Hipotecas, preguntas frecuentes
A continuación, las preguntas más frequentes sobre préstamos hipotecarios
¿Es lo mismo hipoteca que préstamo hipotecario?
No. Es habitual confundir los conceptos; en realidad ha de
hablarse de préstamo hipotecario. El préstamo es un contrato por el cual una
entidad financiera entrega una cantidad a su cliente, para que éste lo
restituya en los plazos y condiciones pactadas, entre las que se encuentra el
pago de un interés. La hipoteca, por su parte, es la afección o sujeción de la
vivienda al pago de ese préstamo, lo que significa que si se impaga alguna de sus
cuotas, la entidad financiera puede cobrarse mediante la ejecución de la
vivienda (a través de una subasta tramitada ante los Juzgados).
Es posible, por tanto, pedir un préstamo que no sea hipotecario
(el de un coche, por ejemplo), o hipotecar una casa para una deuda distinta del
pago al vendedor.
¿Por qué el préstamo hipotecario es el más idóneo para comprar una casa?
Cuando se compra una casa para vivir en ella, y no se cuenta con
dinero suficiente para pagarla; el préstamo hipotecario garantiza al acreedor
el abono de las cuotas del préstamo con la vivienda misma que se ha adquirido.
Pensemos que la vivienda tiene un coste muy elevado, y ningún
banco entregará importantes cantidades de dinero sin la seguridad de que podrá
recuperarlo. Para que esta seguridad de cobrar las cuotas sea mayor, obliga al
comprador a hipotecar la vivienda, comprometiendo este bien al pago de las
mensualidades (mal llamadas letras, pues el pago no se instrumenta mediante
documentos de este tipo).
Diferencias con el préstamo personal
¿Cuáles son las diferencias con el préstamo personal?
El préstamo hipotecario recibe este nombre porque el pago de las
cuotas está garantizado a través de una hipoteca. Esta hipoteca permite al
acreedor, generalmente una entidad financiera, ejecutar la vivienda (sacarla a
subasta mediante un procedimiento judicial) de forma preferente a cualquier
otro acreedor. Si nosotros dejamos de pagar el préstamo hipotecario, el banco
podrá solicitar directamente al Juzgado que subaste la casa.
En el caso de los préstamos personales (generalmente suscritos
para compras de cierta entidad, como muebles, electrodomésticos o vehículos),
será todo nuestro patrimonio el que responda de la deuda, incluida nuestra
vivienda; sin embargo, esta situación, que a priori puede ser mejor que la
hipotecaria, no lo es tal, pues en caso de impago, si el acreedor de este
préstamo personal decide solicitar la subasta de la vivienda y ésta se
encuentra hipotecada, el importe que obtenga será inferior, pues debería
descontarse el préstamo cuyo pago está garantizado mediante la hipoteca. Así
pues, es todo nuestro patrimonio el que responde de la devolución de los
préstamos personales, pero nuestra vivienda sólo lo hará en la medida en que no
esté hipotecada.
Tasación
¿He de desembolsar algún gasto antes de decidirme por un préstamo?
Dependerá de las circunstancias. Para que una entidad financiera haga una
oferta en firme ha de contar con una tasación de la vivienda, pues es la manera
de identificar claramente el riesgo en el que incurriría de concederse el
crédito. Y aunque no sea un importe excesivo (entre 200 y 300 €), la tasación
la paga el usuario. Por esto, es conveniente conocer bien todas las condiciones
del préstamo (tipo de interés, comisiones, porcentaje de préstamo sobre el
valor de tasación, etc.) antes de ordenar la tasación, pues es posible que ésta
arroje un importe insuficiente para la necesidad financiera del comprador de la
vivienda, que imposibilite la concertación de ese préstamo en las condiciones
requeridas.
Algunos bancos aceptan tasaciones de otras entidades; conviene
informarnos de este extremo antes de ordenar alguna.
Condiciones del préstamo
¿Tiene derecho a que le pongan por escrito las condiciones del préstamo?
El usuario tiene dos formas de conocer la oferta bancaria, dependiendo del
estado de la negociación en cada momento.
Primeramente, puede obtener en la sucursal un folleto
informativo, en el que se indicarán los extremos necesarios para conocer el
préstamo que se ofrece al usuario, indicándose en él los plazos posibles, el
tipo de interés, las comisiones, los gastos a cargo del cliente y las cuotas
periódicas.
Una vez que el banco ya ha efectuado las comprobaciones que
considere necesarias, estará obligado a entregar al cliente una oferta
vinculante, en la que se recojan por escrito las cláusulas financieras del
préstamo. La validez de esta oferta será de diez días hábiles desde que sea
entregada al usuario.
Comparación de préstamos
¿Cómo se compara un préstamo con otro, para saber cuál es el más ventajoso?
El indicador más usual para comparar un préstamo con otro suele
ser el tipo de interés; y dado que éste suele ser variable y referenciado
habitualmente al Euribor, lo normal es fijarse en el diferencial para encontrar
el préstamo más económico.
Sin embargo, además del tipo de interés el cliente debe pagar
otros gastos, como son las comisiones de apertura o cancelación, tasación y
otra vinculación que pueda exigir la entidad financiera, que han de ser tenidos
en cuenta.
Una forma de aproximarnos al préstamo más económico es atender
la TAE (tasa anual equivalente), que es una expresión porcentual que engloba
todos los gastos del crédito. Sin embargo, cada préstamo es distinto y debe ser
valorado en su conjunto conforme a la necesidad del prestatario; es posible que
haya una comisión de apertura baja pero un tipo de interés un poco más alto, lo
que nos convendrá si nuestra liquidez es escasa; o que la alta sea la de
cancelación, lo que no nos tendrá cuenta si hemos pactado un alto plazo de
amortización y pensamos cancelar parte del capital. Por ello, es el usuario
quien debe valorar todas las condiciones del préstamo, para optar por aquél que
más se ajuste a su necesidad particular.
Comisiones
¿Puede cobrarme el banco alguna comisión?
Son tres las comisiones que las entidades financieras, en el
marco de un préstamo hipotecario, pueden cobrar a sus clientes:
• De apertura, que incluirá todos los gastos de estudio, de
concesión o tramitación del préstamo, u otros similares inherentes a la
actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
• De cancelación, que será máxima del 1 % sobre el capital
pendiente si el interés fuera variable (0,5 % si la hipoteca se suscribió
después del día 27 de abril de 2003). La comisión, si el tipo de interés
pactado fue fijo, no esta limitada legalmente, sin embargo en cumplimiento de
una recomendación del Gobierno de 1996, no debe superar el 2,5 %,
considerándose la superación del tipo referido mala práctica bancaria.
• De subrogación o novación; en este último caso, la comisión no
podrá superar el 0,1 % si el cambio consistió en una ampliación del plazo de
amortización del préstamo.
EURIBOR
¿Qué es el EURIBOR?
El tipo de interés del préstamo puede ser fijo o variable. Dado
que se necesita un largo periodo para amortización el préstamo destinado a
adquirir una vivienda, lo habitual es que el tipo de interés sea variable. Esta
variación o cambios en el tipo de interés suele ser anual, y se basa en la
variación, a su vez, de un llamado índice de referencia. Este índice de
referencia ha de ser objetivo y quedar fuera de la influencia de la entidad
financiera, siendo aconsejable que sea uno de los oficiales publicados por el
Banco de España; estos son los siguientes:
• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años
para adquisición de vivienda libre de bancos.
• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años
para adquisición de vivienda libre de cajas de ahorro.
• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años
para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades de crédito (media
de los dos anteriores).
• Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro.
• Rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda
Pública entre dos y seis años.
• Tipo interbancario a 1 año MIBOR.
• Referencia interbancaria a 1 año EURIBOR.
El tipo más usado en la década pasada fue el MIBOR, actualmente
sustituido por el EURIBOR, que conceptualmente es el tipo de contado para
operaciones de depósitos en euros a plazo de un año, calculado a partir del
ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar
calificación; el tipo mensual se obtiene como media aritmética simple de los
valores diarios de los días con mercado de operaciones de depósitos en euros a
plazo de un año.
Redondeo
¿En qué consiste?
Cuando el tipo de interés es variable, éste suele estar
configurado por dos elementos: el tipo de interés de referencia (habitualmente
el EURIBOR), y el llamado diferencial, un porcentaje que se le suma al tipo de
referencia (en la actualidad y dependiendo de cada entidad bancaria, entre el
0,4 y e, 1,5 %) y que conjuntamente forman el tipo de interés final que se
aplica al cliente. Por cierto, que este diferencial suele ser el elemento
determinante para elegir un préstamo concreto.
Pues bien, dado que el resultado de esta suma de tipo de
referencia y diferencial puede arrojar cifras de relativa complejidad, se
aprovechó para aumentar el beneficio bancario justificando aportar sencillez a
la operación, redondeando el resultado al cuarto de punto más próximo.
Si queremos poner un ejemplo, tomemos el Euribor de febrero de
2003, que era del 2,504 %; si nuestro préstamo era del Euribor más el 0,75 %,
redondeado al cuarto de punto por exceso más próximo, hemos de sumar 2,504 +
0,75, que son 3,254. El cuarto de punto por exceso más próximo sería 3,5, por
lo que el tipo de interés revisado sería del 3,5 %.
En la actualidad, el redondeo sólo puede pactarse si se prevé la
posibilidad de que sea al octavo de punto más próximo, ya al alza ya a la baja,
según el intervalo más cercano.
Gastos concesión
¿Qué gastos conlleva la concesión del préstamo hipotecario?
A continuación se señalan los gastos que habitualmente van asociados a la concesión
de un préstamo hipotecario:
• Comisión de apertura: agrupa, en un solo cargo, todos los
gastos de estudio, tramitación o similares asociados a la concesión del
préstamo.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, sobre la escritura
de préstamo. El importe varía según las Comunidades Autónomas; en Madrid, es
del 0,4 % para escrituras de hasta 120.000 €, del 0,5 % para escrituras que
superando 120.000 € no rebasen los 180.000 € y del 1 % para escrituras por
encima de este último importe.
• Minuta notarial por la escritura de concesión de préstamo, y
generalmente también por la compraventa a la que el préstamo está asociada.
• Minuta del Registrador de la Propiedad , por los mismos
conceptos anteriores.
• Gastos de tasación del inmueble, seguros sobre la vivienda y
gastos de gestoría (liquidación de impuestos y tramitación de las escrituras
ante el Registro de la Propiedad ).
Es necesario tener en cuenta que, por la compraventa, también
deberá abonarse el IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, según que la
vivienda sea nueva o de segunda mano, respectivamente.
Seguros
¿Qué tipos de seguros adicionales al préstamo pueden pedirle?
- Seguros obligatorios
Seguro de daños . Cubriría los daños que pudiera sufrir la
vivienda, con el objeto mantener al inmueble en buen estado.
“Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños
por el valor de tasación, en las condiciones que reglamentariamente se
determinen” (Art. 8. Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario)
- Seguros optativos
Es habitual que, para no perjudicar la solvencia del deudor y
asegurar una eventual ejecución hipotecaria, la entidad financiera exija la
constitución de una serie de seguros.
Al margen de la legalidad de tal exigencia y de la libertad del
cliente de elegir la compañía aseguradora que desee, estos son los seguros que
pueden concertarse:
- Seguro de vida
Cubriría la contingencia del fallecimiento o incapacidad
permanente del prestatario, y la indemnización iría destinada a amortizar el
préstamo hipotecario pendiente.
- Seguro de amortización.
Cubriría la eventualidad del desempleo o contingencias
similares, que pudieran poner al prestatario en el riesgo de no poder afrontar
las cuotas del préstamo.
- Seguro para la cobertura del incremento del tipo de interés
.
Cuando se haya pactado un tipo de interés variable, existen
seguros que cubrirían el exceso de cuota en los términos pactados; las
entidades financieras informarán a sus clientes sobre este tipo de instrumentos
tanto a través del folleto informativo como de la oferta vinculante.
Contenido mínimo del contrato
El contrato de préstamo es bastante largo; ¿está sujeto a un contenido mínimo obligatorio?
En efecto, además de la importancia económica de la operación (no olvidemos que
es la compra más importante a la que se enfrentan los consumidores), el
contenido y cláusulas del contrato están reglamentados, de forma que en él se
recojan una serie de disposiciones mínimas que garanticen un contenido
estándar.
A pesar de ello, es preciso que el prestatario lea detenidamente
el contrato de préstamo, solicitando asesoramiento respecto de aquellos
aspectos que desconozca.
Escritura
¿De que tiempo dispone para leer la
escritura del préstamo antes de firmarla?
El prestatario dispone de los tres días anteriores al señalado
para la firma, para leer la escritura o contrato de préstamo. Es aconsejable
hacer uso de este derecho, pues la importancia económica de la operación exige
todas las cautelas.
Notario y Registro de la propiedad
¿Por qué es necesario firmar el préstamo ante el Notario y luego
ir al Registro de la Propiedad , si ello es un coste adicional para el
consumidor?
En efecto, el consumidor corre con los gastos de constitución
del préstamo hipotecario. Pero para que la hipoteca, como garantía de la
devolución del préstamo, quede válidamente constituida, es preciso que sea
registrada en el Registro de la Propiedad. Y para que el contrato de préstamo
hipotecario pueda acceder y ser inscrito en ese Registro, debe contar con la
intervención de un Notario.
Impago
¿Qué pasa si dejo de pagar el préstamo? ¿Pueden quitarme la casa?
En caso de que el deudor de un préstamo hipotecario deje de
pagar las cuotas, la entidad financiera puede dar por resuelto el contrato de
préstamo y exigir todo el capital pendiente, para lo cual pediría al Juez que
subastara la vivienda para cobrarse con el dinero de la adjudicación. Y si con
este importe no bastase, podría resarcirse mediante los bienes del deudor hasta
satisfacer plenamente la deuda.
Por ello, cuando se presenten dificultades económicas lo más
aconsejable es negociar con el banco una fórmula de saneamiento; y en caso de
no llegar a un acuerdo, puede ser que con la venta de la vivienda el importe
que se obtenga sea mayor que a través de una subasta judicial.
Aún así, el deudor que se enfrente a una ejecución judicial de
la hipoteca puede, por una sola vez, paralizar dicha ejecución si paga, además
de las costas judiciales, el capital devengado y los intereses ordinarios y/o
de demora que correspondieran.
Subrogación
¿Qué es la subrogación?
La subrogación consiste en cambiar a una de las partes del
contrato de préstamo, ya sea el acreedor (la entidad financiera) ya el deudor
(el cliente).
La subrogación en la persona del deudor se produciría cuando se
transmite una vivienda hipotecada, y el comprador asume, con las condiciones
antiguas o las nuevas que se pacten, pagar el préstamo pendiente; lógicamente,
esta cuantía se deduciría del precio que correspondería entregar al vendedor. Esta
subrogación no es obligatoria: el comprador puede comprar la vivienda libre de
cargas, si el vendedor cancela la hipoteca con el dinero que el comprador le
entrega en el acto de la compra.
La subrogación del acreedor se produciría cuando el prestatario
encuentra una entidad financiera que le ofrece mejores condiciones económicas
que las que tiene en su préstamo actual, y opta por cambiar de entidad
financiera. Existe un procedimiento para esta operación, que incluso da al banco
primitivo la posibilidad de mejorar voluntariamente las condiciones existentes.
Para materializar esta opción, el deudor ha de tener en cuenta también todas
las condiciones de la nueva entidad, sobre todo los gastos de formalización.
Legislación
Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva
redacción oficial de la Ley Hipotecaria ( BOE 27/2/46)
Decreto de 14 de Febrero de 1947, por el que se aprueba el
Reglamento Hipotecario (BOE 16/4/47)
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario . (BOE 15/4/1981)
Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de
préstamos hipotecarios (BOE 4/4/1994)
Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las
condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (BOE 11/5/1994)