sobre la burbuja

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Para los que consideran aceptable la subida de 2 millones que piensen que no está justificada y que nos han vendido humo, que se trata de una vuelta de tuerca injusta y penalizable. Que ya estamos pagando entre un 20-30% mas por motivo de la burbuja para que ahora nos vengan con esto y se vayan de rositas.


Os remito este articulo de Javier García Montalvo, un economista

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Un aumento rápido de los precios de la vivienda no implica necesariamente la formación de una burbuja. Una burbuja inmobiliaria es una situación en la que los precios de la vivienda son inestables, pues se basan fundamentalmente en las expectativas que los compradores e inversores tiene sobre un crecimiento rápido y sostenido de los precios en el futuro. De esta forma una parte importante del crecimiento de los precios en lugar de depender de los fundamentales (renta per capita, coste de construcción, tipo de interés, etc) se explica por las expectativas de crecimiento de los precios en el futuro. Esto significa que son intrínsecamente inestables pues cambios en la expectativas pueden hacer subir o bajar los precios sin cambios en los factores fundamentales.
¿Qué sustenta estas expectativas irreales de tasas de crecimiento altas y sostenidas en un futuro? En primer lugar la formación de expectativas futuras basadas en las tasas de crecimiento de los precios en el presente y en el pasado reciente. A diferencia de los fondos de inversión, donde se advierte que las rentabilidades pasadas no implican nada sobre las rentabilidades futuras, el comprador /inversor se encuentra con unos medios de comunicación que “amplifican” el crecimiento de los precios de la vivienda.
¿Cómo se produce este proceso? Los precios de la vivienda en España se calculan trimestralmente. Sin embargo como el tema del precio de la vivienda causa evidente alarma social los medios de comunicación recogen normalmente tres veces al trimestre el crecimiento interanual de los precios: uno cuando lo publica Tinsa, otro cuando lo hace la Sociedad de Tasación y, finalmente, cuando el Ministerio de Fomento hace publicas las cifras oficiales . Estos tres número son esencialmente el mismo pero aparecen espaciados en el tiempo. Por tanto para un lector de prensa medio podría parecer que los precios suben incluso más deprisa que en la realidad, pues se ve sometido a tres impactos mediáticos cada trimestre. El rápido enlace con los datos del siguiente trimestre hace que el proceso de crecimiento de los precios se perciba incluso con mayor intensidad.
En segundo lugar existe una serie de falacias populares sobre el sector inmobiliario que contribuyen a alimentar la expectativas de crecimiento futuro de los precios. Entre las mismas merece la pena destacar las siguientes:

F1: “El precio de la vivienda no puede bajar”. Esta evidente falacia viene adornada con coletillas como “siempre existe un bien tangible”, “cada vez queda menos suelo”, etc. Existen multitud de ejemplos de caídas importantes del precio de la vivienda tanto de carácter cíclico (Estados Unidos, Reino Unido, Hong Kong, etc) como más prolongado (por ejemplo Japón). En muchos casos las correcciones de precios oscilan entre el 20% y el 40% aunque en el caso japonés han sido mayores.
El caso de Hong Kong es el más reciente y dramático. Desde 1997 los precios han caído un 66%. La autoridad monetaria de Hong Kong señaló recientemente que el 22% de las hipotecas son mayores que el valor de la viviendas sobre las cuales descansan, fenómeno que fue bastante frecuente también entre los propietarios de viviendas en Londres a principios de los años 90. Si alguien piensa que estas caídas de precios han sido causada por el control chino de Hong Kong debería preguntarse el motivo por el cual los precios siguieron subiendo rápidamente durante la mayor parte de los 90 cuando ya se sabía desde hacía muchos años que en 1997 se produciría el traspaso de poderes.
En fechas más recientes, y en países más cercanos, también se han producido caídas de precios. Por ejemplo el último boletín mensual del Banco Central Europeo (diciembre de 2003) señala que la media de caída de los precios de la vivienda entre 1999 y 2002 en Austria ha sido del 8% anual mientras en Alemania alcanza el 5% anual, aunque la disminución en 2002 fue superior. En Portugal la caída en 2002 ha sido del 6% mientras en los Países Bajos fue superior al 1%.
Siempre hay el que argumenta que “España es diferente” y que el precio de la vivienda nunca ha caído en España. Ésta es otra falacia. Los precios de la vivienda sufrieron importantes descensos a mediados de los años 70 y principios de los 80 aunque la escasez de datos impide comprobar este fenómeno en más de unas pocas ciudades. No obstante no hace falta remontarse tan lejos para ver caídas importantes de precios. El gráfico 1 muestra la evolución de la tasa de crecimiento de los precios reales entre 1991 y 1994 en el conjunto de España y en dos ciudades: Madrid y Barcelona. Los datos están tomados directamente de la información del Ministerio de Fomento (base de datos Sedal) y del INE. La desaceleración económica de los años 1992-93 provocó una caída importante de los precios en Madrid y, particularmente, Barcelona. La primera característica importante es la “sorpresa” con la que se produce la caída de precios. En Barcelona en el cuarto trimestre de 1991 los precios crecían por encima del 30% en tasa interanual. Un año después los precios caían al 30%. Este gráfico pone de manifiesto como incluso una breve desaceleración puede provocar un descalabro en los precios, aunque en este caso de tipo cíclico.


F2. “En ciudades donde queda muy poco suelo por urbanizar el precio sube siempre más deprisa”. La teoría económica dice que allí donde hay escasez de suelo el precio debe ser más elevado pero no dice nada sobre el crecimiento de los precios. Los ejemplos de Japón y Hong Kong muestran claramente como la escasez de suelo no asegura el crecimiento continuado de los precios. Además en épocas de fuerte presión de la demanda de viviendas el precio se fija por el máximo que los compradores están dispuestos a pagar por una vivienda dadas las condiciones vigentes en el mercado hipotecario y los salarios medios. El precio del suelo no participa en la fijación del precio de la vivienda. Muy al contrario: el precio del suelo se fija a partir del precio de las viviendas que se podrán construir encima.

F.3. “Los precios de la vivienda en España seguirán subiendo muy deprisa hasta converger con los precios europeos.” Pero si esto es así, ¿por qué se produce divergencia en los precios entre ciudades y comunidades españolas que desde siempre han tenido la misma moneda? El motivo es obviamente que la vivienda no es un bien comercializable y, por tanto, su precio se fija en mercados locales. Esto significa que la convergencia en precios no puede ser una mera consecuencia de la simple apertura comercial o la utilización de la misma moneda.

F.4. “Los elevados costes de transacción de la vivienda impiden que en el mercado inmobiliario se formen burbujas y desincentivan la especulación.” Existen multitud de estudios que indican que un aumento rápido de los precios de la vivienda es seguido, con mayor probabilidad que en el caso de los mercados financieros, por una disminución de los precios. Por tanto las burbujas son, de hecho, más probables en los mercados inmobiliarios que en los mercados de valores. Hay varias razones teóricas que justifican estos resultados. En primer lugar el mercado de vivienda es ineficiente (ilíquido, con elevados costes de transacción, activos heterogéneos, etc) lo que hace que unos pocos inversores, muy optimistas o muy pesimistas, puedan hacer subir, o bajar, mucho los precios. Además las rigideces de la oferta hacen que el ajuste se produzca en muchas ocasiones a destiempo, lo que provoca caídas en los precios. Finalmente los bancos tienen incentivos perversos: cuando los precios suben tienen incentivo a prestar lo más posible y cuando bajan detienen los préstamos, lo que amplifica tanto los booms como las depresiones.

F.5. “Para pagar un alquiler es mejor pagar una hipoteca y al final la vivienda es mía”. Ésta es probablemente la falacia más popular de todas. En el equilibrio de largo plazo comprar y alquilar producen la misma rentabilidad . En el corto plazo, y dependiendo de las ayudas a la vivienda, los tipos de interés y el nivel de los alquileres, puede ser más rentable comprar que alquilar o viceversa. Unas expectativas irreales sobre el crecimiento futuro de los precios hace de la compra de una vivienda una opción aparentemente más rentable que el alquiler.

F6. “La inversión en vivienda siempre proporciona una rentabilidad superior a la rentabilidad de los activos financieros.” Esta afirmación es obviamente falsa. La cantidad de contraejemplos es abrumadora.

F.7. “Solo un aumento muy grande de los tipos de interés podría provocar una caída de los precios de la vivienda.” No hay duda que el aumento de los tipos de interés aceleraría el proceso de caída de los precios pero no hay que olvidar que en una burbuja lo más importante son las expectativas de los compradores y vendedores. Un cambio en el sentimiento de los agentes podría provocar caídas en los precios sin necesidad de subidas de los tipos de interés. El caso japonés o el alemán son ejemplos claros de caídas de precios asociadas con caídas en el tipo de interés.

F.8. “La inversión en vivienda es siempre segura”. Esta falacia no necesita explicación dados los comentarios anteriores.

F.9. “Con la bajada de los tipos de interés y la ampliación del periodo de devolución de los préstamos la vivienda es más accesible pues los préstamos son más baratos.” Ésta es una versión del conocido fenómeno de la ilusión monetaria. En periodos de alta inflación los pagos de intereses se reducen rápidamente en términos reales pero esto no sucede en periodos de baja inflación como el actual. Además, teniendo en cuenta que más del 90% de los nuevos préstamos son a tipo variable, la pregunta es si hay alguien que crea que en los próximos 25 años el tipo de interés se mantendrá a los niveles históricos mínimos que ha alcanzado en la actualidad.

De esta forma la evolución del pasado reciente de los precios, amplificada por los medios de comunicación, y las falacias populares comentadas anteriormente provocan en los compradores una sensación de urgencia en la compra de viviendas, a pesar de considerar que los precios ya son muy elevados , y reducen la sensación de riesgo asociada con dicha inversión. Estos dos factores son, en última instancia, la justificación de la formación de la burbuja.

Conclusiones.

El crecimiento del precio de la vivienda durante los últimos años y su reciente aceleración hace pensar que se ha podido formar una burbuja inmobiliaria. Pero, ¿se puede afirmar sin ninguna duda que existe dicha burbuja? El rápido crecimiento de los precios de la vivienda no es suficiente para justificar la existencia de una burbuja inmobiliaria pero existen demasiados indicios como para descartar esa posibilidad. Procedimiento sensatos proporcionan estimaciones de dicha burbuja que oscilan entre el 20% y el 30%.
Si dicha burbuja existe surgen multitud de preguntas: ¿Estallará o se desinflara lentamente? Y si estalla, ¿Cuándo sucederá? Estas preguntas son muy complejas dado que, por su propia esencia, las burbujas se retroalimientan y son impredecibles e inestables. Es muy difícil predecir cuando las expectativas de los individuos se modificarán. Pero el hecho de no poder predecir cuando acabará el proceso no implica la negación de la existencia de la burbuja. En diciembre de 1996 Alan Greenspan habló por primera vez de la “exhuberancia irracional” que a su juicio empezaba a dominar los mercados financieros estadounidenses. Sin embargo no fue hasta marzo de 2000 cuando el proceso llegó a su fin, después de un conato de pinchazo a finales de 1998. ¿Alguien sabe el motivo último del pinchazo de la burbuja en la fecha precisa en que sucedió? No. Simplemente tenía que suceder y sucedió.
El presidente de la Asociación Hipotecaria, Gregorio Mayayo, ha argumentado recientemente que hablar de la burbuja inmobiliaria es como estar gritando constantemente que viene el lobo. Sin embargo no advertir de su posible existencia implica crear unas expectativas excesivamente optimistas en los potenciales compradores / inversores. En el caso de la bolsa estadounidense muchos de los banqueros de inversión que siempre recomendaban comprar, aún sabiendo que el proceso era cada vez más especulativo y arriesgado, tuvieron que abandonar sus cargos y, en ocasiones, acabaron ante los tribunales. ¿Quién pagará si la burbuja inmobiliaria española acaba pinchando y deja un montón de familias españolas con más deudas que activos?