cláusula suelo en las hipotecas: un peligro latente
la cláusula de suelo de las hipotecas amenaza con agüar la alegría de las bajadas del euribor a alguna familia. y es que a medida que el euribor ha ido bajando, se han multiplicado las quejas de los usuarios por algunas claúsulas de sus hipotecas que limitan el mínimo a pagar: es decir, que sus hipotecas tienen un tipo de interés mínimo o suelo
la cláusula suelo (que ya fue objeto de denuncia de la chica de la hipoteca en el punto 7 de sus conclusiones) consiste en que en las escrituras de algunas hipotecas hay una claúsula que dice que aunque el euribor baje y baje, el tipo mínimo que se aplicará será del 2%, el 3% o incluso el 4,5%, como se encontró la chica de la hipoteca
de las entidades visitadas por la chica de la hipoteca, banco pastor y la caixa, aplicaban actualmente esas cláusulas, aunque no siempre las han incluido en las escrituras de las hipotecas
la lista de bancos y cajas que aplican la cláusula suelo (aunque no siempre ni a todas las hipotecas) de acuerdo con las quejas en internet son, entre otras:
* banca march
* banco gallego
* banco pastor
* banco popular
* banco sabadell
* bbva
* caixa galicia
* cAIXA SABADELL
* caixa penedes
* caixa tarragona
* caja castilla la mancha
* caja círculo
* caja de canarias
* caja de granada
* caja duero
* caja españa
* caja extremadura
* caja inmaculada (cai)
* Caja Rural de Navarra
* caja rural del sur
* caja segovia
* caja sur
* cajamar
* cajasol
* la caixa
* unicaja...
ojo, estas entidades las han incluido en las escrituras alguna vez, aunque no siempre ni en todas las hipotecas, por ello debes mirar en tu escritura porque puede que exista ese "Límite a la variación del tipo de interés", que puede ser a la baja (tipo suelo) o al alza (tipo techo). este último no se suele aplicar, pero el tipo suelo puede que salte en alguna hipoteca ahora que el euribor se encamina a los mínimos históricos. por lo tanto, si tienes dudas de si tu banco se la ha incluido, lee la escritura o llama a la sucursal de tu banco
la cuestión, aunque no es general para todas las hipotecas, no es baladí, ya que puede provocar un pago superior a quien la tenga firmada. así, si el euribor llegase al 1%, un hipotecado de 200.000 euros a euribor + 0,75 durante 25 años pagaría una cuota mensual de 824 euros al mes (9.888 euros al año). si tuviera una cláusula suelo del 2%, el pago mensual ascendería a 923 euros al mes (casi 1.200 euros más al año). si esa cláusula suelo fuera más elevada, aún sería más alta la diferencia
por ello, antes de acudir al notario a firmar una escritura de una casa conviene leerse estos consejos
http://www.idealista.com/news/archivo/2009/03/04/053824-clausula-suelo-hipotecas-peligro-latente
EXISTE UNA DISPOSICIÓN LEGAL QUE ANULA EL IMPACTO DEL ÍNDICE
La desconocida cláusula del 'suelo' frustrará las ilusiones de muchos hipotecados
* Una cláusula conocida como 'suelo' limita el impacto del Euribor sobre las hipotecas
* Ausbanc: 'Habrá gente que espera pagar menos este mes y se llevará una sorpresa'
* Empleado de banca: 'Al firmarse el crédito no se comenta. Ni lo preguntan ni lo dices'
* Hay entidades que no la aplican, las que lo hacen... prefieren no hablar del asunto
Hipoteca original donde aparece la cláusula del 'suelo'. | elmundo.es
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Hipoteca original donde aparece la cláusula del 'suelo'. | elmundo.es
Actualizado miércoles 04/03/2009 09:30 (CET)
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JORGE SALIDO COBO
MADRID.- Aviso importante a los hipotecados. Antes de seguir frotándose las manos pensando en su próxima revisión, donde muchos prevén ahorrarse hasta 300 euros en la cuota mensual merced al desplome del Euribor (ha pasado de 5,3% al 2,1% de julio a febrero), revisen todas las cláusulas de su contrato con el banco. Si en el apartado del tipo de interés al que selló su crédito lee algún epígrafe como 'Límite a la variación del tipo de interés' échese a temblar.
FORO: ¿Conoce algún caso? ¿Se ha visto sorprendido en su revisión por alguna cláusula que no esperaba?
La cláusula, legal y negociable, también se conoce como 'suelo', es decir, el porcentaje más bajo al que usted podrá pagar su préstamo al margen de la cotización del Euribor. Hay entidades que la aplican y otras que no, pero en general, el asunto les crea cierta incomodidad por el posible aluvión de quejas que puede acarrear.
Aunque el Euribor más el diferencial acordado en su día con su entidad marquen una cifra actual de aproximadamente el 2,5%, si usted tiene firmado un 'suelo' del 3%, el 4% o, incluso, el 5%, tendrá que seguir amortizando en relación con ese mínimo. "Existe desde siempre y es variable. Normalmente, coincide con el Euribor más el diferencial del momento en el que se firmó la hipoteca. De esta manera, las entidades se aseguran seguir cobrando lo mismo", confirma David (nombre ficticio), trabajador de un banco.
De esta manera, serán miles los que habrán sellado su préstamo hipotecario en los últimos años y que pueden haber pasado por alto este el gran desconocido llamado 'suelo' eclipsado por el Euribor. "Muchos no saben que existe y seguro que en los próximos meses vendrá mucha gente a protestar. Cuando se firma una hipoteca nunca se comenta esto. Ni te lo preguntan ni se lo dices. Sólo se habla del Euribor más el diferencial. Algo que a los clientes ya les cuesta entender", señala Lidia (nombre ficticio), empleada de una entidad que diariamente gestiona concesiones de hipotecas.
Esta cláusula puede quitarse si el banco y el hipotecado llegan a un acuerdo
"Normalmente, este 'suelo' está entre el 3,5% y el 5,5% (suvivienda.es ha podido saber que estos porcentajes varían mucho dependiendo del banco o caja del que se trate). Todo es negociable y dependerá también del cliente. Estos años, con el Euribor alto, aquí se ha fijado un mínimo de entre el 5% y el 5,5%. Ahora, este nivel está en el 2,5%, aunque llevo mucho tiempo sin firmar una hipoteca", apunta David. Esta cláusula puede quitarse si el banco y el hipotecado llegan a un acuerdo, pero el problema está en la falta de información al respecto. "La gente no sabe lo qué es el 'suelo' y los bancos lo que hacen es obviar la cláusula sin dar información al respecto si no se les pregunta", indica David, que señala que "las bajadas del Euribor serán en muchos casos no reales".
Los bancos que usan el 'suelo' prefieren no opinar al respecto
Suvivienda.es ha contactado con varias entidades financieras para conocer su opinión sobre esta cláusula. Hemos podido comprobar que no todas la aplican y que el asunto incomoda al sector que suele escudarse también en la existencia de un opuesto, el 'techo' (interés máximo al que se pagará una hipoteca). "A este respecto no hay nada establecido. Todo depende de cada cliente y preferimos no opinar. El 'techo' y el 'suelo' (*) siempre han estado ahí. No hay normas y 'bailan' mucho", señalan desde uno de los grandes bancos. También hemos descubierto como algunas cajas sólo reflejan en sus préstamos para vivienda un máximo.
Usuarios y consumidores, contrarios 100% a esta cláusula
Luis Pineda, presidente de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), no duda en calificar esta disposición como "injusta e ilegal etimológicamente hablando". "Debería ser una cláusula nula por abusiva, desequilibrada y dañina para el interés del prestatario. Si no se reclama, puede pasar desapercibida porque normalmente los bancos no informan de ella. Esto es denunciable", afirma Pineda.
'Es el notario el que tiene que velar por el consumidor y decírselo cuando vea esto en una escritura de una casa'
En la misma dirección apunta Iliana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). "Nosotros eliminamos de nuestros estudios a las entidades financieras que tienen esta cláusula del 'suelo'. No las recomendamos. Es el notario el que tiene que velar por el consumidor y decírselo cuando vea esto en una escritura", dice tajante Izverniceanu, que también nos habla de su opuesto, el 'techo'. "Es una cláusula desequilibrada porque al 'techo' jamás se llega ya que está en torno al 8%-10%", declara la portavoz de la OCU. Esta figura puede estirarse hasta el 15% como se puede leer en el documento de la imagen.
"Con el 'techo' intentan buscar una excusa para justificar el 'suelo'. Sólo sirve para 'vestir el muñeco' porque ambos son altos y abusivos. De momento, no nos han llegado quejas porque aún es pronto, pero llegarán. Habrá gente que firmó en su día con el Euribor muy alto y que ahora espera que la cuota le baje y se llevará una sorpresa", señala Pineda sorprendido por un asunto que había pasado por alto y que podría traer mucha polémica en los próximos meses.
Toque madera antes de volver a revisar su contrato si no lo miró con lupa antes
En cuanto al número de afectados por el 'suelo', éste varía mucho según la entidad de la que se trate. "Aquí se aplica a todo el mundo. Nosotros tenemos este mínimo congelado en el 2,25% desde hace dos años", señala Lidia. Según David, "es difícil calcular cuántos afectos podría haber", pero según su experiencia personal, "esta cláusula puede existir en el 70% de las hipotecas firmadas en su banco". Una información muy diferente nos llega desde la OCU que dice que "pocos bancos la tienen" contradiciendo lo que se afirma desde Ausbanc: "es algo muy normal". Ahora, toque madera antes de volver a revisar su contrato si cree que no lo examinó con lupa en su día. Esta cláusula puede o no aparecer o estar en todas sus combinaciones: sólo 'suelo', sólo 'techo', los dos o ninguno. Suerte.
*Cláusula literal del 'suelo' y 'techo' que suele aparecer al final del apartado de intereses, tras de indicarse el índice de referencia que se aplica, el Euribor, más el diferencial:
En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al 2,250%, este valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el "tipo de interés vigente" en el "período de interés". Igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15,000% nominal anual.
http://www.elmundo.es/elmundo/2009/03/03/suvivienda/1236105770.html?a=PRAe3ca8cf955d0abec0d27d0c79530ff1e&t=1253876179