HIPOTECA EN BANCO SABADELL

Siento haberos liado, pero en el último ejemplo los intereses calculados están mal. Lo he hecho con un programa de simulación que estaba mal.

Corrijo:

Los intereses a pagar en el caso de la Subrogación es de 203.300 euros, no 36.878 (ojalá) y en el caso de Nueva Hipoteca es de 179.500, no 33.000.

Por lo tanto, y afortunadamente para mí por darme cuenta del error, sale mejor irse a ING DIRECT.

No me tengáis rencor por ésto, pero como ejercicio no ha estado mal.

Un saludo,

JL

Hola Satur,

Los 58 euros a los que me refería son de diferencia de cuota en un préstamo de 250.000 euros o más, no me acuerdo cómo hice la simulación, lo cual incluye la parte de capital y la parte de intereses. Pero bueno, no me extraña que nos liemos porque la verdad es que lo podrían poner un poco más claro y sencillo el hecho de comprarse un bien necesario. No obstante, voy a intentar poner un ejemplo concreto a ver si no me equivoco...

Pongamos que compramos una vivienda en Vertix que cuesta 300.000 euros y que la hipoteca es de 240.000 (el 80%).

Si nos subrogamos a la hipoteca del Banco de Sabadell con las peores condiciones, es decir, no contratamos ni un sólo producto, los números serían algo así (los importes de Notaría, Registro y Gestoría han sido proporcionados por el Banco de Sabadell):

- Interés aplicado (EURIBOR + 0,85) = 3,95%
- Plazo del préstamo = 34 años y 11 meses
- Cuota mensual = 1.056 euros
- Intereses pagados al final = 36.878 euros

- Comisión de Subrogación 0,25% = 600 euros
- AJD Compra-Venta (1% valor vivienda) = 3.000 euros
- Notaría C-V y Subrogación = 593 euros
- Registro C-V y Subrogación = 504 euros
- Gestoría = 240 euros

Total subrogación = 4.937 euros


Si nos vamos a un banco con unas condiciones excelentes, que no cobren comisiones y que tengan un diferencial del 0,45 (p.e. ING DIRECT) los números serían los siguientes (los importes de Notaría, Registro y Gestoría han sido proporcionados por ING DIRECT):

- Interés aplicado (EURIBOR + 0,45) = 3,55%
- Plazo del préstamo = 34 años y 11 meses
- Cuota mensual = 1.000 euros
- Intereses pagados al final = 33.066 euros

- Tasación = 400 euros
- AJD Hipoteca (55% Garantía Hipotec) = 3.720 euros
- Notaría Hipoteca = 796 euros
- Registro Hipoteca = 392 euros
- Gestoría Hipoteca = 258 euros
- AJD Compra Venta (1%) = 3.000 euros
- Notaría C-V = 712 euros
- Registro C-V = 434 euros
- Gestoría C-V = 243 euros

Total Nueva Hipoteca = 9.955 euros


El impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la escritura de la hipoteca es un 1% de la Garantía Hipotecaria. Éste es un concepto que "grava" el importe de préstamo para el cálculo de este concepto. En la mayoría de los bancos suele ser del 70-75%. En ING DIRECT es del 55%. Si la hipoteca es de 240.000, para el cálculo de AJD de la hipoteca, se calcula el 1% sobre 372.000 euros. En el caso de AJD de la Compra/Venta, es el 1% sobre el valor de la vivienda.

Los importes de Notaría, Gestoría y Registro son orientativos, puesto que nunca se llega a saber con antelación cuánto va a costar, pero como se ve y excepto que me haya equivocado en algo, que rogaría me corrigiéseis si es así, la diferencia entre subrogarse y hacer una hipoteca nueva es de aproximadamente 5.000 euros para una vivienda de 300.000 euros. Si a esa cantidad le quitamos los 3.800 euros que se pagan de más en concepto de intereses en caso de subrogarse, todavía sale 1.200 euros más barato subrogarse con las peores condiciones.

No sé, todo ésto es un poco complicado, pero normalmente sale mucho mejor subrogarse, aunque está claro que cada uno tiene sus propias particularidades en cuanto al importe de préstamo. Cuanto más pequeño sea el préstamo, menor es la diferencia entre subrogarse y hacer una hipoteca nueva y por lo tanto insignificante.

Os paso una página web que está bastante bien y clarifica bastante todos los conceptos a tener en cuenta a la hora de buscar una hipoteca.

http://www.i-hipotecas.es

Un saludo a todos y suerte con las negociaciones.

JL

Hola Urquel:

Hoy estoy un poco espeso. No acabo de pillar tu razonamiento. Está claro que con el Sabadell te ahorras el AJD (1%), aunque no olvidemos que la comisión de subrogación es del 0.25%, independientemente del diferencial que te apliquen.

La mayoría de ofertas hipotecarias no tienen comisión de apertura, aunque por supuesto no hay que olvidar los gastos de tasación, notaría y registro, (1000 y pico euros no nos lo quita nadie).

Si hacemos el calculo de financiar 4500 euros a euribor+0,50 (por ejemplo, que hoy sería el 3.72) a 35 años, la cuota es de poco más de 19. Es decir, 58-19=39 euros al mes de diferencia, que por 35 años son 16380 euros de diferencia al final del prestamo.


Si incluimos el importe de la subrogación dentro del prestamo hipotecario (no me han puesto ningún problema en el banco), parece que sí merece la pena.

Claro está, si mis cuentas son correctas. ¿Alguien con más experiencia para iluminarnos?

Un saludo

Estoy de acuerdo con todos vosotros, pero no os quedéis sólo con el tema del diferencial ya que la cantidad que dejáis de pagar por constituir la hipoteca (ya lo ha hecho Vertix) es brutal en el caso de subrogarse. Es más, he hecho algunas simulaciones y por ejemplo, entre aplicar un 0,85 y un 0,50 de diferencial en una hipoteca a 34 años y 11 meses (que es la que tiene Vertix con el Sabadell) existe una diferencia de cuota de unos 58 euros mensuales, que al final del préstamo supone 4.000 euros en intereses.

Por otro lado, lo que te ahorras en gastos de Actos Jurídicos Documentados si te subrogas, es entre 4.000 y 4.500 euros. Por lo tanto, si te subrogases, aun con el peor de los casos (no contratar nada con el Banco de Sabadell excepto la subrogación) que es el 0,85 de diferencial, consigues no pagar por adelantado esos 4.500 euros y financiarlos en casi 35 años.

En definitiva, lo que quiero deciros, es que hagáis números porque los bancos sólo nos venden el "diferencial" y existen multitud de gastos de constitución de escritura de la hipoteca y de escritura de compra-venta que hay que tener muy en cuenta, sobre todo porque hay que soltarlo todo junto y en el peor momento.

Os paso un link de la Comunidad de Madrid para el cálculo de cuotas de préstamos:

http://www.madrid.org/oficinavivienda/Contenidos/4_UTILIDADES/41_Calculadoras/CL_Hipotecas.xls

Un saludo a todos,

JL

Hola a todos:

emyfa, las condiciones que os indicaba de bankinter son por internet, la información me la han dado en una de sus sucursales pero me indican que para llegar al 0,40 es mejor hacerlo por internet porque en la sucursal no dan ese diferencial.( si te vas a una sucursal cualquiera ellos te hacen el estudio con las condiciones de internet y los gastos que te supondria cambiar)
ademas me han informado que tienes 4 compañias para hacer el seguro del hogar y que si lo solicitas por internet te hacen un 10% de descuento en el seguro, eso si , como no soy cliente de bankinter, la cuenta de ahorros la abririan en la sucursal , la documentacion la enviarian por valija y luego de lo demas se ocupan ellos.
tambien me he informado que el sabadell por internet daba un 0,35 pero tendriamos que pagar todo como si contratasemos la hipoteca con otro banco ya que las condiciones de ahorrarnos la constitucion de hipoteca es solo si la contratas en la oficina de la c/ real.

un saludo y espero haberte ayudado.

Las condiciones que comentáis, creo que son por internet, particularmente prefiero sucursal, aunque podían haber mejorado las condiciones el Banco Sabadell, yo personalmente tengo que deciros que el trato ha sido correcto y no he tenido ningún problema, nos ahorramos gastos de subrogación, no he encontrado ningún Banco que no sea por internet que nos mejore la oferta del Sabadell.

Buenas:
Desde luego el Sabadell se ha pasado un poquito, empezando por la comisión de subrogacion del 0,25 y pasando por los seguros y plan de pensión para darte un vulgar euribor+0,50.

Para mi gusto la mejor oferta es la del Banco Popular: euribor+0,38. Te piden que domicilies nomina y dos recibos, NO hay seguros de vida obligatorios :-).

Por si a alguien le interesa:
http://www.oficinadirecta.com/PHlegal.pdf

Un saludo

Hola a todos los que participan en el foro y a los que lo siguen, necesito contactar con techa referente a las condiciones que te dan en Bankinter creo que son muy interesantes,quisiera saber que sucursal lo esta gestionando para poder hablar con ellos. Gracias techa

Decirte, que en nuestro caso nos han perdido dos veces los papeles (fotocopias DNI, nominas, etc) y llevo esperando mi simulación 4 meses, vamos creo que lo tengo muy claro.
Para mí son unos mantas