LEY 38/1999 DE 5 DE NOVIEMBRE DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN: que entró en vigor el 6 de Mayo de 2000.
Establece:
Art. 3- el promotor es una persona física o jurídica que asume la iniciativa de todo el proceso de la edificación y a la que se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir.
Art. 5- El constructor durante el primer año ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.Durante tres años todos los agentes implicados en la edificación (promotorasPROSA/SEINSA+constructoraFCC)responderán de los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten la habitabilidad,y durante 10 años de los que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años.
Art. 5- el constructor está obligado a suscribir durante 1 año un seguro de daños materiales (o caución), o bien puede también retener el promotor un 5 por 100 del coste de la obra para hacer frente a los costes materiales derivados de una deficiente ejecución (esos por los que se puede reclamar durante el 1er año)
[También tiene que haber hecho la promotora un seguro para inscripción de escrituras publicas y liquidación de las sociedades promotoras>
NOTA:los vicios o defectos de ejecución (cubiertos durante el 1er año) son los que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras.Los cubiertos por 3 años son los daños causados en los elementos constructivos o en las instalaciones que afecten la habitabilidad(ejem.calefacción etc.).(Art.7)
A medida que vaya desentrañando más la ley os contaré más cosas, pero está clarísimo que en esta visita de antes de las llaves vamos a ver sólo vicios o defectos de ejecución, que al promotor le interesa arreglarnos antes de dadas las llaves porque aún tiene a los obreros por allí y le sale más baratos que llamarlos expresamente para hacer reparación por reparación cuando los propietarios ya están viviendo allí. Pero que os quede claro que ese arreglo no quita que, una vez entregadas las llaves, los propietarios sigamos teniendo derecho a reclamar durante el primer año los arreglos de cualquier vicio o defecto de ejecución. Al recordarle ésto a la promotora me contestaron que lo que ellos nunca arreglarían serían daños efectuados por la mudanza, así que lo conveniente sería que antes de hacer la mudanza el que tenga algún defecto de acabado(grietas, pintura, yesos, ventanas, persianas, puertas, etcc.) haga un escrito, con testigos y fotos y lo mande a promotora y constructora exigiendo la reparación. También sería conveniente que nos lo fueramos contando para poder ayudarnos como testigos de los defectos que tengan nuestras viviendas porque obviamente cuantos más seamos más fuerza haremos.Incluso si hubiera defectos graves podriamos pagar entre todos a un notario para que levantara acta de los defectos de las viviendas+garajes+trasteros: con acta notarial de por medio es imposible que se niegen a reparar.