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¿Por qué ha subido un 6,12% el precio del m2 de la vivienda protegida en Madrid?

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Aguirre sube un 6,12% el precio del m2 de la vivienda protegida
La medida de la consejería de medio ambiente y ordenación del territorio no convence ni a compradores –que tendrán que pagar más– ni a promotores –que la ven insuficiente–

SORAYA DE LAS HERAS

Imagen del PAU Ensanche de Vallecas, en el municipio de Madrid. / bernabé cordón



Las buenas nuevas del sector inmobiliario a las que últimamente nos estábamos acostumbrando se han encontrado en Madrid con un importante pero: la decisión tomada por la Comunidad Autónoma, en concreto por la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, que dirige Mariano Zabía, de subir el precio del metro cuadrado de las viviendas protegidas. Una noticia que, dicho sea de paso, ha sido conocida con más secretismo del habitual.

«Los precios de la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid estaban por debajo de ciudades como Barcelona, Bilbao, San Sebastián, Castellón o Alicante, cosa que no era muy lógica», afirma Juan Blasco, director de Arquitectura y Vivienda de la CAM. «La media de ese incremento es de un 6,12%, ya que en el municipio de Madrid la subida ha sido de un 7,02% mientras en la zona 3 ha sido del 2% o de un 14,44% en la zona 4, el valor más alto», confirma Blasco.

Así las cosas, en el municipio de Madrid el precio del metro cuadrado ha pasado de 1.061,24 euros a 1.135,72. El propio director de la Vivienda ha reconocido que la subida se ha llevado a cabo porque determinados agentes del sector llevaban tiempo reclamándola ; «no se puede favorecer a todos», reconoce.

Y, como casi siempre, los perjudicados en esta ocasión han sido nuevamente los compradores. La asociación de vecinos del PAU Ensanche de Vallecas ha remitido una carta al Consejero para expresar su malestar por «la desproporcionada e intolerable subida», ya que esta revisión hará que a muchos compradores «les resulte extremadamente difícil adquirir sus casas».

Contratos «abiertos»

Con esta subida, son miles los madrileños que, a pesar de haber adquirido su casa hace meses a un precio inferior, se verán afectados por este incremento. Claro que hay casos y casos. «Si han comprado una casa a una promotora, lo más probable es que el precio estuviera cerrado, con lo que no hay subida que valga», dice Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

Otra cosa es que los compradores hayan adquirido su vivienda a través de una cooperativa o «de una promotora con la que ha firmado un contrato de arras, algo muy habitual en estos casos, en el que el precio de las casas no está cerrado», señala Antonio Fernández Gordillo, diputado del PSOE en la Asamblea de Madrid. Tampoco IU está de acuerdo con la decisión de la Consejería: «En lugar de dar una respuesta a los compradores con dificultades para acceder a una vivienda, están dando respuesta a los promotores que tratan de acercar el precio del módulo de las VPO a los valores del mercado libre», según dice Eduardo Cuenca, portavoz de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de Izquierda Unida en la Comunidad de Madrid.

Desde el PSOE este aumento en los precios ha sido acogido con gran preocupación, «porque la VPO está en vías de extinción en la Comunidad y con esta medida se pone todavía más en peligro. Además, el problema de la VPO no es tanto su precio, como producir suelo para hacer posible su construcción», subraya Fernández Gordillo.

El diputado socialista también señala que debería llevarse a cabo una revisión anual en los precios y no que esté congelado durante unos años para luego incrementarlo de golpe un 7%».

Pero es que, por no convencer, dicho incremento no ha dejado contentos ni a los promotores de vivienda. «La subida debería haberse acercado más al máximo nacional permitido (1.417,37 euros), tal y como sucede en otras comunidades. Para que haya vivienda protegida es fundamental que se pueda hacer, y para eso, los precios tienen que ser adecuados, cosa que no sucede», señala Martí.
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Precios: la vivienda nueva, imparable ; la usada, aterriza
Las casas de segunda mano en el primer trimestre de 2004 registran la menor subida de los últimos cuatro años, mientras que la de primera mano se incrementó un 21% en 2003

Á. FELIPE. / S. HERAS

Anuncios de pisos en venta y en alquiler en Madrid. / el mundo



En los últimos cuatro años, el precio de la vivienda usada en Madrid se ha doblado, pasando de los 1.849 euros el metro cuadrado de media que costaba en 2000, a los 3.603 euros actuales. Ahora bien, los datos del primer trimestre de 2004 apuntan hacia un punto de inflexión, al registrarse el menor incremento trimestral de los últimos cuatro años, con un 2,2%, según los últimos datos del portal inmobiliario idealista.com. Una cifra muy lejos del 4,1% del mismo trimestre del año 2003, o del 5% y 6,9% del 2002 y 2001, respectivamente.

Es más: casi una cuarta parte de los 21 distritos madrileños registraron una caída en el precio en el primer trimestre del año. El distrito de Latina experimentó una bajada del 2,8%, seguido de Ciudad Lineal, con una caída del 2,4% ; Vicálvaro, un 2,3% ; Villa de Vallecas, un 1,4% y Barajas, un 0,8%. Otros dos sufrieron incrementos inferiores al 1%: Fuencarral y Chamartín. Por contra, la mayor subida la experimentó Moncloa-Aravaca, con un 8%.

A pesar de estas nuevas tendencias, los cuatro distritos que siguen a la cabeza en el ranking de precios son Salamanca, con 4.428 euros el metro cuadrado ; Chamartín y Chamberí, con 4.295 euros, y Retiro, 4.001 euros el metro cuadrado.

Mientras, los precios más bajos pertenecen a Villaverde (2.439 euros), Villa de Vallecas, Latina y Puente de Vallecas (2.665 euros el metro cuadrado).

Precisamente, algunos de los más baratos son los que han experimentado una bajada en los precios de vivienda usada, si bien eran éstos los que más estaban subiendo y a los que mayor recorrido se les preveía, lo que puede corroborar el cambio de ciclo.

Municipios

En cuanto a los precios del metro cuadrado por municipios, aunque sólo Aranjuez, dentro de las 31 localidades que idealista.com ha analizado para su estudio, registró una bajada –del 0,8%– ; el resto de poblaciones no experimentó una subida de dos dígitos.
Los de mayor incremento han sido Coslada, con un 8,5% ; Brunete, un 7,2% ; Getafe, un 6,8%, y Alcobendas, un 6,2%. Éste último, con 3.506 euros el metro cuadrado, ostenta en la actualidad la primera posición en el ranking de municipios más caros de la Comunidad de Madrid (CAM).

Sin embargo, el panorama que se ha vivido en el primer trimestre en la vivienda usada, poco tiene que ver con el experimentado en el mercado de la vivienda nueva en la Comunidad de Madrid durante el pasado año, donde, según el Informe del Mercado residencial del año 2003, realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, el precio del metro cuadrado construido subió nada menos que un 31,6% en los pisos del municipio de Madrid, en contra de todas las previsiones que auguraban menores ascensos. Las cifras en los 35 municipios estudiados de la Corona metropolitana, también son poco alentadoras, ya que en éstos el precio del metro cuadrado aumentó un 20,7%. Un incremento menor se produjo en las viviendas unifamiliares: 14,7%.

«Hay que diferenciar entre la subida del metro cuadrado y la subida experimentada en la vivienda final, ya que, según hemos comprobado, la vivienda media en stock presentó en 2003 cambios respecto a años anteriores en cuanto a su superficie», explicaron el director de Aguirre Newman Residencial, Vicente Rubio, y el director del departamento de Estudios de Mercado, César Barrasa, durante la presentación del estudio.

Y es que, según el informe, las casas situadas en el municipio de Madrid han disminuido un 8% su tamaño medio, alcanzando las tipologías de estudios de uno y dos dormitorios, el 52% del programa inicial, en contra del 44% que representó en 2002.
«El hecho de que la superficie de la casas haya sido menor, hace que la subida del precio final de la vivienda no se corresponda con la del metro cuadrado», explican.

Con estas modificaciones, en 2003 las casas subieron un 21% de media en Madrid capital y un 23% en los municipios de la corona metropolitana.

Cambios

Y aunque estas cifras no muestran signos de ralentización en la vivienda nueva, el informe refleja otros cambios en el mercado residencial. Por ejemplo, en lo que a la ubicación del producto se refiere. «Los municipios de la Comunidad presentan un 5% menos de oferta que el propio municipio de Madrid», indica Rubio.

Otro hecho que sí da muestras de que algo está cambiando es el ritmo de comercialización de las viviendas: «El descenso en los ritmos de ventas ha sido generalizado en todas las tipologías», apunta Barrasa. Así, en la capital, el ritmo medio de ventas ha pasado del 5,6% de finales de 2002, al 4,4% de 2003. El plazo medio de comercialización se situó en 23 meses.

En cuanto a las previsiones para el próximo año, los expertos de Aguirre Newman aseguran que los precios subirán entre un 10% y un 12%. Prevén también que el periodo medio de comercialización se situará en torno a los 24 meses, así como una paulatina desaceleración de la actividad de la demanda.


SALUDOS Y SUERTE A TODOS!
VANESSUKY