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M
MAGUS
02/09/2009 13:00

Precio tasacion

3.702 lecturas | 15 respuestas
Hola.
Alguien tiene alguna tasacion de algun chalet pareado con la primera planta diafana, o alguien tiene idea en cuanto puede estar.
 
ST77XX
ST77XX
07/09/2009 12:41
magus dijo:

Mirar esta es la informacion en el catastro.

VIVIENDA Planta 00                 96m
Porche 100% Planta 00           4m
APARCAMIENTO Planta 00  23m
VIVIENDA Planta 01            100m
ALMACEN Planta 02            20m

Claramente en el catastro pone que la planta 01 es VIVIENDA.
Yo creo que voy a optar a dar un precio mas bajo de 200.000 haber por donde sale.


consejos (si me lo permites):

* se firme, ellos también eran cuando tenían la sartén, te toca ahora a ti

* no des demasiados datos en el foro, te sorprenderías lo pendientes que llegan a estar tanto los sabuesos de Mª Amor  (la "feliz" de la vida) e incluso hace unos meses estaban pendientes hasta varios interventores de distintas sucursales bancarias que pulsaban las opiniones de la gente

y ahora un favor te pediría, una vez que todo lo tuyo haya terminado, será el momento de decirnos los datos en el foro,
yo al menos te lo agradeceré porque las informaciones así, de primera mano, son las más utiles para saber cómo se está moviendo todo

gracias y suerte








 
M
MAGUS
07/09/2009 11:51
Mirar esta es la informacion en el catastro.

VIVIENDA Planta 00                 96m
Porche 100% Planta 00           4m
APARCAMIENTO Planta 00  23m
VIVIENDA Planta 01            100m
ALMACEN Planta 02            20m

Claramente en el catastro pone que la planta 01 es VIVIENDA.
Yo creo que voy a optar a dar un precio mas bajo de 200.000 haber por donde sale.
 
Ganus
Ganus
07/09/2009 08:55
magus dijo:

Es lo que me ha comentado el tecnico del ayuntamiento, que hay que pedir licencia obra mayor, proyecto y un tecnico que certifique que esta todo bien. Me he asustado.
Lo que he podido investigar es que el catastro tiene dado de alta en su registro, que esta vivienda la planta 1º es una vivienda y no un trastero como me ha dicho el arquitecto. Eso si el atico es un almacen segun el catastro, que si lo habilitas como vivienda seguro que se necesita el proyecto. Que cosas mas raras.
Seguire informando.




Segun lo que me estas diciendo, y por lo que he podido consultar este fin de semana, si la primera planta la tienes declarada como vivienda, entonces no tienes que hacer ningun tipo de planos, simplemente la distribucion que mas te guste o creas mejor, por el contrario en la buhardilla al estar declarada como almacen, ahi tengo mas dudas, pero creo que estas en el mismo caso, tu puedes hacer la tabiqueria que tu quieras, lo unico que a la hora de tasarte la vivienda, al estar la buhardilla como almacen el precio seria inferior a si estuviera declarada como vivienda, es decir, si tu vivienda tal y como la tienes (cuando este terminada) va el tasador y te la tasa en 200.000€, si la buhardilla estuviese declarada como vivienda (tal y como esta la primera planta) la tasacion ascenderia a 230.000 (estas tasaciones me las estoy inventando, es para que veas la diferencia que hay entre que en el catastro cuente como vivienda o como almacen.

Te voy a contar un caso de un vecino mio. El se construyo su casa, en una sola planta de 100m2, con sus planos, su arquitecto, su visado supervision de obra, aparejador y demas leches que todo esto conlleva. Pues bien el hizo su garage, pero este garage lo queria usar como habitacion. (estando el el proyecto declarado como garage) el habilito el garage, puso los muebles y demas, e incluso hizo un tabique detras de la puerta de garage para evitar la entrada de corrientes de aire. El vive perfectamente y no le pueden decir nada, unicamente tiene el inconveniente de que no puede quitar la puerta de garage, ya que esa superficie esta destinada a garage y no a vivienda y si la quita, entonces si pueden denunciarle los arquitectos.

En el interior de tu vivienda no van a entrar a hacer una inspeccion ni nada (siempre que tengas la cecula de habitabilidad o licencia de primera ocupacion) con lo cual tu puedes hacer practicamente lo que quieras con esa superficie, tabicarla y terminarla a tu gusto.

Hay gente de los adosados que han agrandado la buhardilla tirando los muros que te daba gestesa en un principio, han hecho su buhardilla y estan viviendo y disfrutando de ellas sin ningun problema, el unico inconveniente es el que te comentaba, legalmente su buhardilla es de unos 20-25 metros y no de los casi 60metros que realmente tiene. Ellos tienen la opcion de declararla en el castrastro y legalizarla mediante la realizacion de un proyecto con arquitectos o dejarla de modo "ilegal" tal y como la tienen ahora mismo.

Espero servirte de ayuda.
 
altosdelgolan
altosdelgolan
06/09/2009 18:47

Hazlos una oferta por el entorno de los 200.000 € y espera a ver como respiran, ya que efectivamente tienen un montón de viviendas construidas y disponibles.

Esto quiere decir que están pagando una pasta mu gansa y creo que les han
ordenes de prioridad en vender esas viviendas del stock y ahí es donde se puede negociar y obtener un precio guay del paraguay, ha llegado a mis oídos que pueden llegar a soltar adosados pequeños a partir de los 220.000€.

Respecto a la famosísima Mª del Amor es más que cierto lo que se dice por ahí, es una elementa de mucho cuidao, además de falsa, mentirosa y otros calificativos que dejo a la libre elección de cada uno los propietarios que han tenido algún contacto con ella.
 

 
M
MAGUS
04/09/2009 15:14
Si la situacion es favorable para el comprador. Yo voy a intentar a comprar mas barato de lo que dicen y no me voy a tirar a la piscina. Tengo que hacer muchos calculos.

Precio chalet + IVA
Gastos Hipoteca
Reformas
(Posibles gastos a legalizar)
ETC.....

Despues valorar cuanto puede valer el terreno actualmente ahi (ello compraron el metro cuadrado mas barato) y lo que han gastado en construir. Se que en villalbilla en el mirador del henares venden parcelas por 80.000 euros 260 metros cuadrados y si compras otra parcela te hacen un 30% en la segunda  56000 euros que suma un terreno de 520 metros con un precio de 136000 euros. Este precio no es al coste de ellos yo pongo que tienen como minimo una ganacia de 20% entonces si hacemos este descuento son 108800 euros, que sale a 210 euros el metro cuadrado.

Ahora haciendo la cuenta de la vieja, el tereno de 350 euros saldria por 73230 euros y siguen ganando dinero, estoy convecido.

Ahora empezamos a construir. El precio medio de construccion para un particular es de 1000 euros el metro cuadrado  con una calidad bastante maja y 600 euros un poco mas chapuza. Suponemos que la constructora cobra a 600 euros ya que tiene mucha fases y se hace un precio especial. Este precio tiene las ganancias de la constructora que minimo es un 20% que le metro cuadrado se queda en 480 euros.

Si el chalet tiene 3 plantas y son aproximada de 100 metros cuadrado cada uno ponemos que son 300 metros cuadrados, en total la construccion terminada las tres plantas con la buhardilla totalmente acabada es de 144000 euros.

He estado tanteando precios para acabar la primera planta y el metro cuadrado sale a 300 Euros/metro con la calidad media. Asumimos que la primera y el atico no estan acabado y con el precio que me han dado parece que terminar una casa por dentro es la mitad del total de construccion, por tanto tendremos que descontar 240 euros por metro a las plantas de arriba. Por tanto tenemos:

Primera planta:   100 metros contruidos por 480 euros = 48000
Segunda planta: 100  metros sin terminar a 240 euros = 24000
Atico:                     100 metros sin terminar a 240 euros = 24000

En total construccion seria 96000 euros.

SI sumamos lo que vale hacer un chalet suelo mas contruccion seria:
73230 + 96000 = 169230 a esto si quereis redondear 30.000 euros mas gastos, proyectos, ect.... seria unos 200.000 euros ( Y el precio esta engordado seguro)

Estos son unos calculos que he hecho yo basado en unas teorias mias y que no vinculan nada con el mundo de la construccion.


 
ST77XX
ST77XX
04/09/2009 14:16
magus dijo:

242.000 ------ 350 metros

250.000------ 414 metros.

Tu cuanto crees que se le puede apretar?

 

Un saludo




buenísima pregunta, desgracidamente no tengo la respuesta

lee este artículo
www.idealista.com/news/archivo/2009/07/02/087453-negociar-promotor-rebaja-precio
ahí hablan de posibles rebajas que van desde el 5 al 20% en función del grado de acabado, fase de construcción, si los terrenos eran de la promotora y muchas cosas mas

no se,
por 255.000 € te puedes comprar un adosado ya terminado y te piden 242.000 € por una casa con un dormitorio y con buena parcela y muchisimas posibilidades... si tiras de billetera (ese puede ser tu argumento)

Aunque el mejor argumento para obtener una rebaja es que probablemente seas la única persona que esté interesada en una vivienda y si son medianamente inteligentes intentarán llegar a un acuerdo contigo

Yo suelo pasear bastante por el barrio y si te fijas entre las calles Miguel Angel Asturias y Jorge Luis Borges hay relativamente pocos vecinos viviendo y realmente ha escriturado muy poca gente por lo que no me equivoco si digo que en torno al 60-70% de las casas son de Gestesa y tu te puedes "quedar" prácticamente con la que quieras por lo que te deberían tratar muy bien ya que los intereses mes a mes corren a cuenta de los Heredia.

Fíjate si te deberían tratar bien que incluso podrías plantarte y decir que no firmas hasta que la estirada de Mª Amor no sonriera de una manera sincera, cosa que seguro que entienden los que hayan pasado por la Notaria y hayan pacedido la tremenda simpatia de este personaje.


Hablando en serio, el decirte una cifra final es muy dificil pero te aseguro que pueden bajar y que lo van a bajar mas aún con tal de quitárselas de en medio. Recuerda que esta tipología no estaba prevista y han hecho un remiendo debido a la falta de liquidez y de ventas dejando las casas a medias y pensando que para qué iban a invertir un dinero en terminar las viviendas si van a estar varios años vacias

Asi que magus, la cosa está clara, sólo hay una sarten en esta cocina y es evidente que la tienes tu bien agarradita, tan sólo hay que saber usarla


mucha suerte y saludos




 
M
MAGUS
04/09/2009 14:05
Es lo que me ha comentado el tecnico del ayuntamiento, que hay que pedir licencia obra mayor, proyecto y un tecnico que certifique que esta todo bien. Me he asustado.
Lo que he podido investigar es que el catastro tiene dado de alta en su registro, que esta vivienda la planta 1º es una vivienda y no un trastero como me ha dicho el arquitecto. Eso si el atico es un almacen segun el catastro, que si lo habilitas como vivienda seguro que se necesita el proyecto. Que cosas mas raras.
Seguire informando.
 
Ganus
Ganus
04/09/2009 13:51
Con respecto al proyecto, enterate bien, y te cuento: al estar la estructura, muros de carga y exteriores hechos, creo que no necesitas proyecto, y esto es debido a que tu puedes cambiar un tabique de tu casa sin necesidad de proyecto. Te cuento en lo que me baso: Cuando hizimos la casa de mis padres, el arquitecto nos diseño todo el proyecto, y a mitad de la construccion cambiamos varios muros de ubicacion, modificando asi la superficie de las habitaciones que en un principio constaban en el proyecto, hablamos con el arquitecto y nos dijo que no era preciso modificar el proyecto, que la tabiqueria interna no influye para nada (habria que modificar el proyecto si se cambiasen muros de carga, vigas, y demas). Con lo cual no creo que te haga falta el proyecto, si en cambio la licencia de obra. Y en la buhardilla, siempre que te ciñas a la superficie que ellos te dan en planos, estas en la misma situacion.

Ademas supongo que te entregaran copia del proyecto visado por el colegio de arquitectos, con lo cual no deberias tener ningun problema, al menos eso creo yo.
 
M
MAGUS
04/09/2009 13:46

242.000 ------ 350 metros

250.000------ 414 metros.

Tu cuanto crees que se le puede apretar?

 

Un saludo

 
ST77XX
ST77XX
04/09/2009 10:22
magus dijo:

Estado hablando con el ayuntamiento y me comentan que para terminar la primera planta o la buhardilla, hay que pedir una licencia de obra mayor. Esto implica llamar a un arquitecto hacer un proyecto, etc.....
Como veis este tema?


tema peliagudo,

si lo quieres hacer "bien" lógicamente es como te han dicho en el Ayto y eso te supondrá un coste adicional a lo que tenías previsto
también lo puedes hacer "no tan bien" pero claro...
(dicen que hay gente que ha ampliado las buhardillas  )



magus dijo:


Estoy dandole vueltas al tema y negociar el precio, pero no bajan ni un duro, ya que dicen que van ajustados.




ten por cuenta que si la casa que te gusta no la compras tu no se la van a vender a nadie, eso lo sabes tu y también lo saben ellos aunque no lo quieran reconocer

fíjate un precio y haz una oferta y que Begoña & compañía trasladen a las altas jerarquias esa oferta, si se niegan... a otra cosa que casas hay muchisimas para comprar y compradores de verdad hay muy pocos y deben cuidarte por la cuenta que les trae

en cuanto te quieren vender los de espacio libre?
240.000 € + iva (hablo de parcela de 350 m)?


suerte






 
M
MAGUS
04/09/2009 10:03

Estoy dandole vueltas al tema y negociar el precio, pero no bajan ni un duro, ya que dicen que van ajustados.
Estado hablando con el ayuntamiento y me comentan que para terminar la primera planta o la buhardilla, hay que pedir una licencia de obra mayor. Esto implica llamar a un arquitecto hacer un proyecto, etc.....
Como veis este tema?

 
Ganus
Ganus
04/09/2009 08:19

Yo tambien creo que la puerta que comentas sera un poco incomoda, ahora mientras estes de obras no, pero luego con el tiempo puede llegar a estorbar (al menos bajo mi punto de vista).

Con respecto a lo que comentas de la persiana, la verdad es que es otro elemento disuasorio, al igua que la rejas o alarma, no hay ninguna solucion definitiva, si quieren entrar en tu casa, tu tranquilo que lo van a hacer. Yo en principio veo mejor poner la persiana que la reja, ya que esta ultima me parece mas bien un poco tirando a carcel, pero bueno para gustos los colores, yo aun no he puesto de rejas, y de momento no creo que las ponga, si es cierto que tengo la alarma montada y funcionando perfectamente.

El tener la planta primera sin terminar, si es cierto que es un buen ahorro de dinero, pero la verdad, ahora que he estado de obras haciendo la buhardilla y la parte trasera, te das cuenta del engorro que se monta, ten mucho cuidado con la arenilla que se va cayendo cuando subes los materiales y subes o bajas tu, te recomiento que pongas una buena proteccion al suelo, porque aunque es de gres y es bastante resistente, siempre termina arañandose, yo te recomiendo unas alfombras viejas y unos cartones encima o debajo para evitar todo lo posible los arañazos, y si la obra decides hacertela tu, echale paciencia. Yo pille la buhardilla sin terminar, y despues de agrandarla y terminarla, te das cuenta de todo el trabajo que lleva, si me tuviera que meter ahora en hacer la primera planta, la haria porque la verdad es que me gusta, pero tambien es cierto que me lo pensaria. Con esto no quiero desanimarte, es mas si necesitas alguna ayuda o tienes alguna duda no dudes en echarnos la pregunta al foro que para eso estamos y al final somos todos vecinos.
 

 
ST77XX
ST77XX
03/09/2009 13:07
en algún paseo que he dado creo recordar que algún vecino ha puesto persiana en la cocina.
De todos modos si lo que te preocupa es la seguridad al final la combinación rejas+alarma quizás sea lo mas fiable aunque claro no hay nada al 100% seguro y menos si hablamos de estos temas.

El tema de la puerta esa que dices, en principio está muy bien porque como dices te aisla bastante y da intimidad pero luego quizás sea una puerta incómoda para el día de mañana ya que supongo que abrirá hacia el lado de la entrada y quita espacio y además sería un poco rollo el tener que ir abriendo una puerta al subir y bajar la escalera no?, aunque para gustos los colores.

Cuando los sacaron la verdad es que pensé lo que tu, que es una forma extraña de comprar pero desde luego es mucho mas versatil porque te puedes mas o menos diseñar tu la casa y poner a tu gusto la distribución y los materiales.
En contra, que hay que estar de obra durante mas tiempo

no hay nada perfecto...

desde luego la gran ventaja de este tipo de vivienda es el precio, que lo sacaron iinicialmente muy, muy competitivo y supongo yo que ahora mismo seguro que están dispuestos a negociar y a seguir bajando, ¿verdad?



 
M
MAGUS
03/09/2009 12:14
Hola ST77XX.

Gracias por responder primeramente. He estado viendo los chalets y tienen muchas posibilidades. Es una forma rara de comprar, pero puedes plantearte la distribuccion de tu casa.
La parte de abajo esta completamente acabada. Este espacio y el tiro de la escalera esta separado por una puerta que han instalado y me parecia raro. SI adquiero la vivienda habia pensado en quitarla y dejarlo como los chalets construidos pero pensandolo bien, la puerta crea un espacio de intimidad para la parte de arriba y separa las visitas de tu espacio vital. La escalera esta hecho el tiro hasta el atico lo unico que hay que hacer es poner las baldosas y la barandilla.
Uno de las cosas primeras que haré es aislar la pared del vecino, aunque tiene un ladrillo gordo, por lo que he visto, le vendria bien un aislante.
Otra cosa que he visto, es que las ventanas de la cocina no tiene persianas, alguno las ha puesto, o ha cambiado la ventana, ya que este es el punto debil por donde puede entrar los chorizos.
 
ST77XX
ST77XX
03/09/2009 12:00
magus, lo siento pero no te puedo ayudar ya que no conozco a nadie que haya tasado un pareado de los de espacio libre

del resto de tasaciones te puedo decir que en general todas las que he sabido no han salido demasiado mal y estaban mas o menos en consonancia con el precio de venta, no se si esto te puede ayudar o te despista aún mas


qué tal son esos chalets?
cómo está la planta primera? al menos hay escalera?
por lo poco que he podido ver, esos son los que menos se han vendido de todos verdad?

saludos

 

Fin del hilo
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