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boogie
boogie
19/07/2007 19:05

Comunidad de propietarios

¿Cuál es el tipo de comunidad más beneficioso para un complejo inmobiliario privado?

672 lecturas | 12 respuestas
No se si os habeis planteado este tema en algun momento, pero creo que es un tema importante el tipo de comunidad que más beneficioso sea para todos, ya que nuestra promoción es un poco especial, al tener varias edificaciones diferentes entre si.
La ley de división horizontal dice que el tipo de propiedada, en nuestro caso, lo constituira el promotor, pero es subceptible de cambiarlo antes de que escrituremos, ya que posteriormente el tramite se vuelve muy complejo.
Mirando la ley, esta tiene un capitulo especifico para las urbanizaciones de nuestro tipo:

CAPITULO III: DEL REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Artículo 24

1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.»


En vista de lo anterior, habria que pensar que es lo más adecuado. Yo me inclino por 4 comunidades asociadas para llevar las zonas comunes. Creo que lo ideal son las comunidades pequeñas ( siempre es más facil poner de acuerdo 4 que 40), y además solucionaria muchos problemas (sobre todos los inerentes a un bloque en concreto), y para el tema de estetica (toldos, pergolas,... se podria incluir una clausula en los estatutos en la que indique que este tipo de cosas se aprobaran por la agrupación de comunidades.

Me gustaríoa conocer vuestrs opiniones, y también tendriamos que ir planteandonos el quedar un día para asociarnos y pactar posibles problemas con la promotora.

Saludos.
 
J
jlsevilla
26/08/2007 12:00
personalmente creo que no será necesario portero 24 horas, no es una zona muy conflictiva, siempre con casos aislados. Nuestra promocion dispone de seguridad individual. Conozco los precios de la vigilancia y hablamos de una comunidad que por servicios puede llegar a un recibo entorno a los 300 euros/mes. Derramas, Mejoras, Vigilante, Administrador, portero/limpieza,jardinero, garajes, socorrista piscinas.... Creo que desde la primera reunion deberiamos fijar bien todos estos servicios´...
 
boogie
boogie
25/07/2007 17:18
...si, eso esta clarisimo...
 
C
calim
25/07/2007 15:45
Creo que el reparto desfavorece claramente al bloque 4, no veo inconveniente alguno en tener una sóla comunidad, 50 vecinos no son 500 y no es tan difícil ponerse de acuerdo porque que más da que haya un representante por bloque si ese representante va a ser la voz de sus representados, lo que debemos establecer son unos estatutos bien elaborados que cubran todas nuestras necesidades a corto, medio y largo plazo, y además, por experiencia, al final de 50 vecinos posiblemente no acudan ni la mitad a las juntas.
 
boogie
boogie
24/07/2007 17:36
Eso ya lo habia pensado, solo que uno de los inconvenientes es que el bloque 4 son solo 6 vecinos, y si pertenecierán a la comunidad de adosados del bloque 3, estarían claramente en minoria a la hora de revindicar problemas que solo les afecten a ellos (Por ejemplo, el garaje, al que tiene una entrada propia y exclusiva)
.
El problema que se plantea aquí no es sencillo, ya que los propietarios de los pisos son más, en su totalidad, que los de los adosados, y además tienen también problemas diferentes, aunque los dos bloques sean iguales. Los problemas seguramente no surgan a corto plazo, pero si a medio y largo plazo.

Pongamos como ejemplos las derramas (siempre voy a poner en los peores casos, porque desgraciadamente estos se dan más a menudo que lo que parecen):

Una comunidad :
* El tejado del Bloque 4 tiene un problema de humedades, y el presupuesto es de 6.000€. La derrama del mismo es de unos 120 € entre 50 vecinos, pero a los de los bloques les viene muy mal pagarla, y votan en contra: son mayoria. es más, en este caso, los de los adosados siempre seriamos minoria, por lo que nuestros problemas siempre serían más complicados de arreglar.

Dos comunidades y una asociación:


* Me sirve el mismo ejemplo de antes ; el bloque 3 esta en mayoria sobre el bloque 4, por lo que en este caso, ellos serían los más afectados.

Tres comunidades y una asociación :

* En el bloque 1 hay un problema en el ascesor de humedades. Aquí las fuerzas estan divididas a la mitad, y eso les hace que queden en tablas.

Cuatro comunidades y una asociación:

* Esto permite que cada bloque se haga cargo se sus propias necesidades, pero permite que se mantengan las zonas comunes, y en definitiva la integridad de la urbanización. Como ya comenté al principio, siempre poniendo unas normas base sobre el matenimiento de la fachada. Además también podría agilizar las juntas, ya que cada comunidad podría reunirse con su presiente y votar algo, y este, con el voto delegado, acudir a una reunión entre presidentes. Siempre es más facil reunirse grupos más pequeños, en los qe el dialogo es más fluido, que grupo numeroso, ya que este último da menos posibilidades a la comunicación bidireccional.

No olvidemos que los problemas en las comunidades ( a parte de que si me tiras las migas del pan a la terraza o si me estas regando a mi en vez de a las plantas) provienen casí todos por el dinero y las derramas (veasé, en tono de humor y siempre llevado al extremo, "aquí no hay quien viva" y "la que se avecina") y de ahí la importancia de tener más o menos claro cuales son nuestras necesidades y como dirigirlas a lo que sea más practico.


 
P
Petrus
24/07/2007 16:34
Boogie, yo solo veo un problema en el tema de tener 4 comunidades, y es por el nº de vecinos en cada comunidad y es que los del bloque de adosados que dan al parque solo son 6, quizas para repartir el nº de vecinos sería mejor tener solo dos comunidades, la de pisos y la de adosados, más que nada porque así tendremos en una 28 vecinos y en la otra 22. Con cuatro comunidades nos quedarían ... 6 , 16 , 14 y 14

Buff vaya lio....
 
C
calim
21/07/2007 10:24
Si he vivido en pisos y nunca he tenido ningún tipo de problema, los problemas surgen cuando se intenta tomar decisiones sin el consentimiento de la totalidad de propietarios, ni el asesoramiento oportuno, en mi modesta opinión cuando estemos los 50 propietarios reunidos y asesorados será el momento de tomar ese tipo de decisiones y valorar todas las circunstancias, vamos a formar parte de una comunidad independientemente que tengamos un adosado ó un piso. Tenemos muchos elementos comunes y todos tenemos una cuota de participación en ellos, tal y como lo pone el contrato, así que no va a haber mucha diferencia, lo único que te digo es que es una decisión de todos no de unos pocos que escribimos en el foro. Yo he preguntado a profesionales del tema y no es ningún problema si entre todos tomamos la decisión de hacer las 4 comunidades ó una sola, creo que Agesul se va a limitar a cumplir con su obligación que es la de formar la comunidad, darnos los libros de edificio... y lo demás será nuestra responsabilidad, pero la de todos y cada uno de los 50 propietarios.
 
boogie
boogie
21/07/2007 09:49
Yo no he dicho nada de hacerlo por nuestra cuenta, pero si de tomar el control de la situación y tener muy claro que aunque las cosas te las administre otra persona tu sepas en todo moemento el rumbo qe llevan.
La comunidad que tú tienes ahora no tiene nada que ver con esta, entre otras cosas porque bloques y chalets no tiene nada que ver entre si. Tiene problemas completamente diferentes. No se si habrás vivido también en un piso y conoces este tipo de problemas, pero yo si lo he hecho y solo me gustaria que ciertos temas sean lo más simple posible para que luego no nos tiremos las sillas a la cabeza, como ha ocurrido en la comunidad de una amiga mia.
 
C
calim
21/07/2007 09:20
Yo no pienso complicarme la vida, actualmento vivo en una comunidad de 46 chalets y el administrador de fincas se ocupa de todo y pagamos 37 euros de comunidad al mes incluido los gastos de luz de las calles el mantenimiento de la urbanización, la parte proporcional de seguridad privada,el administrador... me parece que tratar de hacerlo por nuestra cuenta es una locura y por otro lado no creo que fuera justo para todos que con una mayoría simple decidieramos algo de tanta trascendencia, yo creo que debemos estar presentes todos los vecinos.
 
boogie
boogie
20/07/2007 22:35
No es tan sencillo Calim. Si queremos un regimen de comunidad determinado, hay que pensarlo antes de escriturar nuestras casa, ya que cuando escrituras, en ellas se define el regimen a seguir, que en nuestro caso será determinado por la promotora, siendo lo habital realizar una unica comunidad ya que esta solución es la que menos trabajo da.
El problema surge en que si los propietarios queremos cambiar posteriormente dicho regimen se requiere que los unanimidad , mientras que en estos momentos, solo haria falta una mayoria simple. Lo ideal sería intentar localizar al mayor número de propietarios y dejar este asunto lo más cerrado posible. ¿Te has planteado lo que significa para tí un tipo de comunidad u otra? ¿Sabes como te afectaría en un caso o en otro?.
Además para un administrador de fincas, como tú comprenderas, esta mucho más interesado y le es más facil llevar una comunidad que llevar cuatro y una asociación de comunidades, que a él le podrián dar muchos más quebraderos de cabeza ( lo que no significa que a nosotros nos los den, que somos los que importamos, en definitiva).

Piensalo tranquilamente, porque en tú caso, con más metros que los demás, tienes un importante quebradero de cabeza.
 
C
calim
20/07/2007 21:52
En mi opinión creo que no debemos precipitar los acontecimientos, ya que seremos 50 vecinos y en el foro no llegamos a un tercio, por lo tanto ya tendremos tiempo de preocuparnos cuando tomemos posesión de nuestras casas, ya que aunque constituyan como una sola comunidad siempre es posible hacer la división, además tendremos que asesorarnos debidamente con un administrador de fincas, es lo usual creo yo.
 
boogie
boogie
20/07/2007 17:30
La idea va por ahi, por eso es important saber vuestra opinión y asociarnos lo antes posible para empezar a tratar con la promotora en grupo, ya que es más facil hablar en representación de un grupo de propietarios que de uno en uno.

 
M
monkys
20/07/2007 09:23
Yo estoy de acuerdo contigo, creo que es mas facil tener 4 comunidades en vez de 1, cuanta menos gente mejor, ya que luego hay problemas. Que haya 1 o 2 representantes por cumunidad y que hablen con el resto de comunidades
 

Fin del hilo
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