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Herceso
04/07/2008 16:41

Sobre firmar sin licencia

¿Qué consecuencias tiene escriturar una vivienda sin licencia de primera ocupación?

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Ante el Centro de Estudios de Consumo se plantea el juicio de legalidad

referido a la escrituración de vivienda sin haber obtenido ésta licencia de

primera ocupación. De los términos de la consulta se desprende asimismo que

el piso no ha sido objeto de entrega material, a pesar de haberse superado el

plazo previsto para la misma.

A los efectos civiles, la entrega de un inmueble sin licencia de primera

ocupación es causa de resolución por incumplimiento contractual (ex. Art. 1124

CC) de todos aquellos contratos por los que se transmita el dominio de la

vivienda La jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante en este sentido

(SSTS 22.12.1993, 11.12.1995, 9.5.1996, 3.6.2003). A este respecto, el hecho de

que sea una licencia que concede el Ayuntamiento no significa que su falta de

obtención no sea imputable al vendedor. Por ello el vendedor está obligado a

pagar, en su caso, la cláusula penal prevista para el incumplimiento o el

cumplimiento tardío de la obligación de entrega del edificio, que se entiende ha

de serlo con las autorizaciones requeridas para ocuparlo. Y además, si el

comprador decide no escriturar por falta de la licencia, no sólo es que su

posición está justificada en el previo incumplimiento del vendedor , sino que

habrían de devolvérseles las cantidades entregadas en concepto de arras

penitenciales. De ello se colige igualmente que, estando el vendedor en situación

de incumplimiento, no puede obligar al comprador a escriturar el inmueble (el

comprador podría negarse al cumplimiento de dicha obligación de formalizar la

compraventa basándose en el previo incumplimiento del vendedor, a modo de

exceptio non adimpleti contractus).

Ahora bien, no hay obstáculo legal (entiéndase por tal, notarial) en

otorgar escritura de un inmueble carente de licencia de primera ocupación. El

resultado es que se ha transmitido la propiedad, pero el vendedor ha incumplido

de forma esencial el contrato una vez superado el plazo previsto para la entrega

efectiva sin haber obtenido dicho permiso, por lo que el comprador puede

resolver con restitución de las cantidades ya entregadas e indemnización de

daños y perjuicios. Nótese que a diferencia de la tardanza en la entrega material

del inmueble (habitual y a menudo prevista mediante cláusulas penales o

reparable mediante las oportunas indemnizaciones por demora), la no solicitud

de licencia de primera ocupación o su no consecución una vez terminada la obra

determina siempre la posibilidad de resolver el contrato con independencia de


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la gravedad del retraso Esta importancia civil de la inexistencia de licencia viene

determinada por dos razones:

a) porque la licencia corrobora las condiciones de habitabilidad de la vivienda,

su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y sus condiciones de

seguridad, habitabilidad o salubridad (esto es, la conformidad de la cosa

vendida)

b) porque su falta imposibilita de derecho su uso, aunque la vivienda haya sido

entregada al comprador, ya que, a nivel administrativo, las sanciones (que se

imponen cuando se produce ocupación efectiva sin licencia) pueden consistir

en:

a) Impedir su uso a cualquier ocupante, sea o no propietario (art. 29

Reglamento de Disciplina Urbanística vigente en este punto) .

b) Imponer una sanción urbanística del 1 al 5% del total del valor de la obra en

el caso de que la ocupación sea legalizable de la que responden el ocupante y

quien coopera en la ocupación entregando las llaves antes de la

licencia (art. 90.1 del Reglamento de Disciplina Urbanística vigente en este

punto)

En conclusión:

1- El vendedor que escritura sin licencia está en situación de

incumplimiento aunque entregue físicamente la vivienda, porque el

dominio que transmite no es apto para el uso en tanto en cuanto no

consiga aquella.

2- El comprador puede negarse a escriturar en tanto en cuanto no se

conceda la licencia si el momento de la escritura se fijó para después de la

terminación de la obra , y sin que el vendedor pueda resolver por esta

negativa en tanto no proceda al cumplimiento (o sea, a la consecución de

la licencia)

3- El comprador puede resolver (aunque haya escriturado) con devolución

de las cantidades entregadas, sus intereses e indemnización de daños y

perjuicios si una vez vencido el plazo de entrega efectiva, y se haya

producido ésta o no, el edificio no ha obtenido licencia de primera

ocupación.

4- Si decide no resolver, no debe ocupar la vivienda aunque le sea entregada

de forma efectiva,.porque comete una infracción urbanística y porque

puede verse privado del uso por la Administración competente.

En el Centro de Estudios de Consumo de la UCLM, a 23 de enero de 2006.
 

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