENTO Y USO
El uso normal y lógico de las cosas también se aplica a las viviendas. Es decir, es lógico ciertos ruidos cuando se pasa la aspiradora a las 10 de la mañana, pero no es lógico que un vecino intente hacer un taladro a las 3 de la madrugada.
Es lógico que una vivienda se destine para vivir una familia, o que un local desarrolle actividades comerciales (por ejemplo, una tienda de ropa). Lo que no es normal es que una vivienda residencial se utilice como tienda, o que el local que se autorizó para una tienda de ropa se pretenda reconvertir en bar de copas.
El artículo 7, apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente:
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Muchas veces los propietarios se quejan de actividades molestas de sus vecinos, y no saben de qué manera deberían reaccionar para atajar dicha actividad. En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal expone, en el ya citado artículo 7, apartado 2, lo siguiente:
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se substanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.