El Supremo anula un plan casi ejecutado de 3.381 viviendas en la costa por su efecto panta

¿Cuáles son las implicaciones de la anulación de un plan de viviendas en la costa por su efecto pantalla?

¿Alguna idea de las implicaciones que esto puede tener?

http://www.levante-emv.com/comunitat-valenciana/2010/05/24/supremo-anula-plan-ejecutado-3381-viviendas-costa-efecto-pantalla/708105.html

El Supremo anula un plan casi ejecutado de 3.381 viviendas en la costa por su efecto pantalla

La sentencia crea jurisprudencia y supone un aviso para futuras edificaciones en el litoral El alto tribunal anula el plan parcial Sector Playa de Almenara porque incumple el artículo de la Ley de Costas que impide "acumular volúmenes" que superen la edificabilidad media del municipio

LAURA BALLESTER VALENCIA El Tribunal Supremo ha anulado el programa de actuación integrada (PAI) Sector Playa de Almenara, aprobado por el ayuntamiento en 2003 y ya casi ejecutado, por incumplir la Ley de Costas y construir una "pantalla arquitectónica" en la zona de reserva de dominio público marítimo terrestre. La sentencia, que sienta jurisprudencia, supone un aviso a navegantes para las murallas de edificios que aún se pretenden construir en la costa que podrían llegar a anularse, si algún afectado inicia una demanda como ha sido el caso de esta población de la Plana de Baixa de más de 5.000 habitantes y gobernada por el PSPV-PSOE.
La anulación del Sector Playa de Almenara la han impulsado una docena de propietarios de viviendas edificadas en la misma playa, en un suelo que el Plan Especial de Ordenación del Grao de Almenara, de 1973, clasificaba como urbano. En 1981, las normas subsidiarias municipales dividieron la zona litoral en diez sectores. En uno de ellos se incluyeron las casas de los demandantes. En 1999, el Ayuntamiento de Almenara aprobó un concierto previo en el que redujo a dos los diez sectores urbanizables en la playa "para proceder a un crecimiento moderado y respetuoso con la franja litoral". En 2001, la empresa Promometa SL (perteneciente al grupo Astroc del empresario Enrique Bañuelos) presentó el PAI Sector Playa, que fue aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Almenara el 21 de enero de 2003. La docena de propietarios que presentaron la demanda, recurrieron el PAI porque los terrenos en los que fueron incluidos sus viviendas se declararon suelo agrícola de especial protección (lo que elevaba a cifras astronómicas las cuotas de urbanización que debían pagar al ser incluidos en el nuevo PAI). De ahí que decidieran presentar un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV) que inicialmente dio la razón al Ayuntamiento de Almenara. Esta sentencia del TSJ ha sido ahora anulada por el alto tribunal.

La suspensión del Supremo
El Supremo anula el PAI Sector Playa de Almenara porque incumple el artículo 30 de la Ley de Costas de 1988 que obliga a "evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término municipal respectivo".
Los doce propietarios, representados por el abogado José Luis Ramos, alegaron ante el TSJ (que no tuvo en cuenta este argumento) y ante el Supremo (que lo ha admitido) que el artículo de la Ley de Costas se había infringido porque "los terrenos del Plan Parcial Sector Playa se encuentran en la zona de reserva de 500 metros del dominio público marítimo-terrestre y supone un considerable aumento de la edificabilidad y del número de viviendas permitido".
El Plan Parcial y PAI Sector Playa, que modificó las normas subsidiarias de Almenara a través de una homologación, "amplió la superficie de suelo urbanizable que en 1981 era de 479.700 m2 a 676.226 m2 en 2001; la edificabilidad máxima pasó en los mismos años de 191.800 m2 a 338.000 m2 y el número máximo de viviendas se elevó de 1.199 a 3.381 pisos", según detallaron los demandantes en su recurso.
Durante el contencioso tanto el TSJ como el Supremo requirieron al Ayuntamiento de Almenara para que aportara pruebas documentales de que la edificabilidad del PAI Sector Playa no era superior a la media del suelo apto para urbanizar todo el municipio. Ni a uno ni a otro tribunal dio "el Ayuntamiento de Almenara una respuesta mínimamente consistente" sino que ofreció una "incompleta y evasiva respuesta" en la que sólo informaba de las diferencias de edificabilidad en el sector Playa en 1981 y 2001.
Por tanto, el Supremo entiende que "debe considerarse acreditado que el Plan Parcial impugnado permite una densidad de edificación superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término de Almenara" y que debe imputarse al Ayuntamiento de Almenara la falta de acreditación de la diferencia exacta de edificabilidad prevista entre el sector objeto de controversia y la media del suelo urbanizable del término municipal; no sólo porque el ayuntamiento dispone de ese dato y, sin embargo, no lo puso de manifiesto en sus escritos de contestación a la demandada y de conclusiones, sino porque, además, tampoco lo proporcionó cuando expresamente fue requerido para ello en periodo de prueba".