Desperfectos en vivienda
La legislación ha avanzado positivamente en este sentido y, tras la compra de una vivienda, no nos quedamos desprotegidos y a expensas de la suerte, sino que existen una serie de normas que nos intentan proteger frente a problemas que se puedan derivar de que la construcción no haya sido realizada con las debidas condiciones y calidades.
Es lo que se conoce como la Garantía por Desperfectos y vienen recogidos en la Ley Orgánica de la Edificación.
Los plazos con que nos cubre dependiendo si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano son los siguientes:
Viviendas nuevas:
Se comprenden en este apartado aquellas viviendas con licencia de edificación posterior al 6 de Mayo de 2000:
Defectos que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras: El plazo de garantía es de 1 año desde la recepción de la obra. Se trata de problemas con la instalación eléctrica, pintura, etc.).
Defectos constructivos que incumplen con los requisitos o condiciones de habitabilidad: El plazo de garantía es de 3 años igualmente desde la recepción de la obra. Suelen ser problemas de humedades o de funcionalidad de las viviendas.
Defectos constructivos que afectan a la cimentación o estructura de la finca: El plazo de garantía es de 10 años desde la recepción de la obra.
El plazo de que se dispone para reclamar el arreglo de los desperfectos es de 2 años, a partir del momento que los comencemos a detectar, siempre y cuando la reclamación se presente dentro de los plazos indicados de los períodos de garantía.
Viviendas de segunda mano:
En el caso de que compremos una vivienda de segunda mano y si ésta tiene una antigüedad inferior a 10 años, conservaremos todos los derechos que tenía el anterior propietario hasta que venza ese plazo.
Si, por el contrario, tiene más de 10 años, dispondremos de 6 meses a partir de la fecha de la compra para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos graves o vicios ocultos de los que no nos hayan informado en el momento de la compra.
Sujetos responsables de los desperfectos
La LOE personaliza la responsabilidad de los diferentes agentes que intervienen en la construcción, con la única excepción de que no pueda individualizarse o exista concurrencia de culpas.
No obstante, el Promotor es siempre responsable solidario al ser el garante de la edificación.
El Constructor responderá por impericia, negligencia o incumplimiento del jefe de obra o personas que de él dependan; igualmente responderá de la ejecución de partes o instalaciones subcontratadas y de las deficiencias en productos de la construcción adquiridos por él. Nunca responderá por deficiencia del proyecto o mala dirección de obra.
El Proyectista es responsable de la insuficiencia o inexactitud de sus cálculos estudios o dictámenes, o por incorporar en el proyecto materiales inadecuados.
El Director de Obra, es responsable y responde de los daños causados por vicios o defectos de mala dirección de obra o por utilizar materiales inadecuados y también por las omisiones, deficiencias o imperfecciones incluso del proyecto no elaborado por él mismo. Si hay varios, todos son solidarios.
El Director de la Ejecución de la Obra responderá de daños materiales por vicios o defectos de una mala vigilancia en la ejecución o empleo de materiales de mala calidad.
En todos los casos, sólo se permite la exoneración de responsabilidad, por caso fortuito, fuerza mayor, producción del daño por un tercero, o del propio perjudicado.
Otras actuaciones posibles
Aparte de las garantías expuestas anteriormente de carácter legal, ya que vienen contempladas en la LOE, pueden emplearse otras acciones encaminadas a exigir responsabilidades, siendo estas las derivadas del propio contrato de compraventa.
Así, es obligación exclusiva de la Promotora o Constructora finalizar la obra y que esta se ajuste a lo ofrecido públicamente a los compradores, conforme a lo establecido en los arts. 1096, 1101, 1256 y 1257 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Pero esta obligación no se reduce a las características de la vivienda recogidas en el contrato sino que además se extiende a todo aquello que se hubiese incluido en la oferta, promoción y publicidad, mediante folletos u otros documentos similares, referidos a la vivienda objeto de la venta. Así puede Ud. como comprador, en base a lo incluido en la oferta, promoción y publicidad de la vivienda, exigir su cumplimiento en forma específica, si ello fuese posible, o, en otro caso, una prestación sustitutoria, y, en ambos supuestos, el abono de una indemnización de daños y perjuicios, e incluso, si la discordancia entre lo prometido en la publicidad y lo entregado fuera de tal envergadura que frustra la expectativa contractual del comprador podría exigir la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.
Antonio Sanz
Abogado de Propiedadaldía
Especialistas en Derecho de la Edificación