Hola a todos,
A la vista de las noticias publicadas hoy, y para no perder la esperanza, os paso un artículo interesante que se publicó hace ya un tiempo, cuando Martinsa Fadesa, se vio en la misma situación en la que se encuentra ahora Sacresa.
Espero que os sirva, por lo menos para tranquilizaros un poco...
Un saludo
La suspensión de pagos de Martinsa Fadesa ha puesto de relieve los peores presagios sobre la crisis y ha hecho que los compradores de viviendas de nuestro país se pregunten por primera vez en muchos años qué deben hacer para recuperar su dinero o su vivienda cuando la inmobiliaria suspende pagos o quiebra. En el caso de Martinsa su cartera de pisos ascendía a más 12.000, lo que da una idea de la complejidad del problema, ya que la mayoría de los futuros propietarios de estos pisos habían adelantado dinero y ahora están sin dinero y sin piso. ¿Qué hay que hacer en estos casos y cómo recuperar lo máximo posible?. La situación de Martinsa Fadesa ha sido el colofón a la oleada de concursos de acreedores presentaros por otras firmas relacionadas con el mundo del ladrillo. El primero en encender la mecha fue el grupo Llanera en octubre del año pasado. La compañía reconoció que arrastraba “gravísimas dificultades de tesorería” en los últimos nueve meses anteriores al concurso de acreedores. Sin embargo, el caso de la inmobiliaria que preside Fernando Martín ha colapso y encendido las alertas al ser una de las primeras empresas del sector en España.
¿Qué pasa con los pisos en estos casos?
En primer lugar, cuando una compañía presenta el concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos) hay que esperar a que el juez dicte el Auto sobre dicho proceso. Los compradores de una vivienda se pueden encontrar en dos posiciones. Por un lado, aquellos cuyas viviendas han sido concluidas o están a punto de ser terminadas. Y por otro, los propietarios con viviendas no iniciadas. “El objeto del concurso de acreedores es que la empresa sobreviva y sobre todo que se concluyan aquellos proyectos que generarán un mayor rendimiento para la empresa”, explican desde una asociación de consumidores. Por lo que lo “lógico” es que el juez determine que se concluyan los proyectos más avanzados y se entreguen a los clientes. Según recoge la legislación vigente, “la declaración de concurso puede no interrumpir la continuación de la actividad empresarial que viniera ejerciendo el deudor”.
Martinsa-Fadesa ha asegurado que, aún habiendo solicitado el concurso voluntario de acreedores, sigue desarrollando su actividad con "absoluta normalidad" y mantiene su compromiso de cumplir los contratos con los clientes que ya habían adquirido una vivienda de su compañía, a pesar de que se ha llegado a comentar que paralizará proyectos en distintas regiones de España. El Gobierno también asegurado que “velará” para que la empresa cumpla los compromisos adquiridos con sus clientes y acabe las viviendas que actualmente construye. Las asociaciones aconsejan a los propietarios no dejen de pagar en “ningún caso” ya que, el cliente estaría incumpliendo el contrato y perderá por ello el derecho a recuperar las cantidades entregadas.
¿Cómo actuar cuando no me entregan mi vivienda?
El cliente puede reclamar la devolución del dinero cuando la compañía no entrega las viviendas adquiridas y también, en el caso de que sobrepasen los plazos previstos. Tal y como recoge la Ley, las empresas o personas que promueven la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar “están obligadas a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual, mediante un seguro o por un aval prestado por una entidad”. Los expertos consultados destacan que es difícil que los afectados lleguen a cobrar ese 6% de tipo de interés porque tienen un carácter subordinado, lo que se traduce en una menor preferencia a la hora de cobrarse.
Para recibir los importes pagados como adelanto a la inmobiliaria, los consumidores deben dirigir un escrito a la empresa a través de un medio que garantice la recepción. En la nota se ha de especificar que, ante el incumplimiento del contrato, se pide su resolución con la devolución de las cantidades entregadas.
Si la inmobiliaria no devuelve el dinero, los usuarios tendrán que dirigirse a la entidad bancaria que avala las cantidades entregadas a la compañía, para solicitarle a ella su devolución. Es necesario poseer el escrito enviado a la inmobiliaria y un documento acreditativo del incumplimiento del contrato (por ejemplo que los administradores consursales manifestasen públicamente que no se finalizarán las obras).
El nombre de las entidades que han avalado el dinero abonado a cuenta se puede localizar en el contrato de compra-venta o en los documentos que acreditan el pago. De no ser así, hay que pedir esta información a la inmobiliaria. Si no se obtiene respuesta por parte de esta última, es necesario presentar una diligencia preliminar en el juzgado solicitando el auxilio judicial para obtener esa información.
La norma establece que los vendedores deben ingresar los anticipos que los clientes dan por la compra de las viviendas en una cuenta especial, separadas de otros fondos pertenecientes al promotor y de las que “únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas”. La legislación explica que la devolución de las garantías por parte de los bancos debe ser inmediata en el caso de que ellos se encuentren como avalistas de las inmobiliarias. Sin embargo, pueden existir cláusulas entre la inmobiliaria y el banco que retrasen o modifiquen esta condición.
¿Y si el dinero entregado no cuenta con avales?... unirse al concurso de acreedores
En ese caso, la inmobiliaria habría incumplido las obligaciones impuestas por la legislación y la situación sería especialmente “problemática”, indican las asociaciones. La única opción es interponer una denuncia administrativa contra la empresa por la citada infracción y unirse al concurso de acreedores en el juzgado mercantil que lleve el proceso.
¿Y en el caso en que se produzcan retrasos en el plazo de entrega?
La Ley expresa que la empresa promotora tiene la obligación de indicar la fecha de entrega del piso. Este periodo no tiene porque referirse a una fecha concreta pero puede citar un plazo más amplio (por ejemplo: “antes del primer trimestre de 2009”). El incumplimiento supone una infracción y puede ser denunciado ante el órgano competente de la respectiva Comunidad Autónoma, el cual impondría una sanción.
¿Si la vivienda entregada está en mal estado?
Ante defectos de habitabilidad, cimentación o estructura puede ocurrir que la inmobiliaria no asuma su responsabilidad y por lo tanto, que no ejecute las obras necesarias para subsanar dichos imprevistos. La solución para los usuarios pasa por enviar una reclamación a las empresas que han intervenido en la construcción de los edificios. Para localizarlas basta con mirar el certificado final de obra.
Una vez que el Auto determine las medidas cautelares, los efectos sobre las facultades de administración y disposición del deudor respecto al patrimonio, el carácter del concurso, así como el nombramiento de los administradores concursales, los acreedores tienen un mes de plazo para comunicarlo al juez las deudas contraídas con la compañía. El caso de Martinsa Fadesa por tratarse de un concurso voluntario esta inmobiliaria podrá gestionar su patrimonio bajo la supervisión de los administradores concursales. Las asociaciones recalcan a los usuarios que se pongan en contacto con la administración concursal, cuando esta esté constituida para poder organizar las acciones legales de defensa de los intereses que les correspondan.