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S
shark2k5
14/07/2012 19:37

Coeficiente de actualizacion

¿Cómo funciona el coeficiente de actualización al ejercer la opción a compra?

2.705 lecturas | 9 respuestas

Alguien me puede ayudar a aclarar mi duda al respecto?

He leido que al ejercer la opcion a compra se aplica un coeficiente de actualizacion, que en unos sitios he visto que es el 2 y en otros que se aplica un 1,3 si se ejerce la opcion a compra en el 5º año, un 1,4 en el 6º y 1,5 en el 7º. Alguien sabe como va esto??

Un saludo y muchas gracias

 
S
shark2k5
03/10/2012 17:33

Mafaldita, yo es que no llegue ni a entrar en la vivienda, renuncie a ella en cuanto me entere del dichoso coeficiente que duplicaba el precio del piso. Saludos

 
M
mafaldita
03/10/2012 17:26

Por cierto una pregunta, para shark, te ha devuelto ya la fianza de la vivienda, por que yo me fuí hace dos meses y todavía nada de nada.

 
S
shark2k5
03/10/2012 16:12
Yo renuncie al piso porque cuando hable con la EMV hace unos dos meses y les pregunte sobre el coeficiente de actualizacion famoso, me dijeron claramente que era el 2, que si iba a ejercer la opcion a compra un piso de 40m2 se quedaba en 140.000 €. Hace 2 meses tambien estabamos en una situacion de clara depreciacion, pero a los señores de la EMV les vi muy poco por la labor de intentar ocupar los pisos que estan vacios, sino mas bien por la labor de engañar a la gente que no se haya enterado del famoso coeficiente y ocupar menos viviendas, pero hacer mas rentables las pocas que ocupen. Espero equivocarme y que cuando la gente tenga que ejercer la opcion a compra no se lleven sorpresas con el dichoso coeficiente
 
C
CANDY1
14/09/2012 09:48

Estoy un poco con Villaseca, y no se porque creo que esta bastante puesto en lo que dice. Asi que a ver como va transcurriendo todo, pero yo tambien os digo por lo que he percibido de la EMVS, que estan intentando quitarse los pisos de en medio cuanto antes.... Vamos que una de las condiciones para acceder a este tipo de pisos era que estuvieras empadronado mas de dos años en Madrid y a mi me han confirmado que pueden optar a ellos cualquier persona de españa independientemente del tiempo que lleven en madrid o no..... con lo cual!!!!!!!

Lo que si te digo Villaseca, es que cuando yo me asomo tb al patio común veo que hay poquitas lucecitas, y mucha persinaba bajada, pero ya te digo que las bajadas son casas que aun no han sido ocupadas pero si tienen asignado inquilino. Las casas que tienen todas sus ventanas subidas hasta arriba son las que aun no tienen asignado a nadie....... Y son unas pocas pero no tantas..... aunque aun asi, eso es dinero que estan perdiendo, con lo cual......

Un saludo.

 
Villaseca
Villaseca
14/09/2012 09:28

Hola Yker¡¡¡

Personalmente, creo que nuestro edificio es uno de los candidatos firmes a que se nos ofrezca la opción de compra nates de tiempo. Yo desconozco exactamente cuantos pisos estan ocupados y cuantos vacios.... pero alguna noche me asomo por la ventana al patio comun y.....no veo muchas luces encendidas y si muchos pisos con todas las persianas bajadas y sin movimientos. Otro detalle, es ver que los bastantes buzones estan sin nominar con el inquilino. En mi portal de 18 pisos, estan sin nombre 10 buzones (mas de la mistad).

Conclusión: nuestra edificio esta desocupado en un 50%. "0" ingesos y todo gastos.

Y como nuestro edificio, hay bastantes. la gran mayoría, en el PAU Vallecas.

Paciencia y esperar nuestro momento.

 
Villaseca
Villaseca
13/09/2012 11:13

Buenos días vecinos:

Creo recordar (de memoria) que en la documentación que nos dieron cuando firmamos el contrato, estaba la cedula de habiltabilidad y licencia de primera ocupación, que contenia datos catastrales, regitrales, etc..

En esos documentos, venía reflejado el Valor Catastral del inmueble (todos deben de rondar entre los 70.000.-€ y los 80.000.-€ ) y así mismo quedaba reflejjado el coeficiente de actualización del precio de venta una vez se ejerciera la opción de compra, la cual no podemos ejercerla hasta pasados 7 años desde que firmamos el contrato de alquiler. Ese coeficiente quedaba fijado en un MAXIMO DE 2 PUNTOS, a multiplicar por el valor catastral del inmueble=precio de venta. Pero ese cofeciente, NO ES DE APLICACION OBLIGATORIA, sino que es un tope maximo. El coeficiente se fija para compensar la apreciación del inmueble en el tiempo, ya que, como la opción de compra no se ejerce hasta dentro de 7 años (ahora ya 5 y pico), o sea, como el mercado inmobiliario estaba continuamente revalorizandose, se fijaba ese coficiente que compensara esa plusvalía entre la valoración del inmueble a fecha de construcción/fecha de arrendamiento y la valoración a fecha de venta.

Pero......estamos en un mercado inmobiliario EN CLARA DEPRECIACION. Por lo que, no es descabellado especular que cuando se ejerza la opción de compra (el que la ejerza), el coficiente que se aplique podría ser de 1,5, de 1 (el precio se quedaría en el valor de tasación) o por debajo de 1 (parece ciencia ficción, pero no lo descarto).

Porque?? Desde hace meses, el IVIMA (Comunidad de Madrid), está contactando con inquilinos de sus promociones de alquiler con opción a compra (se ha dado difusión en prensa y televisión de esta cuestión), ofreciendoles la posibilidad de ejercer la opción de compra, ya, habiendo pasado solo 1 o 2 años desde la firma del contrato. No han transcendido los precios de venta. La razón, es que la Comunidad de Madrid, paga al año a los correspondientes Ayuntamientos en los que estan sus inmuebles, en concepto de IBI, 10 Millones de €. Estos IBIS, corresponden a inmuebles vacios, que no han conseguido alquilar, ya que los que se alquilan, como bien sabeis, repercuten el pago del IBI a los inquilinos  en el contrato que se firma. Con esta campaña, el IVIMA quiere deshacerese de inmuebles que solo le generan gastos (IBI, Mantenimientos, etc) y ningún beneficio.

Así, si en el momento de ejercer la opción de compra, el coeficiente de actualización que nos apliquen es de 2 puntos, un gran porcentaje de inquilinos RECHAZARA la opción de compra, e incluso abandonará el inmueble, por lo que la EMVSM tendría el mismo problema: inmuebles vacios que SOLO GENERAN GASTOS Y QUE NO SE VENDEN.

No es descartable que la EMVSM inicie tambien la campaña de vender inmuebles a los inquilinos antes de que llegue la fecha pactada para ejercer la opción de compra.

 
D
davidmt
25/07/2012 11:06

Si la cosa se pone muy mal, algo tendrán que hacer, aunque en cuanto haya gente dispuesta a comprar olvidate.

Lo que te comentaba del coeficiente de actualización me lo dijo la de la Emv, una que parecia que lo sabía todo en la reunión. Me dijo que eso esta fijado en esos planes de la comunidad de madrid. Aunque igual si no los venden dentro de seis años lo reducen o lo cambian.

Para comprar un piso en mercado libre, hay que tener en cuenta los intereses, aunque el mercado esté bajando y estos empiecen a parecer más caros, se ha de tener en cuenta que el tipo de interés es más ventajoso por ser vivienda protegida, de modo que el calculo hay que hacerlo con el total que se paga, precio+intereses. Un piso de 100 mil euros en mercado libre podría ser mas caro que estos de 138 por los intereses.

En fin, lo iremos viendo.

saludos

 
Y
YolandaMen
18/07/2012 16:46

Hola,

qué tal, yo no sé nada de lo que tú dices, pero he estado pensando que quizá se podría hablar con la EMV , la posibilidad de no comprar y seguir en régimen de alquiler, puesto que las cosas están fatal, y hay mucha CRISIS, no estaría de más , que la gente que quisiera comprar, que compre, y la que no quisiera o no pudiera por X motivos , que siguiera en alqulier.

No sé qué pensáis al respecto, pero se podría ir hablando en caso de estar de acuerdo con la propuesta. Porque digo yo que antes de que se queden vacios y se coman los pisos con patatas, preferirán que se quede la gente en alquiler.

Un saludo cordial

Y

 
D
davidmt
16/07/2012 13:31

En nuestro caso creo que van con el plan de vivienda de la comunidad de 2005-2008 y en ese momento se estableció el coeficiente del 2 y eso es inamovible, yo lo pregunté en la reunion con la emv antes de que me dieran las llaves.

En el siguiente plan que no se si es de 2009-2012, los coeficientes bajan. De todos modos dentro de 5 años a saber si merece la pena comprar este piso, porque como están las cosas..

saludos

 

Fin del hilo
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