Cómo ha cambiado la película en un año escaso. No se lo pueden ni imaginar. O sí. ¿En qué sentido?
Como bien saben, los promotores están obligados, por ley, a entregar cartas de aval bancario o contrato de seguro, a favor de los compradores de las viviendas que aquellos promueven, con el fin de garantizar las cantidades entregadas a cuenta por las viviendas vendidas. ¿Qué es lo que hay que garantizar? Que el promotor lleve a buen término la construcción de las casas que ha vendido. Lógico. Y, ¿cómo se articula? Mediante un contrato que incluye determinadas cláusulas de obligado cumplimiento por cada una de las partes.
En esencia, si el promotor incumpliera alguna de las condiciones esenciales del citado contrato (principalmente cumplir con la entrega de lo enajenado, y no una cosa distinta, en un plazo determinado de tiempo), deberá devolver al comprador el importe de las cantidades recibidas a cuenta del precio de la residencia, incrementado en los intereses legares devengados hasta la fecha del pago. Bien.
Hasta hace poco más de este “año escaso”, cuando se daba el caso más habitual de incumplimiento de contrato por parte del promotor, esto es, retrasarse en entregar la vivienda más allá de la fecha estipulada como límite en el contrato privado, era extraño presenciar el caso en que el comprador denunciaba el contrato y exigía la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda, renunciando a perfeccionar la compraventa.
La razón era obvia: en el plazo de tiempo transcurrido entre la firma del contrato privado y el momento de decidir si continuar con la compra de la vivienda o denunciar el acuerdo firmado, esa vivienda se había revalorizado, a un ritmo de un 10% anual, hasta un valor demasiado atractivo como para renunciar a ella. El promotor estaría “encantado” de tener una vivienda más en stock de venta pero quien decidía era el adquirente quien, con buen criterio, compensaba el retraso en la entrega de la vivienda con unas plusvalías impensables en el momento de su compra.
Ahora bien, tras este “año escaso”, la situación se ha invertido por completo, como si de un reloj de arena se tratara. Los compradores, que hace dos años o más tiempo, firmaron un contrato privado de compraventa, esperan, con mezcla de esperanza y angustia, que expire el plazo que tenía la promotora para entregarles sus viviendas y no acabe de llegar una citación formal para otorgar la escritura pública de compraventa de los inmuebles. ¡Qué liberación!, pensarán la mayoría de ellos: menudo muerto que me quito de encima. Esas viviendas, posiblemente, hoy valgan menos que el precio que acordaron para adquirirlas. Qué bien, qué bien, pero… si los compradores se quitan un muerto de encima, ¿a quién se lo colocan? ¡¡¡Premio!!! A los promotores que tanto han ganado los años anteriores y que deben estar podridos de dinero.
Pues bien, esta práctica, tan habitual últimamente, ya se ha llevado por delante a más de un promotor cuyo delito ha sido retrasarse uno, dos, tres… ¿seis? meses en la finalización de las obras y obtención de los permisos necesarios para la puesta a disposición de los pisos a sus compradores. Esos meses, que puede parecer mucho tiempo, perfectamente pueden ser producto de unas vacaciones de un funcionario de un ayuntamiento o, simplemente, que la compañía de gas encargada de revisar las instalaciones no tenga personal disponible para ello, por poner dos ejemplos de lo más simples. También se puede deber este retraso a que, debido a la crisis económica global en que nos encontramos, el constructor de la promoción, o alguno de los subcontratistas de la misma, hayan dejado “colgado” al promotor por haber tenido que presentar concurso de acreedores, por poner otro ejemplo más complicado.
La situación, finalmente, es la siguiente: una simple demora en la entrega de las viviendas puede dar pie a los compradores a denunciar el contrato firmado hace tiempo. Pero el motivo real de esta denuncia no es la demora sufrida en la entrega de la vivienda (el comprador podría esperar más tiempo para recibir su vivienda, tal y como sucedía hace más de “un año escaso”) sino la conveniencia económica de dar por finalizado dicho contrato. Se trata de motivos económicos y no inmobiliarios. En esta situación, el promotor tiene todas las de perder. Si no accede a rescindir el contrato de compraventa y devolver las cantidades recibidas de los compradores, será una entidad financiera, o compañía aseguradora, la que ejecute los avales que garantizaban estas cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda.
Ahora, rápidamente, nos ponemos en la situación opuesta: el promotor cumple con los plazos estipulados en el contrato privado de compraventa y cita al comprador un día y hora determinados en una notaría para entregar las viviendas que ha finalizado, conforme al contrato firmado con anterioridad entre las partes. El comprador no comparece aduciendo cualquier tipo de motivo. Ahora es el promotor quien puede obligar al comprador a cumplir al contrato. ¿Cómo? Muy sencillo, denunciándole. Pero esto tiene un problema: pasará mucho tiempo hasta que un juez obligue al comprador a cumplir con el contrato que firmó. Nuevo fiasco para el promotor y nuevo motivo por el que más de un promotor se ha ido al “otro barrio”.
Creo que el nivel de seguridad jurídica y económica, en el caso de compraventa de viviendas, y en los tiempos que corren, es mayor para los compradores que para los promotores. No acabo de ver la simetría que todo contrato de compraventa debería tener a la hora de exigir indemnizaciones en uno u otro sentido. Enhorabuena para los compradores. Lo siento por los promotores. Hace un “año escaso” afirmaría, sin duda alguna, que el más débil era el comprador. Hoy en día no estoy tan seguro de poder confirmar esta afirmación.
¡Qué!, ¿verdad que ha cambiado la película en un “año escaso”?
Escrito y publicado
por:j.l.@Bárcenas en el Confidencial el dia 14/01/2009