¿Cuanto nos costaría cambiarnos de banco?

Yo lo que he visto en todo lo relacionado con el préstamo convenido es que legalmente tal y como está montado lo de las VPO, nos acaban metiendo en un cuello de botella en el que poco a poco te das cuenta que estás en manos de un solo banco, que sabe que si nos queremos cambiar a otra entidad, tenemos que soltar mas pasta, y, aprovechandose de eso, nos atracan descaradamente con condiciones abusivas para la concesión de la hipoteca.

Yo me sigo preguntando: ¿Porque en una VPO el prestamo convenido es válido para una sola entidad cuando el beneficiario del préstamo tengo que ser yo en vez de el banco?; en este aspecto es más facil (aun como está todo hoy) negociar una hipoteca con una vivienda libre, con una VPO es imposible y te dejan en manos de un solo banco.

Saludoss!!

En un préstamo cualificado no existen comisiones de amortización parcial o total. Tienes que estar pendiente de no sobrepasar los límites que se imponen para los cinco primeros años de duración de la hipoteca. Podrías llegar a tener que devolver las ayudas a la entrada más intereses. La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios reguló en su día la subrogación hipotecaria del acreedor, de manera que el cambiar de Banco, para entendernos, es un derecho del deudor. Si lo solicitamos, el Banco está obligado a hacerlo. En la práctica el nuevo Banco paga lo que le debemos al antiguo, y desde ese momento pasa a convertirse en nuestro acreedor. Nosotros seguimos siendo deudores de un préstamo hipotecario, pero en mejores condiciones. Primero tienes que subrogarte en la hipoteca actual quedándote en el banco en que está, en este caso Caja Madrid(subrogación de deudor hipotecario) y unos meses después, si te conviene, hacer la subrogación a otro banco (subrogación acreedor hipotecario). En tema es complicado y la verdad es que no lo tengo claro. En el supuesto de novación modificativa del préstamo, puede entenderse que pierde la consideración de préstamo cualificado, toda vez que han variado las características del convenio (tipo de interés, así como plazos de amortización) con arreglo al que se concedió. La misma situación se producirá en los supuestos de subrogación de un nuevo acreedor, dejando el préstamo, desde ese momento, de estar acogido al convenio con cargo al cual se concedió, aun en el caso de que el nuevo acreedor tuviese también concertado en el mismo ejercicio otro convenio con el antiguo MOPTMA. La entidad de crédito, en ambos supuestos (subrogación y novación), no precisará autorización previa del organismo público; bastará con que comunique la subrogación o novación al Ministerio, a efecto de suprimir las ayudas económicas (sin que ello suponga la obligación de devolver las percibidas hasta ese momento) y adoptar las medidas que correspondan de seguimiento y control. Parece por lo tanto que perdería la consideración de préstamo cualificado. No devolverías las ayudas ya percibidas pero no se recibirían más.

Estupendo Montyburns! Hay dos cosas que no entiendo bien o que tengo dudas:

1) Cuando hablas al principio de subrogación deudora + luego una subrogación acreedora, ¿Te refieres a que hay que formalizar 2 subrogaciones? Me explico. Ahora mismo el acreedor es Bankia y el deudor es GV. Hasta aquí bien. La definición de subrogación es: "La sustitución de una persona o entidad jurídica por otra en una obligación (la hipoteca), ya sea en nuestro caso el cambio de deudor (nosotros), o el cambio de entidad acreedora (banco). En una subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés (normalmente a la baja, claro), y si se quiere también la variación del plazo del préstamo. En caso de que se quieran cambiar otras cosas ya no sería subrogación, sino que habría que hacer una hipoteca nueva".

Mi duda es que si primero tenemos que subrogarnos nosotros al préstamo con Bankia (cambio de deudor, es decir se cambia a GV por alguno de nosotros, pero el acreedor sigue siendo Bankia), y una vez hecho ésto, subrogar el préstamo cambiando el acreedor (pasas a deberle el dinero a otra entidad). Es decir, ¿Hay que formalizar 2 subrogaciones, o todo se hace de 1 vez? Ésto lo digo por el tema de los gastos que nos podrían acarrear 2 subrogaciones. No sé si me explico.

2) Mi otra duda es respecto a las comisiones que nos cobraría Bankia por abandonarla. Hablas de que estamos exentos de pagar una comisión caso de pagar anticipadamente el préstamo (esto es lo mismo que la comisión de cancelación). ¿Estás seguro que en el préstamo actual que Bankia tiene con GV, y que es el que nos va a afectar, existen 0% de comisiones por cancelación o amortización anticipada? ¿Sabes si existen algún tipo de comisiones diferentes, caso de alguna Comisión de subrogación (esto lo digo por si simplemente por el hecho de quedarnos con Bankia y surogarnos SÓLO nosotros (el deudor), y no el acreedor, si Bankia nos va a cobrar algo)?

Saludos.

Lo que propones es una Subrogación deudora y una vez formalizado dicha subrogación pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones, es decir, subrogación acreedora. Funciona de la siguiente manera:

• La nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones y a continuación se pone en contacto con la antigua entidad para hacérselo saber y para solicitar que le sea certificado el saldo pendiente del préstamo.

• La antigua entidad tiene un plazo de siete días para emitir este certificado y quince días para igualar o mejorar las nuevas condiciones de interés ofrecidas por la competencia (en este último caso no prosigue la subrogación).

• Si la antigua entidad no opta por asumir las nuevas condiciones o si no emite la certificación de saldo en siete días, se procede al otorgamiento de una escritura pública de subrogación del préstamo hipotecario. Mediante esta escritura la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca, y transfiere a la entidad subrogada (antigua) el importe correspondiente al capital pendiente.

En una subrogación acreedora sólo se puede modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo las otras condiciones de la hipoteca (capital pendiente, plazo de amortización e intervinientes). Si se quiere modificar cualquiera de estas condiciones, se puede pactar de antemano una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca.

Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva. Debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura. En nuestro caso no existiría esa penalización. También los gastos notariales, registrales y de gestión de la escritura de subrogación, pero son mucho menores que los de una hipoteca nueva.

• Comisión por amortización anticipada subrogatoria (que se paga al banco que dejamos). Estamos exentos.

• Gastos de gestoría, empresa de servicios normalmente externa contratada por el banco para tramitar la documentación y realizar las gestiones necesarias. rondan entre los 150 y los 300 euros en los casos más habituales

• Gastos de notaría; aranceles notariales que se nos cobran por la firma de la escritura de subrogación ante notario. Vienen regulados en el artículo 18 de la Ley 36/2003. Se han reducido sustancialmente en los últimos años. Por ejemplo, se bonifica al 90% en el caso de subrogaciones de hipoteca variable a fija o al 75% otro tipo de subrogaciones. Cuantía de la subrogación (deuda pendiente) Arancel notarial (75% de reducción incluida) Exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros = 0,25 por mil, Para un préstamo de 112000 € no sería ni 100 euros.

• Gastos del Registro de la Propiedad, al tenerse que registrar la nueva hipoteca, sus condiciones y el nuevo banco acreedor. Cuantía de la subrogación Coste Registro (75% de reducción incluida) Exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros = 0,1875 por mil. Para un préstamo de 112000 € no sería ni 50 euros.

• Exento de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

• Otros productos vinculados; hay que asegurarse que el banco al que subrogamos la hipoteca no nos va a hacer firmar determinados seguros, contratar planes de pensiones o similar que encarezcan el coste final de cambiar de banco.

Es importante recordar que siempre tendrás que contratar un préstamo convenido, si has recibido subvenciones. Como se ve, los costes de notaría y registro han sido reducidos a la máxima expresión (no he tenido en cuenta algunos costes, como son las copias autorizadas, matriz…) . El coste más relevante es la comisión de cancelación subrogatoria, que en nuestro caso no existiría.