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¿Cuáles son las obligaciones del vendedor en la compraventa de una vivienda?
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Buenas a todos.
Como veo que se ha hablado mucho del tema, allá va mi opinión simplemente. NO soy ningún experto y no aseguro que lo que diga sea cierto al 100%, pero salvo que alguien me contradiga, es lo que sé.
1.- El vendedor tiene obligación de entregar la vivienda libre de cargas, y ésto incluye libre de hipoteca si el comprador quiere. Es decir, no te puede obligar a subrogarte en la hipoteca con la que financia su obra.
2.- El vendedor está obligado también al pago del impuesto por el incremento sobre el valor de los terrenos (plusvalías), salvo en el caso de compraventa entre particulares que es acordable.
3.- Es habitual (y ojo que no digo que lo hayamos firmado porque no tengo el contrato a mano, sólo que es habitual) incluir una claúsula en el contrato de compraventa por la cual se obliga el comprador a la subrogación de la hipoteca y al pago del impuesto IVT. Lo primero es nulo como ya se ha dicho, para lo segundo hay jurisprudencia en los dos sentidos, por la confusión entre la validez/invalidez entre promotor/vendedor particular/comprador, pero existen argumentos suficientes - creo - para demostrar que entre promotor/comprador es una claúsula abusiva y por ende nula (repito que entre particulares es válida).
4.- Sobre el tema de las subrogaciones, cancelaciones y demás...
hay dos supuestos de subrogación a) cuando asumes el préstamo hipotecario que pesa sobre la vivienda que compras procedente del dueño anterior, sea promotor o particular o b) cuando una entidad X nos ofrece mejores condiciones (únicamente el tipo, el resto de condiciones no se puede modificar en una subrogación) a las que tenemos con la que tengamos contratada la hipoteca, entidad Y, la entidad X puede subrogarse en nuéstro préstamo.
Es decir, es factible que yo por ejemplo, me subrogue en la hipoteca del promotor al 3,12% y a su vez acuerde con el banco XYZ el 2,99% y éste se subrogue en mi hipoteca con el BBVA. El coste en éste caso viene a éstar entre 350y 600€, comisiones aparte. De éstas, está la posible de apertura con la nueva entidad y la de cancelación anticipada con la antigua (limitada en todo caso a un máximo del 1% por ley).
Si lo que se quiero es por ejemplo, en lugar de los 114mil€ que me ofrece el BBVA, pedir digamos 180mil€ a 30 años, entonces lo que procede es una cancelación y novación, o lo que es lo mismo, cancelar la antigua y hacer una nueva.
El banco original tiene en ambos casos facultad para enervar tanto la novación como la subrogación (prevalenciendo aquella sobre ésta), que viene a ser tanto como que acepten las condiciones mejoradas que te ofrece el otro banco y que al final es lo mejor que te puede pasar porque te ahorrarías ciertos gastos intermedios.
6.- Yo también he estado en el BBVA (en mi caso les llamé yo, les pedí que remitieran mi expediente a la oficina de al lado de mi casa y me he pasé una mañana a hablar con ellos, lo digo por no esperar a que llamen) y efectivamente las condiciones que nos dan son las ya dichas en el foro. Préstamo cualificado a 20 años. 3,12% al primer año. Repetir que éste interés no es fijo como se ha comentado en el foro sino que se revisa anualmente como también se ha explicado muy detalladamente en el foro. La otra oferta que te hacen es euribor más un diferencial mínimo del 0,6 con máxima vinculación (nóminas, tarjetas, seguros, plan de pensión, etc). Además, tiene un 0,5% de comisión de ampliación (importe que pidas que exceda de lo que te ofrecen mediante el préstamo cualificado).
7.- Yo personalmente tengo claro al 99,9% que voy a cancelar la que nos ofrecen y solicitar la hipoteca en otra entidad negociando punto por punto por separado. Para no entrar en debates estériles de éste o aquel banco, si a alguien le interesa, que me escriba un mail y le cuento.
Bueno pues eso, perdón por el rollo.........
saludos y ánimo que ya queda poquito!!!
lsa